Bauträger droht mit Insolvenz

[tomtom166]

Mal angenommen ein Bauträger baut auf ein Grundstück in Besitz des Bauherren ein Haus. Der vereinbarte Fertigstellungstermin rückt näher, laut Bauvertrag droht bei Überschreitung eine Strafe von 1000,- Euro/Monat. Seid zwei Monaten arbeiten keine Subunternehmer mehr, weil Teilleistungen nicht aus den Abschlagszahlungen an die Subunternehmer weitergeleitet wurden. Jetzt informiert der Bauträger über Zahlungsschwierigkeiten, Firmenverlegung in ein anderes Bundesland und geplante Insolvenz, bietet dem Bauherren eine suspekte Kündigung nach VOB §6, Abs.7 sowie §8, Abs.1 an.
Fenster, Putzer, Elektro waren aber im Zeitraum tätig.
Bauträger bietet dann mit neuer Firma und neuen höheren Preisen die Fertigstellung an.
Kriminell oder?

Wie kommt man aus dem Vertrag? Gewährleistung? Restarbeiten?
Was droht bei tatsächlicher Insovenz des Bauträgers?

Danke für Auskünfte!

[nieselpriem]

Sollte der Bauträger tatsächlich Insolvenz anmelden, sieht es hinsichtlich der Gewährleistung schlecht aus, solange er dem Bauherrn vorher nicht Abtretungen seiner Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmen gibt. Ansonsten kann der Bauherr direkt an die Subunternehmer keine Ansprüche stellen, da er mit denen ja keinen Vertrag hat.
Das oben geschilderte Vorgehen ist leider nicht selten, die bereits geleisteten Zahlungen sind in der Regel verloren. Man könnte den Vertrag kündigen, da ja offensichtlich keine Bautätigkeit mehr stattfindet. Danach würde ich versuchen, mir einen Architekten zu suchen, der die Sache in die Hand nimmt, und per Direktvergabe an die einzelnen Gewerke das Haus zu Ende bauen. Oftmals lässt sich mit den Subunternehmen, die schon am Bau beteiligt waren, verhandeln, dass sie die Arbeiten dann auch zu Ende führen. Das räumt zumindest einige Probleme bei der Gewährleistung aus, die entstehen würden, wenn man die Fertigstellung bereits begonnener Gewerke an andere Firmen vergibt.
Bei Verdacht, dass die gezahlten Abschlagszahlungen zweckentfremdet verwendet wurden, könnte man eine Anzeige in Erwägung ziehen.

[tomtom166]

Danke für den hilfreichen Beitrag.

Das Einbinden eines unabhängigen Bausachverständigen zum Bewerten des momentanen Bauwertes (Wertgutachten) und das Anmelden von Restforderungen wäre dann wohl auch eher eine wenig erfolgversprechende Idee?

Danke!

[Markus Reinartz]

Ja genau, das würden wir Ihnen auch empfehlen und dann halt eben ggf. das Gespräch und die Verhandlung mit den bereits am Bau beteiligten Firmen suchen.

Eine Anzeige kann erfolgreich sein, wenn Sie einen Kredit in Anspruch genommen haben und diesen im Grundbuch haben eintragen lassen. Dann wäre dieser von Ihnen in Anspruch genommene Kredit Baugeld, für welches das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen (dieses stamt von ca. 1908, hat aber immer noch Gültigkeit) anzuwenden ist bzw. anzuwenden wäre. Demnach ist über die geflossenen Geldbeträge Buch zu führen, was natürlich nicht nur für den Bauträger sondern auch für Sie (welcher Bauherr macht das schon?) gilt.

Es ist also ein Baubuch (welches nicht mit dem Neuzeitlichen Baubuch zu verwechseln ist und welches die Geldbewegungen wieder geben muss) zu führen.

Allein der Verstoss gegen diese Pflicht -ein Baubuch führen zu müssen- würde dann einen Betrug darstellen.

Schauen Sie bei google unter

Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen

oder

GSB

oder auch

Bauforderungssicherungsgesetz

oder

BauForSiG

In welchem Bundesland ist die Baustelle.

[Markus Reinartz]

Ahhhhhhhh, da ist mir gerade noch etwas eingefallen. Dieses vorgenannte Gesetz ist überarbeitet worden. Die Pflicht ein Baubuch zu führen ist -so glaube ich entfallen-, kann aber im Übrigen dahinstehen, weil das Gesetz trotzdem greift.

