Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts

[RA von Rhein]

Wer ein Grundstück besitzt, aber nicht die Mittel, um es zu bebauen, kann es mit einem Erbbaurecht zugunsten eines Investors belasten. Dieser als Erbbauberechtigter erwirbt dann das Recht, das Grundstück zu bebauen und das Gebäude zu nutzen. Nach einer gewissen Zeit, meist nach vielen Jahrzehnten, erlischt das Erbbaurecht und der Grundstückseigentümer wird auch Eigentümer des Gebäudes. Da die gesetzliche Grundlage für Erbbaurechte im Jahr 1919 mit dem Erbbaurechtsgesetz (früher: Erbbaurechtsverordnung) geschaffen wurde, werden in den kommenden Jahren vermehrt Erbbaurechte erlöschen.

Erlischt das Erbbaurecht, so hat der Grundstückseigentümer gewöhnlich gemäß § 27 Absatz 1 ErbbauRG dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu leisten. Meist bemißt sich die Entschädigung nach dem Wert, den das Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechtes noch hat. Hieraus kann dem Grundstückseigentümer eine erhebliche finanzielle Belastung erwachsen, auf die er sich nicht eingerichtet hat.

Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung nach § 27 Absatz 3 ErbbauRG dadurch abwenden, daß er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert. Ist das Gebäude später nämlich abrißreif, muß keine Entschädigung mehr bezahlt werden. Wenn der Erbbauberechtigte die Verlängerung ablehnt, erlischt jedoch sein Anspruch auf die Entschädigung .

Das Gesetz schreibt keinen Zeitpunkt vor, bis zu welchem der Grundstückseigentümer erklären muß, ob er das Erbbaurecht verlängert oder nicht. Der Erbbauberechtigte andererseits möchte meist langfristig planen und gerne lange vorher wissen, ob das Erbbaurecht verlängert wird oder nicht. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes muß das Verlängerungsangebot jedenfalls so zeitig erfolgen, daß die Verlängerung noch vor Ablauf möglich ist (BGH vom 03.10.1980 – V ZR 125/79). Die Verlängerung des Erbbaurechtes setzt aber die notariell zu beurkundende Einigung der Parteien sowie die Eintragung in das Grundbuch voraus, was immer eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt.

Wenn der Grundstückseigentümer sein Verlängerungsangebot zu spät unterbreitet, erlischt das Erbbaurecht und die Entschädigung wird fällig. Bis wann kann der Grundstückseigentümer also seine Entscheidung hinauszögern? In dem oben zitierten Urteil hat der BGH die Ansicht vertreten, daß ein Verlängerungsangebot acht Tage vor Ablauf des Erbbaurechtes zu kurz sei; der Erbbauberechtigte habe trotz dieses Angebotes seinen Entschädigungsanspruch nicht verloren. Andererseits hat das Landgericht Göttingen ein etwa fünfeinhalb Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgegebenes Verlängerungsangebot für verfrüht angesehen (LG Göttingen vom 08.11.2005 – 5 O 195/05). Der richtige Zeitpunkt hängt vom Einzelfall ab. In der Literatur wird eine Frist von einem halben bis einem Jahr als empfehlenswert angesehen (von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Auflage 2008, Rand-Nr. 5.226).

[CruNCC]

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[schielu]

Zitat von CruNCC

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Ich versteh`s auch nicht. Vermutlich will der Schreiber über eine allgemein bekannte Rechtslage informieren!