Besitzübergangregelung bei Hauskauf

[sixt173]

Hallo,

ich würde gern folgendes Szenario diskutieren:

A kauft ein Gründungstück mit einem Einfamilienhaus von B, wobei der Kaufpreis auf einem Notaranderkonto hinterlegt wird. Der Notar darf an B auszahlen, wenn
1.) alle Genehmigungen vorhanden sind
2.) der Notarin eine schriftliche Besätigung der Erwerber über den Auszug des Veräußerers aus dem Vertragsobjekt und dessen besenreine Räumung vorliegt.


Darüber hinaus wird der Besitzübergang wie folgt geregelt:

"Die Besitzübergabe des Vertragsobjektes an den Erwerber erfolgt unter der Voraussetzung der fristgerechten Kaufpreishinterlegung zum 01.10.11.
Der Veräußerer hat die Pflicht, dem Erwerber die Kaufsache nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu dem vereinbarten Besitzübergang zu übergeben."

Angenommen werden soll, dass der Kaufpreis fristgerecht bei der Notarin hinterlegt wurde - also auf dem Notaranderkonto eingegangen ist und B das Objekt zum 30.09.11 besenrein geräumt hat und ausgezogen ist.
Daher kann A der Notarin dies schriftlich bestätigen und diese den Kaufpreis auszahlen.

Das Problem ist jetzt die Schlüsselübergabe für das Objekt. B will die Schlüssel erst übergeben, nachdem der Kaufpreis auf seinem Konto eingegangen ist. Die Auszahlung des Kaufpreises wird aber einige Zeit in Anspruch nehmen, d.h. erst nach dem 01.10.11 bei B eintreffen.

2 Fragen:
1.) Würde B in diesem Fall den Vertrag verletzen, da der Besitzübergang für den 01.10.11 festgelegt ist?
2.) Bedeutet die Regelung "vollständige Kaufpreiszahlung", dass der Kaufpreis mindestens auf dem Notaranderkonto liegen muss oder dass der Kaufpreis bereits auf dem Konto von B gebucht ist.

Danke

[Humungus]

Zitat von sixt173

2 Fragen:
1.) Würde B in diesem Fall den Vertrag verletzen, da der Besitzübergang für den 01.10.11 festgelegt ist?
2.) Bedeutet die Regelung "vollständige Kaufpreiszahlung", dass der Kaufpreis mindestens auf dem Notaranderkonto liegen muss oder dass der Kaufpreis bereits auf dem Konto von B gebucht ist.

Beides hängt vom genauen Vertragswortlaut ab, da dieser frei vereinbar ist. Die Nutzung eines Notaranderkontos impliziert aber eine rechtzeitige Kaufpreiszahlung, wenn das Geld auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

[sixt173]

Danke erst einmal für die rasend schnelle Reaktion.

Das folgende Zitat wäre der Wortlaut aus dem Vertrag.

Zitat von sixt173

Hallo,

"Die Besitzübergabe des Vertragsobjektes an den Erwerber erfolgt unter der Voraussetzung der fristgerechten Kaufpreishinterlegung zum 01.10.11.
Der Veräußerer hat die Pflicht, dem Erwerber die Kaufsache nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu dem vereinbarten Besitzübergang zu übergeben."

[Humungus]

Und wie und wo ist das mit dem Notaranderkonto erwähnt?

[sixt173]

Bei der Regelung zur Kaufpreiszahlung

"Der Kaufpreis ist fällig zum 31.08.11 und muss spätestens am 31.08.11 auf dem Notaranderkonto der unterzeichnenden Notarin ... [Bankverbindung] ... überwiesen sein. Maßgebend für die fristgerechte Zahlung ist der Eingang auf dem Notaranderkonto."

Annahme ist der fristgerechte Einang.

Dann würde die Hinterlegungsvereinbarung kommen:

"Die Beteiligten vereinbaren unwiderruflich die Hinterlegung des Kaufpreises bei der Notarin. Diese ist bezüglich des hinterlegten Betrages ab dem Tag des Eingangs auf dem Notaranderkonto Treuhänder für alle Beteiligten."

Dann folgen die o.g. Auszahlungsbedingungen.

[Humungus]

So, dann ist festgelegt, dass der Käufer seine Pflicht getan hat, wenn das Geld am 31.08. auf dem Notaranderkonto ist. Diese Pflicht hat er erfüllt (warum liegt die Kohle eigentlich einen Monat dort? Und die Zinsen?). Von seiner Seite aus kann der Übergang stattfinden.

Einzig zu klären wäre, ob der Notar das Geld bis zum 01.10. hätte auf das Konto des Verkäufers überweisen müssen. Wenn er das schuldhaft verpasst hätte, wäre das sein Problem.

Eigentlich aber gehe ich davon aus, dass hier nichts gegen den Besitzübergang am 01.10. spricht. Ich als Käufer würde Kontakt zum Notar aufnehmen.

[sixt173]

Zitat von Humungus

Einzig zu klären wäre, ob der Notar das Geld bis zum 01.10. hätte auf das Konto des Verkäufers überweisen müssen. Wenn er das schuldhaft verpasst hätte, wäre das sein Problem.

Nein, dass hätte er nicht müssen, da die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer von öffentlichen Genehmigungen abhängig ist (vlg. Punkt 1 der Auszahlungsbedingungen).

Was, wenn B die Besitzübergabe zum 01.10. verweigert, da der Notar entweder die Auszahlung noch nicht angewiesen hat oder der Kaufpreis auf dem Konto von B noch nicht angekommen ist.

[Humungus]

Zitat von sixt173

Nein, dass hätte er nicht müssen, da die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer von öffentlichen Genehmigungen abhängig ist (vlg. Punkt 1 der Auszahlungsbedingungen).

Und die Genehmigungen sind noch nicht da? Dann kann der Notar das Geld nicht freigeben und der Besitzübergang findet nicht statt.

Es wäre völlig unsinnig, wenn zwar das Geld auf dem Notaranderkonto liegen, aber die Genehmigungen noch nicht da wären und trotzdem der Besitzübergang stattfinden würde. Im Falle einer Rückabwicklung (durch endgültige Verweigerung einer Genehmigung) müsste man den Käufer erst wieder aus der Bude kriegen!

Was, wenn B die Besitzübergabe zum 01.10. verweigert, da der Notar entweder die Auszahlung noch nicht angewiesen hat oder der Kaufpreis auf dem Konto von B noch nicht angekommen ist.

Sagte ich ja: sind alle Genehmigungen da, hat der Notar gepennt. Sind sie nicht da, werden normalerweise der Besitzübergang und die Überweisung verschoben.

[schielu]

Das Geld wird vorerst vereinbarungsgemäß beim Notar "hinterlegt". Damit ist die Zahlungsverpflichtung des Käufers erfüllt. Die Zinsen des Anderkontos gehören dem Verkäufer.
Wenn die Hinterlegung erfolgt ist, muss der Verkäufer die Übergabe (Schlüsselaushändigung) vollziehen. Die Zahlungsbedingung hat Vorrang vor dem genannten Termin!

[sixt173]

Also als Info: die Genehmigungen sind natürlich vorhanden.

Ich denke, das ist dann soweit geklärt. Schlussfolgernd kann man also sagen, dass der Verkäufer dem Käufer die Schlüssel übergeben muss, auch wenn der Notar noch nicht hinterlegten Kaufpreis gezahlt hat.