[Markus Reinartz]

Ich habs mal selbst gegoogelt


Rechtsanwalt Horst Liepe, Wesel

Vergütung mit Hilfe des Staatsanwaltes
- zivilrechtliche Anspruchsverfolgung im strafrechtlichen Adhäsionsverfahren -


Bauträger GmbH’s verkaufen an Eigenheimerwerber auf der Grundlage von Bauleistungen, die sie am Ende nicht bezahlen. Die GmbH’s verabschieden sich vom Markt. Durchgriffe nach dem GSB gegen Geschäftsführer und Prokuristen erreichen ihr Ziel nicht, weil diese Personen die beiseitegeschafften Gelder anderweitig – vorzugsweise bei ihren Ehepartnern - untergebracht haben.
Wie kommt der Bauhandwerker an sein Geld?

Es lohnt sich, versteckte Winkel unserer Rechtsordnung zu aktivieren: das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen aus dem Jahre 1909 und das Adhäsionsverfahren der StPO, §§ 403 ff.

Der Bauhandwerker wird zunächst die Vergütungsansprüche gegen seinen Vertragspartner, die Bauträger GmbH, gerichtlich einklagen und titulieren lassen. In der Vollstreckung stellt er fest, daß die GmbH insolvent geworden ist.

Die §§ 1 u. 2 ff GSB geben ihm den Hinweis, daß anstelle der GmbH auch deren Geschäftsführer und Prokuristen persönlich haftbar gemacht werden können, wenn die GmbH auch1 mit Baugeld der Eigenheimerwerber gearbeitet und dieses nicht für Zwecke der Bauleistungen verwendet, im Ergebnis also nicht “schatulliert” hat.

Um Baugeld handelt es sich aber nur, wenn die Erwerbergelder dauerhaft und endgültig finanziert2 und grundpfandrechtlich gesichert sind. Das herauszufinden ist für den Bauhandwerker und seinen Anwalt nicht ganz einfach, kostet Recherchen in Grundakten und bei oft unwilligen Erwerbern (die wegen Baumängeln den Bauhandwerker nicht einmal mehr grüßen, geschweige denn ihm Auskunft erteilen wollen).

Mitunter ist auch noch eine Auskunftsklage gegen die GmbH auf Vorlage der (meist nicht geführten) Baubücher durchzustehen.

Dann aber ist es soweit: der Bauhandwerker könnte jetzt aus den Schutzbestimmungen des GSB iVm § 823 Abs. 2 BGB Schadensersatzansprüche wegen falscher Verwendung von Baugeld aufgrund der deliktischen Ausrichtung solcher Ansprüche gegen die Organe und Vertreter der GmbH persönlich richten, wozu allerdings erneut gerichtliche Klage3 gegen diese zu führen wäre.
Anstatt die persönlich Verantwortlichen der GmbH (Geschäftsführer, Prokuristen) zivilrechtlich auf die bereits gegen die GmbH titulierte Forderung zu verklagen, kommen die Strafvorschriften des GSB ins Spiel (§ 5).

“Baugeldempfänger, welche ihre Zahlungen eingestellt haben oder über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist und deren ........ Gläubiger zur Zeit der Zahlungseinstellung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens benachteiligt sind, werden mit Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren oder Geldstrafe bestraft .......”.

Steht fest, daß der Bauhandwerker eine austitulierte Forderung gegen die GmbH hat und diese mangels “Schatullierung” nicht mehr realisiert werden kann, sind deswegen die Geschäftsführer und Prokuristen wegen des in dieser Höhe angerichteten Schadens zu bestrafen.

Mit dem strafprozessualen Adhäsionsverfahren eröffnet der Staat die Möglichkeit, angelegentlich des Strafverfahrens auch eine zivilrechtliche Verurteilung der Straftäter “in einem Zuge” auszusprechen, wenn durch die Beurteilung der zivilrechtlichen Ansprüche das Strafverfahren nicht ungebührlich in die Länge gezogen wird, worüber zu befinden im Ermessen des Strafrichters steht (§ 405 StPO).

Hier tun sich die Strafrichter von Haus aus schwer, weil sie verurteilen, aber nicht rechnen und schon gar nicht zivilrechtlich urteilen wollen. Das ist ein Mißstand in Deutschland und der Grund dafür, daß beispielsweise im Gegensatz zu Rechtskulturen in Belgien oder Portugal hier bei uns Verkehrsunfälle und ihre Schadensfolgen immer noch nicht in einem einheitlichen Verfahren sondern in doppelter Anstrengung vor den Gerichten aufgearbeitet werden müssen, nach aktuellem Verständnis staatlichen Rechtsschutzes ein wahrlich unmoderner Zustand!

