Aufklärungspflicht eines Notars bei verbindlichen Kaufangeboten

[duke1981]

Bürger B wurde vom Vermittler V eine Eigentumswohnung samt Steuersparkonzept und Rundumsorglospaket vorgestellt. V würde sich um die Fianzierung kümmern, es gibt eine Mietgarantie, für Hausverwaltung und Steuerberater ist natürlich auch gesorgt.

Angebahnt wurde das ganze durch einen Telefonanruf bei B, bei dem ein Termin bei B ausgemacht wurde. Es wurde durch einen Berater ein Steuersparkonzeot vorgestellt, bei dem von Immobilienerwerb noch gar nicht die Rede war. Ein überhöhtes Bruttoeinkommen 30.000 statt 26.000 Euro wurde für die Berechnung herangezogen. Mietsteigerung von 1% jährlich fließen in das Finanzierungsbeispiel ein. Wertsteigerung der Immobilie nach 29 Jahren um 100% angegeben. Zusage des V, dass die Wohnung schon nach ein paar Jahren viel mehr Wert sei als jetzt.

B findet das ganze toll und hat das Steuerparkonzept, das ihm bei ihm zu Hause orgestellt wurde, gar nicht mehr im Kopf.

B trifft sich also mit V in dessen Unternehmen. Es wird eine Wohnung vorgestellt und anschließend im selben Haus eine Musterwohnung besichtigt. Die zum Kauf angebotene Wohnung konnte nicht besichtigt werden, da diese wohl schon vermietet sei. V teilt dem B mit, dass seine Firma immer nur mit Kaufangeboten arbeitet, die für 6 Wochen gültig seien. Die Kunden gehen keinerlei Risiko ein. Sie würden sich um alles kümmern ehe der Kauf zustande käme.
B ist natürlich fasziniert, die Musterwohnung gefällt ihm und das Rundumsorglospaket noch viel mehr. Zudem denkt er, dass er mit dem Kaufangebot, welches von V mehrmals hochgelobt wird, kein Risiko eingeht. Auf dem Rückweg macht V also noch für den selben Tag einen Termin beim Notar N, welcher sich in der "Nachbarwohnung" des Unternehmens U befindet. Im Büro des V legt dieser einen Entwurf des Kaufangebots auf den Tisch und schmiert dem B während der 20minütigen Wartezeit Honig um den Mund. B konnte sich den Entwurf nehmen, als der V für ein paar Sekunden den Raum verließ. V kehrte zurück und redete dem B gut zu. Alles kein Risko, nur ein Kaufangebot (von einem automatischen Kauf bei Annahme des Angebots war zu ekiner Zeit die Rede). B kam nicht dazu sich den Entwurf durchzulesen.
Nach 20min dann der Termin beim Notar. Notar liest Angebot vor. B fragte vor Unterschrift nach seinem Rücktrittsrecht. Es ist wieder von einem Kaufangebot die Rede. B unterschreibt.

Nun stellt sich für B heraus, dass er ein Kaufangebot gegeben hat, welches die Firma U nur noch annehmen braucht. Es kommt dann ohne weiteres Zutun des B zu einem Kaufvertrag. Die Finanzierung ist in diesem Angebt nicht geregelt, geschweige denn das Rundumsorglospaket erwähnt. Ein Rücktrittsrecht ist nicht erwähnt.
Weiterhin erfährt er, dass der Kaufpreis über dem zur Zeit marktüblichen Wert liegt (nach Auskunft eines anderen Immobilienmaklers). Das Wertgutachten, das B vorgelegt wurde, ist lediglich eine Schätzung über den Verkehrswert. Die Kaltmiete ist mit 6,50/m², einfache Wohnlage, Berlin-Köpenick) höher als der Mietspiegel (2,92 - 6,11/m²)

Des Weiteren ist in dem Entwurf erwähnt, dass
a) B den Mietvertrag schon eingesehen hat (Mietvertrag lag nicht vor)
b) B die Teilungserklärung in beglaubigter Abschrift bereits erhalten hat (B hat sie nach Unterschrift vom N erhalten).

- Ist der Notar N seiner Aufklärungspflicht nach § 17 BeUrkG nachgekommen?
- Nach § 17 (2a) BeUrkG soll dem Verbraucher im Regelfall der Entwurf 2 Wochen vorher vorliegen?
- Müßte der Notar nicht explizit darauf hinweisen, dass es diese Frist gibt?
- Hätte N den B nicht ausdrücklich darauf aufmerksam machen müssen, welche finanzielle Verpflichtung eingeht?


