Beschlusskompetenz

[Suiwababbial]

Hallo zusammen,

hier zwei Fragen zu denen mich Eure Meinung interessiert. Solltet Ihr auf entsprechende Gerichtsurteile verweisen können, wäre das prima.

Fall 1:

Der Verwalter beauftragt in Abstimmung mit dem Beirat eine Gartenbaubaufirma mit einem, wie er sagt, Grundschnitt. Ein Grundschnitt bedeutet in diesem Fall das Einkürzen (auf Stock setzen) einer ca. 1,5m hohen Hecke auf 10-30cm über dem Boden. (Die Hecke hat keine Sichtschutzfunktion). Das Einwachsenn zum Ursprungszustand kann man auf mindesten 3-5 Jahre schätzen.
Ein diesbezüglicher Beschluss wurder von der Eigentümergemeinschaft vorher nicht gefasst. .

Ist das noch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung?

Fall 2:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Austausch von 4 Brandschutztüren zu max. € 8.000,00. Die genaue Position der Türen ist im Beschluss nicht benannt. Ferner wird beschlossen, dass für weitere Türen vorher ein Gutachten zwecks Feststellung der Notwendig weiterer Austäusche zu erstellen ist.
Der Verwalter nimmt neben den beschlossen 4 Türen den Auschtausch weiterer 1-2 Türen vor, obwohl jenes Gutachten nicht vorliegt (Der Betrag von € 8.000,00 ist mit den 1-2 weiteren Türen nicht ausgeschöpft.).

Ist das noch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung?

Danke für Eure Meinungen etd.

Gruß

Suiwababbial

[schielu]

Es kommt darauf an wozu der Verwalter im Hinblick auf Gartenpflege vertraglich befugt ist. M.E. hätte es zu diesem Schnitt eines Beschlusses bedurft. Dieser kann keinesfalls durch den Beirat ersetzt werden, wenn dieser nicht von ETG ermächtigt war.

Bei den Türen hat sich der Verwalter über den getroffenen Beschluss hinweggesetzt. Er hat sich schadensersatzpflichtig gemacht.

[Suiwababbial]

@ Schilu,

Danke für Deine Meinung. Dem Grunde nach war/bin ich Deiner Meinung, wenngleich der Verwalter naturgemäß ganz anderer Auffassung ist (hier mangelt es bereits an der Akzeptanz der Rechtsprechung)

Zu 1 – Gartenpflege

Der Verwaltervertrag sieht nichts vor, das dem Verwalter hier besondere Kompetenzen vertraglich einräumen würde. Siehe hier:

1. Der Verwalter hat als Geschäftsbesorger der Eigentümergemeinschaft im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was für eine ordentliche Verwaltung notwendig ist und alles zu unterlassen, was einer ordentlichen Verwaltung schaden könnte.
2. Für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind die Bestimmungen des Vertrages, die
Teilungserklärung sowie die §§ 20 bis 28 WEG, 675 BGB und die demgemäß gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung maßgebend.
3. Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet. …
… d) die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.,

Ich sehe das Problem darin*, dass der Verwaltervertrag keine Ausgabengrenzen enthält. Dies wäre wiederum vermutlich wg. Formularvertrag nichtig.
Ich sehe das Problem darin*, dass dieser Vorgang nicht der laufenden (wiederkehrenden/alltäglichen) Instandhaltung zugeordnet werden kann.
Ich sehe das Problem darin*, dass es bei der Entscheidungsbefugnis der Wohnungseigentümer gemäß §§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG bleibt, wenn die Gartenpflege zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft geht.
Ich sehe das Problem darin*, Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und "Wie" von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen selbst treffen muss.
Ich sehe das Problem darin*, dass ein mehrjähriger Zeitraum bis zum Nachgrünen der bei einem Rückschnitt auftretenden Kahlstellen nicht hinnehmbar ist. Dies kann m.E. somit nicht als ordnungsmäßige Pflegemaßnahme des Gartens betrachtet werden. Vor diesem Hintergrund stellt der Rückschnitt auch keine Maßnahme zur Herstellung eines optisch einheitlichen Bildes dar. Die in ihrem Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigte Hecke fällt sofort ins Auge. Insoweit ist auch von einem Eingriff in das Gesamterscheinungsbild des Anwesens auszugehen.

*Natürlich ist das das Problem des Verwalters

Zu 2 – Brandschutztüren

M.E. kann die Beschlusssumme in Euro nicht dahingehend interpretiert werden, dass so viele Türen wie möglich getauscht werden sollen.
Auch kann sich m.E. der Verwalter nicht darauf berufen, dass die Eigentümergemeinschaft die Maßnahme ohnehin durchgeführt hätte.
Bzgl. dem „Ob“ und dem „Wie“ siehe auch oben.

Fragwürdig ist ein solches Vorgehen m.E. auch vor dem Hintergrund, dass das LG München eine Auftragsvergabe an ein Ingenieurbüro in Höhe von ~ € 5.000,00 für nichtig erklärt sowie dass das Oberlandesgericht Düsseldorf entsprechend sogar eine Klausel im Verwaltervertrag, bei der für eine Auftragserteilung über einem Wert von € 2.556,46 die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer und bei einem Wert von € 1.523,86 die Zustimmung des Beirats einzuholen ist, für ungültig erklärt.

Sollte ich mich irgendwo vergaloppiert haben, bin über eine Info dankbar.

Gruß

Suiwababbia