In den hier untersuchten Fällen allerdings dürfte sich die Strafjustiz überzeugen lassen können:

1. Wenn erst einmal die Straftat als solche gem. § 5 GSB aufgearbeitet ist, eine Tätigkeit der sich die Strafjustiz nicht entziehen darf und für die der Anwalt des geschädigten Bauhandwerkers in der Regel übernahmereife Vorarbeit geleistet hat, dann ist die Feststellung zivilrechtlicher Schuld aufgrund des bereits erstrittenen Titels (gegen die GmbH) nur noch eine leichte Übung für den Strafrichter.

1. Es lohnt sich für den Bauhandwerker und den Staat (unten 3.), weil über die Bestrafungszwänge bzw. ihrer Abwendungsmechanismen am Ende das beiseitegeschaffte Geld wieder aktiviert werden kann.
Dazu:
Ab einem ordentlich hohen Schadensniveau (sagen wir: von mehreren hunderttausend Mark) droht Freiheitsstrafe. Das schließt aber nicht aus, dem aktuellen Opferentschädigungsgedanken folgend, auch in solchen Fällen eine Strafprozeßerledigung gem. § 153 a StPO (Verfahrenseinstellung mit Wiedergutmachungsauflage eventuell kombiniert mit Zahlung an eine notleidende Einrichtung – vorzugsweise den Staat – ) anzusteuern.
Und dann zeigt es sich, mit welch festen Bindungen z. B. bei den Ehefrauen geparktes Geld oder Grundbesitz dort wirklich verbleibt. Oft heißt die Alternative: Eingesperrtsein oder minderkomfortables Familienleben in der Mietwohnung (nach Verkauf des Hauses für Wiedergutmachungszwecke).

1. Der Staat partizipiert am wieder aktivierten Tätergeld auch außerhalb § 153 a über § 41 StGB, indem er neben Freiheitsstrafe auch auf Geldstrafe aus bereichertem Geld erkennen lassen oder indem er milde Beurteilung gem. § 46 StGB walten lassen kann für den Fall, daß der Straftäter Schadenswiedergutmachung nachweist.

Das Adhäsionsverfahren bei der Strafjustiz hat für den geschädigten Bauhandwerker auch den Vorteil, daß Teile der Ermittlungstätigkeit auf Kosten der Allgemeinheit gehen, wofür sich allerdings der Staat wieder beim Täter schadlos halten kann.

Verjährung seiner Ansprüche braucht der geschädigte Bauhandwerker nicht zu befürchten, weil die Rechtsverfolgung im strafrechtlichen Adhäsionsverfahren insoweit dieselben Wirkungen hat wie die Erhebung der zivilrechtlichen Klage (§ 404 Abs. 2 StPO).

Ebenfalls nach § 404 StPO ist geregelt, daß der geschädigte Bauhandwerker sich mit seinem Anwalt an diesem Verfahren beteiligen und dadurch auf die aufgezeigten Gestaltungsmöglichkeiten Einfluß nehmen kann, um sein Ziel zu erreichen. Er kann sogar Prozeßkostenhilfe für die Einschaltung seines Anwaltes in Anspruch nehmen.

Aus der deliktischen Natur des Anspruches folgt auch, daß der Bauhandwerker die vergeblich aufgewendeten Kosten des Vorprozesses gegen die GmbH nunmehr hier gegenüber den persönlich Verantwortlichen noch liquidieren kann.4

Soweit nicht der Anwalt des Bauhandwerkers diesen zu überzeugen vermocht hat, daß solche Rechtsverfolgung hohe Anforderungen stellt und daher sonderhonorarfähig ist, dürfte der Bauhandwerker sein Ziel mit einfachen Strafverteidigergebühren erreichen können, die in keinem Verhältnis zu den hohen Gebühren einer am Ende ineffektiven zivilrechtlichen Verfolgung stehen.

1 OLG Dresden IBR 2000, 78
2 OLG Dresden IBR 2000, 79
3 BGH BauR 1982, 193 ff.
4 BGH BauR 1990, 244
sowie OLG Düsseldorf BauR 1989, 234