Über die Dumm- bzw. Unerfahrenheit brauchen wir an dieser Stelle nicht zu diskutieren.

Meine Meinung zu dem Thema:

- Verstoß gegen § 17 BeUrkG dahingehend, dass der Entwurf 20 Minuten vor Beurkundung vorlag und B nicht auf die 2 Wochen Frist hingewiesen wurde. Des Weiteren hätte N den B auf die finanziellen Folgen hinweisen müssen, insb. bei einem Betrag von 105.000 Euro.
- Mietvertrag und beglaubtigte Abschrift der Teilungserklärung vor Beurkundung nicht erhalten.
- Ungeklärte Finanzierung zum Zeitpunkt der Beglaubigung (Im Entwurf nur erwähnt, dass der Kaufpreis zu entrichten sei).
- Täuschung des B über die Bedeutung des Kaufangebots durch Unterlassen einer Aufklärung durch V+N
- Täuschung des B über dessen Rcüktrittsrecht durch Unterlassen
- irreführendes Finanzierungsbeispiel

[CruNCC]

Zitat von duke1981

Bürger B wurde vom Vermittler V eine Eigentumswohnung samt Steuersparkonzept und Rundumsorglospaket vorgestellt. V würde sich um die Fianzierung kümmern, es gibt eine Mietgarantie, für Hausverwaltung und Steuerberater ist natürlich auch gesorgt.

Angebahnt wurde das ganze durch einen Telefonanruf bei B, bei dem ein Termin bei B ausgemacht wurde. Es wurde durch einen Berater ein Steuersparkonzeot vorgestellt, bei dem von Immobilienerwerb noch gar nicht die Rede war. Ein überhöhtes Bruttoeinkommen 30.000 statt 26.000 Euro wurde für die Berechnung herangezogen. Mietsteigerung von 1% jährlich fließen in das Finanzierungsbeispiel ein. Wertsteigerung der Immobilie nach 29 Jahren um 100% angegeben. Zusage des V, dass die Wohnung schon nach ein paar Jahren viel mehr Wert sei als jetzt.

B findet das ganze toll und hat das Steuerparkonzept, das ihm bei ihm zu Hause orgestellt wurde, gar nicht mehr im Kopf.

B trifft sich also mit V in dessen Unternehmen. Es wird eine Wohnung vorgestellt und anschließend im selben Haus eine Musterwohnung besichtigt. Die zum Kauf angebotene Wohnung konnte nicht besichtigt werden, da diese wohl schon vermietet sei. V teilt dem B mit, dass seine Firma immer nur mit Kaufangeboten arbeitet, die für 6 Wochen gültig seien. Die Kunden gehen keinerlei Risiko ein. Sie würden sich um alles kümmern ehe der Kauf zustande käme.
B ist natürlich fasziniert, die Musterwohnung gefällt ihm und das Rundumsorglospaket noch viel mehr. Zudem denkt er, dass er mit dem Kaufangebot, welches von V mehrmals hochgelobt wird, kein Risiko eingeht. Auf dem Rückweg macht V also noch für den selben Tag einen Termin beim Notar N, welcher sich in der "Nachbarwohnung" des Unternehmens U befindet. Im Büro des V legt dieser einen Entwurf des Kaufangebots auf den Tisch und schmiert dem B während der 20minütigen Wartezeit Honig um den Mund. B konnte sich den Entwurf nehmen, als der V für ein paar Sekunden den Raum verließ. V kehrte zurück und redete dem B gut zu. Alles kein Risko, nur ein Kaufangebot (von einem automatischen Kauf bei Annahme des Angebots war zu ekiner Zeit die Rede). B kam nicht dazu sich den Entwurf durchzulesen.
Nach 20min dann der Termin beim Notar. Notar liest Angebot vor. B fragte vor Unterschrift nach seinem Rücktrittsrecht. Es ist wieder von einem Kaufangebot die Rede. B unterschreibt.

