geimeinsamer Hauskauf dreier Freunde

[cpd]

Drei Freunde (A, B und C) entschließen sich, zusammen ein Einfamilienhaus zu kaufen.
B und C sind derzeit nicht kreditwürdig, geben aber jeweils ein Drittel des Eigenkapitals dazu. Den Bankkredit nimmt nur A auf und landet allein (neben der Bank) im Grundbuch.
Der Kredit soll ausschließlich von Mieteinkünften bedient werden, sodaß effektiv alle Drei den gleichen Anteil am Kauf bezahlen.
Abgemacht ist, dass das Haus allen Dreien zu gleichen Teilen gehören soll.
Welche Möglichkeiten gibt es für B und C, ihre Anteile zu sichern?

Klar, Eintrag von jeweils einem Drittel im Grundbuch. Muß dazu die Bank ihr OK geben? Müssen die gleichen Kosten wie beim Hauskauf (Grunderwerbssteuer etc.) nocheinmal bezahlt werden?
Sollten B und C als Bürgen bei der Bank gemeldet werden?

Ist die Gründung einer GBR eine kostensparende Alternative und wird diese ins Grundbuch eingetragen?

[CruNCC]

Zitat von cpd

Drei Freunde (A, B und C) entschließen sich, zusammen ein Einfamilienhaus zu kaufen.
B und C sind derzeit nicht kreditwürdig, geben aber jeweils ein Drittel des Eigenkapitals dazu. Den Bankkredit nimmt nur A auf und landet allein (neben der Bank) im Grundbuch.
Der Kredit soll ausschließlich von Mieteinkünften bedient werden, sodaß effektiv alle Drei den gleichen Anteil am Kauf bezahlen.
Abgemacht ist, dass das Haus allen Dreien zu gleichen Teilen gehören soll.
Welche Möglichkeiten gibt es für B und C, ihre Anteile zu sichern?

Keine, wenn A nicht "mitspielt" und einen notariellen Vertrag unterschreibt.

Klar, Eintrag von jeweils einem Drittel im Grundbuch. Muß dazu die Bank ihr OK geben?

Nein, dies ändert allerdings nicht an dem Darlehensvertrag, den nur A unterschrieben hat.

Müssen die gleichen Kosten wie beim Hauskauf (Grunderwerbssteuer etc.) nocheinmal bezahlt werden?

Anteilig ja.

[cpd]

A spielt mit aber man kann ja nicht sagen, wie es in 15 Jahren aussieht.

Es werden also je Drittel der Übertragung auch ein Drittel der Kosten anfallen, korrekt?

[CruNCC]

Zitat von cpd

A spielt mit aber man kann ja nicht sagen, wie es in 15 Jahren aussieht.

Es werden also je Drittel der Übertragung auch ein Drittel der Kosten anfallen, korrekt?

Ja, wobei die Gebühren für Notar und Grundbuchamt nach dem Wert des jeweiligen Anteils nach der Kostenordnung berechnet werden.

[UHU]

Zitat von cpd

Klar, Eintrag von jeweils einem Drittel im Grundbuch.

Das wäre dann eine sog. Bruchteilsgemenschaft.

Müssen die gleichen Kosten wie beim Hauskauf (Grunderwerbssteuer etc.) nocheinmal bezahlt werden?

Ja - aber nur nach dem 2/3-Wert

Ist die Gründung einer GBR eine kostensparende Alternative und wird diese ins Grundbuch eingetragen?

Die Gründung einer GbR ist möglich. Hierfür wäre aber der Abschluss eines schriftlichen Gesellschaftsvertrages anzuraten. Ob hierdurch Kosten (hier wären hauptsächlich die Steuern zu sehen) gespart werden können, vermag ich nicht sagen zu können, da ich kein Steuerfachmann bin.

[cpd]

Nach Erkundigungen beim Notar und Finanzamt muss auch eine GBR alle Ihre Gesellschafter ins Grundbuch eintragen lassen. Das kostet genauso viel als würden sich Personen eintragen lassen die nicht durch eine GBR verbunden sind.

Bringt offenbar keinerlei Vorteile für meinen Fall

[Bang Olafson]

Hmm.. A geht hier meiner Meinung nach ein recht großes Risiko ein. Mieteinkünfte sind nicht wirklich vorhersehbar. Es kann durchaus passieren, daß eine oder die Wohnung mal vorrübergehend leer steht. Dann fließen keine Mieteinnahmen, aber die Kosten laufen weiter.

Ich will hier nicht schwarz malen, aber B und C sind aufgrund mangelnder Kreditwürdigkeit von der Bank abgelehnt worden.
Das hatte sicher Gründe. Und A wird möglicherweise ein Problem bekommen, wenn A, B und C aufgrund ausbleibender Miete nachschießen müssen.

Wenn ich A wäre, würde ich mich allein (ohne B und C) juristisch beraten lassen, einen wasserdichten Vertrag ausarbeiten lassen, der mein größeres wirtschaftliches Risiko - auch bei der Verteilung des Gewinns- berücksichtigt.

Wenn das Ding "belly up" geht, ist A der einzige, den die Bank am Wickel hat. Daher sollte man sich ausreichend Gedanken über das Innenverhältnis machen.

mfg Bang Olafson

[cpd]

An diesen Fall dachte ich auch. B und C sind bereit sich als Bürgen für den Kredit eintragen zu lassen.
Somit sind sie gemeinsam im Griff der Bank.

[Bang Olafson]

Bürgen? die haften gesamtschuldnerisch... Da B und C nicht kreditwürdig sind, frage ich mich, wie A hier mögliche Forderungen durchsetzen will...

[cpd]

Bürgen kommt laut Bank nicht in Frage, ohne auf die Details eingegangen zu sein. Es wird wohl grundsätzlich nicht an einem bestehenden Kreditvertrag gebastelt. B und C sind keine armen Leute und haben Kapital. Die Kreditwürdigkeit scheiterte bei B an beruflicher Probezeit und bei C an bereits bestehendem Kreditvertrag. Laut Notar geht es dann also mit einem ??? Darlehensvertrag ??? zwischen A und B sowie zwischen A und C.
Also, es soll dann wohl so sein, dass A einen vollstreckbaren Titel gegen B und C bekommt. Mit dem kann er im Fall der Fälle einen Gerichtsvollzieher heranziehen und das Kapital in flüssiger und fester Form von B und C pfänden.

Evtl. geht es auch so, dass man als Sicherheit den Anteil vom gemeinsam erworbenen Grundstück nimmt.
Sprich, wer nicht zahlt, riskiert seinen Anteil incl. des bereits bezahlten Eigenkapitals. Das finde ich im Moment am sinnvollsten und ausreichend sicher für A.