Fälligkeit der Grunderwerbsteuer bei Mietkauf

[Auror]

Nachdem ich nichts Einschlägiges gefunden habe, bzw. in diversen Foren bei Themen rund um den Mietkauf gerade die auch gestellte Frage nach der Grunderwerbsteuer nie mitbeantwortet wurde, stelle ich nun hier eine konkrete Frage dazu:

Wann wird bei einem Mietkauf (notarieller Vertrag, der eine in 5 Jahren zu ziehende einseitige Option des Käufers auf Kauf enthält) die Grunderwerbsteuer fällig? Nach gesundem Menschenverstand dürfte dies ja erst bei Eigentumsübergang nach Ziehen der Otion der Fall sein - stutzig macht mich ein Beitrag in einem Forum, wo der TE schreibt, er habe einen entsprechenden Steuerbescheid bekommen, obwohl der Eigentumsübergang erst 2013 erfolgen wird.

Danke schon einmal!

Ralf

[Atlantis]

Prinzipiell entsteht die Grunderwerbssteuer mit dem Kaufvertrag, durch den der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks entsteht. Darauf, ob das Grundstück tatsächlich übereignet wird, kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr, wann der Anspruch auf Übereignung entsteht. Nur wenn die Wirksamkeit des Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer Bedingung abhängig ist, entsteht die Steuer erst mit dem Eintritt der Bedingung.

Durch das hier beschriebene Modell entsteht ein aufschiebend bedingter Anspruch des Käufers, so dass die Grunderwerbssteuer erst mit der Ausübung der Option fällig wird, da auch der Übereignungsanspruch erst dann entsteht.

[Auror]

Vielen Dank!!

Dann hat der TE im anderen Forum wohl einen anders gearteten Vertrag abgeschlossen.

In meinem Beispiel ist es hingegen tatsächlich so, daß der Mieter/potentielle Käufer frei entscheiden kann, ob er die Kaufoption tatsächlich wahrnimmt (hingegen kann sich der Verkäufer dem Verkauf nicht mehr entziehen).

Ralf

[Atlantis]

Zitat von Auror

Vielen Dank!!

Dann hat der TE im anderen Forum wohl einen anders gearteten Vertrag abgeschlossen.

In meinem Beispiel ist es hingegen tatsächlich so, daß der Mieter/potentielle Käufer frei entscheiden kann, ob er die Kaufoption tatsächlich wahrnimmt (hingegen kann sich der Verkäufer dem Verkauf nicht mehr entziehen).

Ralf

In dem von Dir beschriebenen Fall war es ja auch so, dass die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung unbedingt war. Der Eigentumsübergang war lediglich aufschiebend befristet. Das ändert aber nichts daran, dass die Verpflichtung das Eigentum in 2013 zu übertragen bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entstanden war. Und da es nicht darauf ankommt, wann der Eigentumsübergang stattfindet, war auch die Grunderwerbssteuer sofort fällig. Anders sieht es eben in Fällen aus, in denen die Entstehung der Pflicht zum Eigentumsübergang erst später durch den Eintritt einer Bedingung entsteht.

[Monaco501]

Zusatzfrage an Atlantis:

Sollte zwischenzeitlich eine Grundsteuerlaständerung eintreten, würde dieses ebenso gerechnet, wie am Tage des Überganges?
-Richtig?

Lg.

[Atlantis]

Zitat von Monaco501

Zusatzfrage an Atlantis:

Sollte zwischenzeitlich eine Grundsteuerlaständerung eintreten, würde dieses ebenso gerechnet, wie am Tage des Überganges?
-Richtig?

Lg.

Der Anspruch auf Grunderwerbssteuer entsteht im selben Zeitpunkt, in dem auch der Anspruch auf die Eigentumsübertragung entsteht. Bei Kaufverträgen ist es deshalb irrelevant, wann das Eigentum tatsächlich übertragen wird. Weiterhin gilt hinsichtlich der Höhe, der Steuersatz in dem Zeitpunkt, in dem die Steuer entstanden ist.

[Auror]

So, nachdem Atlantis so kompetent geantwortet hat, habe ich nun noch eine ergänzende Frage zum o. g. Beispiel.

Hintergrund des Verkaufs auf Mietkaufbasis sei, nehmen wir einmal an, seitens des Verkäufers, daß ihm sein Steuerberater dringend aus steuerlichen Gründen ("Spekulationssteuer") vom Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt abgeraten hat. Nach Ende der Mietphase könne das Objekt steuerunschädlich verkauft werden. Deswegen auch die Optionsregelung, um eben eine schon jetzt manifestierte Verpflichtung zum Eigentumsübergang zu vermeiden.

Der Verkäufer habe nun die Idee, analog zu sonst von ihm verkauften Objekten, einen (nicht notariell beurkundeten) "Reservierungsvertrag" mit dem Interessenten zu schließen. Jener müsste dann noch vor Abschluss des notariellen Vertrages über den Mietkauf eine 5-stellige Summe zahlen, die beim Kauf auf die Kaufsumme angerechnet werde, bei der Entscheidung, nicht zu kaufen, aber verfällt.

Nun, einerseits sind solche Reservierungsverträge hinsichtlich der nun eingeschränkten Entscheidungsfreiheit durch Gerichte kritisch betrachtet worden - aber wie sieht es mit dem Finanzamt aus? Könnte jenes nicht meinen, daß solch eine Gebühr die Option zum NICHTkauf so weit reduziere, daß es eine quasi Verpflichtung schon jetzt annimmt (also eine versuchte illegale Umgehung der Steuerpflicht annimmt)?

Vielleicht hat ja jemand dazu kluge Gedanken?!

Danke schon mal!!


Ralf

[Atlantis]

Dem Verkäufer ist von solchen Ideen dringend abzuraten. Das Finanzamt wird in einer solchen Zahlung -insbesondere wegen der Verfallklausel- nämlich eine Anzahlung auf den Kaufpreis erblicken. Damit wäre das komplette Modell des Steuerberaters hinfällig. Denn wenn jetzt schon ein Teil des Kaufpreises fällig wird, ist auch von der sofortigen Wirksamkeit des restlichen Vereinbarung auszugehen, so dass die Grunderwerbssteuer sofort fällig würde. Der verkäufer kann nunmal nicht alles haben und muss sich entscheiden: Entweder Sicherheit über den Kauf oder Steuerersparnis!

[Auror]

Dankesehr @ Atlantis!

So habe ich mir das auch gedacht. Und für den Käufer ist es auch nicht sehr vorteilhaft, denn er hat zwar gute Chancen, daß solch ein "privater" Vertrag, denke ich an die mir bekannte Rechtsprechung, nicht Bestand haben wird (falls er vom Kauf Abstand nimmt), jedoch dürfte das FA dann eben bei ihm auch die Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der Grunderwerbssteuer sehen.


Ralf