Nun stellt sich für B heraus, dass er ein Kaufangebot gegeben hat, welches die Firma U nur noch annehmen braucht. Es kommt dann ohne weiteres Zutun des B zu einem Kaufvertrag. Die Finanzierung ist in diesem Angebt nicht geregelt, geschweige denn das Rundumsorglospaket erwähnt. Ein Rücktrittsrecht ist nicht erwähnt.
Weiterhin erfährt er, dass der Kaufpreis über dem zur Zeit marktüblichen Wert liegt (nach Auskunft eines anderen Immobilienmaklers). Das Wertgutachten, das B vorgelegt wurde, ist lediglich eine Schätzung über den Verkehrswert. Die Kaltmiete ist mit 6,50/m², einfache Wohnlage, Berlin-Köpenick) höher als der Mietspiegel (2,92 - 6,11/m²)

Des Weiteren ist in dem Entwurf erwähnt, dass
a) B den Mietvertrag schon eingesehen hat (Mietvertrag lag nicht vor)
b) B die Teilungserklärung in beglaubigter Abschrift bereits erhalten hat (B hat sie nach Unterschrift vom N erhalten).

- Ist der Notar N seiner Aufklärungspflicht nach § 17 BeUrkG nachgekommen?

Wir waren bei der Beurkundung nicht dabei und können daher nicht beurteilen, was der Notar erklärt hat und was nicht

- Nach § 17 (2a) BeUrkG soll dem Verbraucher im Regelfall der Entwurf 2 Wochen vorher vorliegen?

Es heißt soll und nicht muss.

- Müßte der Notar nicht explizit darauf hinweisen, dass es diese Frist gibt?

Nein

- Hätte N den B nicht ausdrücklich darauf aufmerksam machen müssen, welche finanzielle Verpflichtung eingeht?

Nein

Über die Dumm- bzw. Unerfahrenheit brauchen wir an dieser Stelle nicht zu diskutieren.

Wohl wahr

Meine Meinung zu dem Thema:

- Verstoß gegen § 17 BeUrkG dahingehend, dass der Entwurf 20 Minuten vor Beurkundung vorlag und B nicht auf die 2 Wochen Frist hingewiesen wurde. Des Weiteren hätte N den B auf die finanziellen Folgen hinweisen müssen, insb. bei einem Betrag von 105.000 Euro.

Ein Notar muss nicht über die "finanziellen Folgen" eines Vertrages hinweisen.
QUOTE]- Mietvertrag und beglaubtigte Abschrift der Teilungserklärung vor Beurkundung nicht erhalten.[/QUOTE]
De Käufer hat unterschrieben, dass er diese erhalten hat, das Gegenteil zu beweisen ist schwer.

- Ungeklärte Finanzierung zum Zeitpunkt der Beglaubigung (Im Entwurf nur erwähnt, dass der Kaufpreis zu entrichten sei).

Ein Notar ist nicht verpflichtet zu überprüfen ob die Finanzierung überhaupt steht.

- Täuschung des B über die Bedeutung des Kaufangebots durch Unterlassen einer Aufklärung durch V+N

Es mag sein, aber auch hier ist es schwer dieses zu beweisen.

- Täuschung des B über dessen Rcüktrittsrecht durch Unterlassen
- irreführendes Finanzierungsbeispiel

Ein Vertrag enthält "normalerweise" kein Rücktrittsrecht, dieses muss seperat vereinbart werden. Der Käufer hätte darauf bestehen müssen.

Dem Notar kann man sicherlich keinen Vorwurf machen (und wenn dass wird das sehr schwer zu beweisen sein). Er hat seinen Job gemacht.
Wenn der Käufer dermaßen leichtsinnig ist und unter diesen Bedingungen unterschreibt.....

[duke1981]

Bin grad dabei mir den Kommentar zum § 17 BeUrkG durchzulesen. Danach hat der Notar schon dafür zu Sorgen dem unkundigen Verbraucher die 14-Tagesfrist nahezulegen. Die wurde nämlich dafür eingeführt, den unkundigen Verbraucher vor solchen vorschnellen Entscheidungen, wie B sie getroffen hat, zu schützen.

Ich bin aber schon der Meinung, dass ein Notar schon aufklären muss, was die Unterschrift für Folgen mit sich bringt.
Mit der Finanzierung hat der Notar nun wirklich nichts zu tun, auch Steueraspekte gehen ihn nichts an, da stimme ich zu. Das wäre dem V zuzuschreiben.

Über weitere Antworten würde ich mich freuen....

