Bodenwerterhöhung nach Wohnungskauf

[Phil4711]

Hallo,

Nehmen wir an, jemand kauft eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Innenstadt. Der Grundbesitz ist im Grundbuch wie folgt belastet: "Sanierung wird durchgeführt". Alle Sanierungen sind jedoch bereits zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs abgeschlossen.

Im Vertrag ist geregelt, dass der Verkäufer alle Erschließungsbeitrage nach BauGB und Anliegerbeiträge nach Kommunalabgabengesetz und Gemeindesatzungen für die Maßnahmen, die bis zum heutigen Tag in der Natur ausgeführt wurden, auch wenn diese arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurde, zu tragen hat.

Nun erhält der Käufer eine Rechnung der städtischen Sanierungsstelle mit der Aufforderung, eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung zu begleichen.

Könnte der Käufer den Rechnungsbetrag auf den Verkäufer abwälzen? Gehören sanierungsbedingte Maßnahmen zu den o.g. Anliegerbeiträgen?

Danke für eure Anregungen.

[schielu]

Zitat von Phil4711

Könnte der Käufer den Rechnungsbetrag auf den Verkäufer abwälzen? Gehören sanierungsbedingte Maßnahmen zu den o.g. Anliegerbeiträgen?

Nein, kann er nicht! Das hat mit Erschließung nichts zu tun. Hier wird ein Ausgleich gefordert, den die Gemeinde nach BauGB fordern kann. Nutznießer der Werterhöhung ist der Käufer.

[Phil4711]

Hallo schielu,

Danke für die Antwort.

Nutznießer der Sanierung war doch der Verkäufer, da er einen höheren Verkaufspreis erzielen konnte?! Die Sanierungsmaßnahmen waren komplett abgeschlossen. Der Käufer müsste demnach doppelt bezahlen.

Gäbe es die Möglichkeit, dass nun der Käufer argumentiert "gekauft wie gesehen". Er könnte doch argumentieren, dass die Bodenwerterhöhung bereits beim Kauf eingetreten ist und er dafür den Betrag x als Kaufsumme bezahlt hat. Dass nun Nachforderungen komme interpretiere ich als Laie als ungerecht.

Gruß

[schielu]

Zitat von Phil4711

Nutznießer der Sanierung war doch der Verkäufer, da er einen höheren Verkaufspreis erzielen konnte?! Die Sanierungsmaßnahmen waren komplett abgeschlossen. Der Käufer müsste demnach doppelt bezahlen.

Falsch! Der Verkäufer konnte den, jetzt erst in Rechnung gestellten, Ausgleichsbetrag nicht kennen und ihn somit auch nicht berücksichtigt haben. Wer in einem Sanierungsgebiet erwirbt, sollte sich vorher mit evtl kommenden Forderungen der Gemeinde befassen!

[Phil4711]

Ja, es stimmt, dass der Verkäufer den Ausgleichsbetrag nicht kennen konnte. Er muss ihn auch nicht berücksichtigen. Letztendlich regelt der markt den Kaufpreis.

Trotzdem hatte er einen Vorteil (gegenüber der nichtsanierung). Dieser Vorteil mündet in einem höheren Verkaufspreis. Dieser Vorteil wurde ihm quasi geschenkt und der Käufer muss doppelt zahlen (hoher Kaufpreis und Ausgleichsbeitrag).

[Luigi30]

Hallo,
ja, die vorstehenden Antworten sind richtig.

Anzumerken vielleicht noch: Der Verkäufer durfte auch nur zum sanierungsunbeeinflußten Verkehrswert verkaufen. Dafür ist ja gerade der Sanierungsvermerk im Grundbuch da. Zudem führt die Stadt eine Kaufpreisprüfung durch, die verhindern soll, dass zu überhöhten (sanierungsbeeinflußten) Kaufpreisen veräußert wird. Sie muss also sogar die Höhe des Kaufpreises genehmigen. Damit soll der Käufer vor einer Doppelbelastung (1 x bezahlt er die Werterhöhung an den Verkäufer, 1 x an die Stadt) geschützt werden. Allerdings zeigt die Praxis, dass die Städte häufig damit lax umgehen bzw. keine Ahnung von Bewertung haben.

Alle gesetzlichen Regelungen zur Stadtkernsanierung finden sich in § 136 ff BauGB oder einfach mal nach "Ausgleichsbeträge" googlen.

Viele Grüße Luigi30