Dingliches Vorkaufsrecht

[Juraffe]

Guten Tag, ich habe ein Problem mit folgender Konstellation:

A hat B ein dingliches Vorkaufsrecht im Zuge eines auf zehn Jahre angelegten Pachtvertrags bestellt. Wie es das Schicksal so will, bekommt der A im neunten Jahr von C (einer AG) ein finanziell lukratives Angebot. A und C einigen sich schließlich, dass A den Pachtvertrag mit B nicht verlängern und dem C das Grundstück veräußern soll. Das geschieht dann auch: C wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Weder A noch C teilen dem B den Vorkaufsfall mit(B erfährt das ganze zufällig durch Dritte). In zeitlich unmittelbarer Nähe wandelt C nun einen Seitenflügel des Gebäudes, welches sich auf dem Grundstück befindet in Wohnungseigentum um und veräußert die Eigentumswohnung an den Vorstandssprecher der C (D). Danach wurde das Wohnungsgrundbuch angelegt und T wird als Wohnungseigentümer eingetragen. Erst nach diesen ganzen Geschehnissen teilt der B dem A (und dem D) mit, dass er sein Vorkaufsrecht ausübt.

Meine Fragen und Ideen: Kann der B sein Vorkaufsrecht noch ausüben? Oder ist die Veräußerung der Eigentumswohnung von C an D bereits ein zweiter Vorkaufsfall mit der Folge, dass das Vorkaufsrecht des B erloschen ist? Oder besteht durch das Wohnungseigentum auch ein Vorkaufsrecht des D, das aber rangniedriger (weil zeitlich später eingetragen) als das Vorkaufsrecht des B einzustufen ist? Oder ist die Begründung von Wohnungseigentum als Belastung des Grundstücks anzusehen, die als vormerkungswidrige Verfügung (durch Verweis von § 1098 II BGB) einzuordnen ist?

Vielleicht findet sich hier ja ein Spezialist für Grundstücksrecht. Ich bin es (wie man vielleicht merkt) nicht und würde mich über eine Hilfe freuen. Vor allem beschäftigt mich wie ich das ganze dogmatisch einzuordnen habe bzw. wie ich das Ganze in einem Gutachten aufbaue. Schließlich wär' es auch eine super Sache, wenn jemand eventuell Literatur kennt, die sich mit dem Problem beschäftigt, damit ich das ganze nachlesen kann.

Schonmal Danke für jede Antwort!

[Clown]

M. E.: alles relativ unwirksam.

[Juraffe]

Wie wäre das zu begründen?

Da die Veräußerung von A an C gegenüber B als relativ unwirksam anzusehen ist, ist aus der Sicht des B noch der A Eigentümer und damit zählen für B nur weitere Verfügen des A als Vorkaufsfälle? Wie kann man das Wohnungseigentum "ausstechen"?

[schielu]

Wieso konnte das geschehen, war das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen?

[BlonderEngel87]

Das Vorkaufsrecht des B wurde ins Grundbuch eingetragen.
Muss nicht auch der Pachtvertrag notariell beurkundet sein nach § 311 b I?
Wie wirkt es sich aus das eine AG das Grundstück gekauft hat?
M.E. steht dem B das Vorkaufsrecht noch zu, denn die Eigentumsverschaffung des A gegenüber dem B ist nicht unmöglich, da die gegenüber C getroffene Verfügung (Übertragung des Grundstücks) im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten relativ unwirksam ist, §§ 1098 II, 883 II. C wird zwar im Grundbuch eingetragen, jedoch wird die grundbuchrechtliche Zustimmung des C über § 888 erreicht. Problematisch wird es nur sein, da D das Wohnungseigentum am Teil des Hauses erlangt hat. Ob er da nachrangiges Vorkaufsrecht hat oder die Begründung des Wohnungseigentums als vormerkungswidrige Verfügung gilt, muss ich mal drüber nachdenken. Weiß ich nicht genau.

[Juraffe]

Zitat von schielu

Wieso konnte das geschehen, war das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch löst ja keine Grundbuchsperre aus. Das ist also weniger problematisch. Ich frage mich nur, wie ich das dogmatisch sauber begründe bzw. herleite, dass die begründung von wohnungseigentum dem B gegenüber nicht gilt. Ich bin momentan der Auffassung, dass auch die Begründung vom Wohnungseigentum unter eine vormerkungswidrige Verfügung fallen muss, da diese ja auch noch das Vorkaufsrecht des B vereiteln würde. Folglich hätte B Ansprüche aus § 888 BGB sowohl gegen C als auch gegen D. Was haltet ihr davon?

[Juraffe]

Zitat von BlonderEngel87

Das Vorkaufsrecht des B wurde ins Grundbuch eingetragen.
Muss nicht auch der Pachtvertrag notariell beurkundet sein nach § 311 b I?
Wie wirkt es sich aus das eine AG das Grundstück gekauft hat?
M.E. steht dem B das Vorkaufsrecht noch zu, denn die Eigentumsverschaffung des A gegenüber dem B ist nicht unmöglich, da die gegenüber C getroffene Verfügung (Übertragung des Grundstücks) im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten relativ unwirksam ist, §§ 1098 II, 883 II. C wird zwar im Grundbuch eingetragen, jedoch wird die grundbuchrechtliche Zustimmung des C über § 888 erreicht. Problematisch wird es nur sein, da D das Wohnungseigentum am Teil des Hauses erlangt hat. Ob er da nachrangiges Vorkaufsrecht hat oder die Begründung des Wohnungseigentums als vormerkungswidrige Verfügung gilt, muss ich mal drüber nachdenken. Weiß ich nicht genau.

Die schuldrechtliche Verpflichtung muss in der Tat durch notariell beurkundet werden. Durch die Eintragung im Grundbuch wird ein etwaiger Formmangel allerdings geheilt.

Dass eine AG das Grundstück gekauft hat ist meiner Meinung nach irrelevant.

Dass B von C die Zustimmung nach § 888 BGB erhalten kann ist meiner Meinung nach auch völlig unproblematisch. Meine Sorge ist eben das Verhältnis zu D...

[BlonderEngel87]

Ich sehe auch das Hauptproblem darin, dass D das Wohnungseigentum trotz Vorkaufsrecht des B erlangt hat. Fraglich ist für mich, ob er dazu berechtigt war im Namen der C der Ausübung des Vorkaufsrecht zu widersprechen, denn immerhin war er "nur" Vorstandssprecher. Ist so einer zur Vertretung berechtigt? Weiterhin frage ich mich, ob das wohnungseigentum ein neues Vorkaufsrecht begründet oder auch eine vorkaufswidrige Verfügung ist.
Wo diese Problematik im Gutachten einzubauen ist, weiß ich auch nicht. Ich muss mich mit dem Fall auch auseinandersetzen. Ich denke ich werde prüfen ob das Vorkaufsrecht entstanden ist und dann beim Erlöschen prüfen ob es eventuell durch das wohnungseigentum untergegangen ist. Oder habt ihr andere Vorschläge wie man es besser machen kann?