[duke1981]

Sehr interessant:
http://www.rewi.hu-berlin.de/jura/in...ff_Woesten.pdf

Nun stellt sich aber die Frage, wie B nachweisen kann, dass der Notar seinen Belehrungs- und Aufklärungspflichten nicht nachgekommen ist.
B hat nämlich unterschrieben, dass ihm der Entwurf rechtzeitig vorlag. Desweiteren hat ermit seiner Unterschrift bestätigt, dass er den Mietvertrag bereits eingesehen hat, was nicht stimmt.
Der Anwalt von B hat am Freitag ein Antwortschreiben des Notars erhalten, in diesem er sich natürlich keiner Schuld bewußt ist:
B hätte bestätigt den Entwurf rechtzeitig bekommen zu haben, den Mietvertrag hätte er auch bekommen. Auf die erst nach der Unterschrift erhaltene Teilungserklärung ging er nicht ein.
Zum Thema verbindliches Kaufangebot gibt der Notar an, den B ausdrücklich darauf hingewiesen zu haben, dass das Angebot bindend ist und nur der Verkäufer dieses nur anzunehmen braucht, um den Kaufvertrag zu komplettieren.
Dies entspricht nicht der Wahrheit, B hat mehrmals nachgefragt, ob er noch zurücktreten kann. Ihm wurde erzählt, dass es sich im eun befristetes Angebot handeln würde. Dass er einen Kaufvertrag ohne sein weiteres Zutun eingeht, wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, davon war nicht die Rede. Desweiteren schrieb er, dass B einen Termin beim Notar gewünscht habe. Das ist auch nicht der Fall, da der Vermittler auf dem Rückweg zur Wohnung gleich einen Termin beim Notar festgemacht hat, ohne den B zu fragen. Da B insg. 4 Termine beim Vermittler wahrgenommen hat, wovon bei 3 von Immobilien die Rede war, verneint er, dass B mit dem Kaufangebot "überrumpelt" wurde.
Dass ggü. und eines weiteren Zeugen vom Vermittler immer nur von Kaufangeboten geredet wurde, ohne dass ein einziges Wort von Verbindlichkeit gefallen ist, kann der Notar natürlich nicht wissen.
Vom Verkäufer kam noch keine Stellungnahme. B wird bis spät. zum 31.8. (Termin der Zahlung des Kaufpreises) Zwangsvollstreckungsklage (richtige Bezeichnung?) einreichen. B muss dafür wohl die Kosten für 3 Gerichtstermine vorstrecken. Macht ca. 2500 Euro. B hofft natürlich, dass vorher vom Verkäufer ein Vergleich angeboten wird.

Der Anwalt wird auf jeden Fall die Sachlage der Notarkammer melden und den Vermittler wegen Betruges anziegen. Ob es was bringt, steht in den Sternen.

Die Frage lautet aber nun:
Wie kann B nachweisen, dass er nicht genügend aufgeklärt wurde. Die regelm. Frist von 14 Tagen wurde nicht eingehalten, B hat den Entwurf 30min vor Unterschrift für ein paar Sekunden einsehen können. Mietvertrag und Teilungserklärungen hatte er ebenfalls nicht. Er hat es jedoch beim Notar unterschrieben. Das wäre alles nicht passiert, wenn B die Gelgenheit hätte, den Entwurf voher einzusehen und ggf. durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Hat B jetzt Pech gehabt?
Das Vertrag bleibt ja, aber er es ginge ja um Haftungsansprüche dem Notar ggü..

[duke1981]

B hatte gestern nochmal ein persönliches Gespräch (mit einem Zeugen) mit dem Vermittler. Dieser versuchte während des Gesprächs natürlich immer wieder abzulenken und das Angebot schmackhaft zu machen. B hat natürlich vollkommen das Vertrauen verloren und mitgeteilt, dass er den Kauf auf jeden Fall rückgängig machen will. Der Vermittler meinte, dass B das nun mit dem Verkäufer ausmachen müsse. Vermittler gab dem B aber vorsichtshalber, falls er sich doch anders entscheiden würde, die Mietgarantie noch mit. Auf dieser stand, dass die Wohnung seit 1.7. vermietet ist. Zu 5,80/m². B machte den Vermittler natürlich gleich darauf aufmerksam, dass er dem B in JEDEM Gespräch eine Mieteinnahme von 6,50/m² garantierte. Daraufhin nahm er sich das Schreiben zurück, strich 5,80 durch und schrieb 6,50 hin. Wie das bei einem existierenden Mietvertrag funktionieren soll, keine Ahnung. B hat den Originalmietvertrag auch nicht einsehen können.
Zu Hause ist B auch noch aufgefallen, dass die Laufzeitübersicht der Finanzierung in der Beispielrechnung total fehlerhaft ist. 10 Jahre beträgt die jährliche Aufwendung 6782 Euro für Zins+Tilgung und danach nur noch 6048 Euro. Die Zinsen sind bei 5,40% geblieben. Die Tilgung aber verringert sich: im 10. Jahr 1643 Euro/Jahr und im 11. Jahr nur noch 1079 Euro Tilgung (Zinssatz wie gesagt bleibt gleich). Dadurch verändert sich natürlich der Eigenanteil während der gesamten Laufzeit nicht unerheblich.

