Frage zu Guthaben der Nebenkosten nach Immobilienverkauf

[Milena]

Guten abend.
mich beschäftigt eine spezifische frage.
angenommen, jemand verkauft seine eigentumswohnung, bekommt aber nach dessen verkauf ein schreiben der verwaltung, es bestehe ein sog. 'guthaben' bei den nebenkosten. um es klar zu sagen, man hätte eine rückzahlung der nebenkosten des vorjahres zu erwarten, da man eben gut gehaushaltet hat mit heizöl etc. an wen müßte diese auszahlung erfolgen? könnte sich die hausverwaltung davon freisprechen, das geld an den ehemaligen eigentümer zu bezahlen, und somit den betrag den neuen eigentümern überweisen, obwohl im alten geschäftsjahr der ehemalige eigentümer die wohnung noch besaß? falls ja, hätte der alte eigentümer das recht, das geld einzuklagen und bei wem? vielen dank.

[Humungus]

Was ist denn im Verkaufsvertrag zu diesen Kosten vereinbart worden?

Normalerweise steht die Rückzahlung dem Vorbesitzer zu. Wenn er einen Anspruch hat, muss er den bei demjenigen geltend machen, bei dem er besteht - bei der Hausverwaltung. Hat die das Geld versehentlich einem Dritten überwiesen, muss sie selber sehen, wie sie das Geld zurückbekommt.

[Wohni]

Der Verwalter muss mit demjenigen abrechnen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Hausgeldabrechnung im Grundbuch eingetragen ist.

Das gilt sowohl für Nachzahlungen als auch für Erstattungen.

Im Innenverhältnis kann ein Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer in Betracht kommen. Hierzu mal schauen, ob im Notarvertrag etwas geregelt ist.

MfG, Wohni

[Milena]

Erst mal vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Gehen wir davon aus, daß im Verkaufsvertrag nichts vereinbart wurde über die Auszahlung von Nebenkosten. (unter welchem Punkt müßte das aufgelistet sein?)
Des weiteren gehen wir davon aus, daß die Verwaltung aktuell bestätigen würde, daß sie momentan nicht zahlungsfähig wäre für das komplette Haus, wobei sie in Erwägung ziehen würde, EVENTUELL im September 2010 zur Auszahlung fähig zu sein.
Das würde bedeuten, daß bis auf weiteres keine Auszahlungen stattgefunden hätten, wobei es unter Umständen dazu käme, überhaupt nicht auszuzahlen.
In diesem Falle wäre es wohl nicht mal angebracht, die neuen Eigentümer zu kontaktieren, da diese das Geld nicht einmal erhalten hätten, oder?
Könnte man dann schon jetzt die Verwaltung anschreiben, und diese zur Auszahlung an den ehemaligen Eigentümer bewegen, wenn die Verwaltungsabrechnung bereits vorliegen würde?

[Tiger63]

Zitat von Milena

Gehen wir davon aus, daß im Verkaufsvertrag nichts vereinbart wurde über die Auszahlung von Nebenkosten. (unter welchem Punkt müßte das aufgelistet sein?)

Das fällt unter "Übergang Nutzen und Lasten" - ab dem dort vereinbarten Zeitpunkt trägt der Käufer alle Nutzen und Lasten aus dem Objekt, also auch die ab dann anfallenden Nebenkosten bzw. anteilig das ab dann abgerechnete Guthaben aus der NK-Abrechnung.

Da eine NK-Abrechnung + Guthaben i.d.R. erst ca. 3-6 Monate NACH dem Abrechnungszeitraum erfolgen, kann es sogar sein, dass dem neuen Eigentümer gar nichts zusteht, da der Übergang von Nutzen und Lasten erst NACH dem Abrechnungszeitraum, um den es hier geht, stattfand.....

[schielu]

Ein aus der Gemeinschaft durch Veräußerung ausgeschiedener Eigentümer kann Miteigentümer nicht mehr auf Abrechnung von ihm einbezahlter Wohngeldvorauszahlungsansprüche und Auszahlung etwaiger Guthaben in Anspruch nehmen. Denn derartige Ansprüche auf Abrechnung bzw. Auszahlung von Überschüssen oder Nachzahlung von Fehlbeträgen bestehen nur während der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung von Guthaben geht mit Ausscheiden auf den Rechtsnachfolger über (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 7323/98).

Bezüglich Guthaben und Rückständen besteht damit eine Diskrepanz: Guthaben des Veräußerers gehen auf den Rechtsnachfolger über, werden also als Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft angesehen. Rückstände des Veräußerers gehen dagegen nach der Rechtsprechung zur sog. "saldierten Abrechnungsspitze" grundsätzlich nicht auf den Erwerber über.

[CruNCC]

Hier werden m.E. Nebenkosten und Wohngeld durcheinandergeworfen.

[schielu]

Zitat von CruNCC

Hier werden m.E. Nebenkosten und Wohngeld durcheinandergeworfen.

Was aber in dem Fall kein Problem darstellt!