Im Kaufangebot steht leider, dass der Verkäufer keine Haftung für Angaben eines Vermittlers übernimmt. Was jedoch aufstößt ist die Tatsache, dass Geschäftsführer der Vermittlerfirma im Vorstand der Verkäuferfirma sitzt.

[sweetsour]

Hi, man ist sonst so schlau und clever und dann unterschreibt man blauäugig solche Verträge :-(
Ich bin auch am circeln da wieder heraus zu kommen....
Wir können schon gar nicht mehr richtig schlafen vor Sorge und anvertrauen kann man sich auch nicht weil Vorwürfe helfen grad nicht.
Wir rufen dauernd dort an und würde wenigstens die Finanzierung einsehen wollen. Aber ist noch nicht fertig wg. fehlender Mitarbeiter ...
Die machen mit ihrer Hinhaltetaktik noch solange bis es zu spät ist.
Laut Dienstleistungsvertrag steht unter Pkt. 9 >nur bei positiver Finanzanalyse<
Kann man auf eine Rückabwicklung bestehen ?
Nützt es was den Verküfer anzurufen ?
Im Nachherein lese ich viel von solchen dubiosen Sachen teilweise großstilig angelegt und Jahre her.
Ist es in der ganzen Zeit nicht möglich gewesen gegen Vertreter oder als Wirtschaftsberater getarnte Markler eine Handhabe zu bekommen ??? Es muss doch findige Juristen gegeben haben in der Zeit....
Ich versuche mich nun in Schadensbegrenzung und hoffe weiter auf Rücktritt und dass Insolvenz weiterhin kein Thema sein wird.........
MfG sweetsour

[sweetsour]

So, wir bekommen eine Rückabwicklung :-)
Die Frage ist gibt es hierfür Richtlinien was ich bezahlen muss oder kann das der Verkäufer oder Finanzberater im Auftrag der Bank frei gestalten ??
Wer kann dazu was sagen, was raten ??
Ich dachte es beläuft sich auf Notarkosten die entstanden sind und sowas aber den Preis konnte man mir noch nicht sagen, läuft aber auf eine 5stellige Summe hin.........
Bitte um AW

[duke1981]

5stellige Summe? Dann können das alleine die Notarkosten nicht sein, es sei denn eure Wohnung kostet nen Vermögen.

[sweetsour]

deswegen frage ich ja hier auch was alles dazu kommen könnte, wo eventuell was dazu definiert ist und ob man es so hinnehmen muss weil es ja mein Wunsch ist.
Ich habe noch keine Finanzierung unterschrieben (weil lachhaft wenns nicht so ernst wäre) aber mit dem Notarvertrag habe ich wohl die Bank beauftragt eine Finanzierung zu erstellen und das kostet schließlich auch Geld.....
Hm wen fragt man sowas ? Welche Art von Rechtsanwalt beschäftigt sich damit ? Da gibts doch sicher auch Vorgaben/Bestimmungen/Gesetze e.c. ?
Kaufsumme wäre 131.000 € + Dissagio +Modernisierung/Erhaltungsaufwand anteilig für diese Wohnung....
Die Rückabwicklung wäre dann mein Lehrgeld
MfG sweetsour

[duke1981]

B ist zwischendurch mal zum Objekt gefahren. Er hat festgestellt, dass der Name des Mieter der Wohnung ein anderer ist, als der, der auf der Mietgarantie genannt wird. Die Person in dem Schreiben existiert überhaupt nicht, in ganz Berlin keine Person mit diesem Namen.

Der Anwalt von B hat der Verkäuferfirma ein letztes Schreiben geschickt mit dem Wunsch den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Auf das erste Schreiben haben sie ja nicht reagiert, lediglich der Vermittler hat sich bei B gemeldet. Bis Montag nächster Woche wird eine Antwort erwartet, danach wird Klage eingereicht.