Absicherung Vorkaufsrecht

[utwich]

Angenommen A mietet ein Haus von B mit der Option, es in absehbarer Zeit erwerben zu können. B möchte keine dinglichen Rechte ins Grundbuch für A eintragen lassen ( kostet und wäre ja nicht nötig) Nun ist A unsicher, wie kann er B Schuldrechtlich verpflichten ihm das Haus wirklich zu verkaufen, der Kaufpreis steht bereits fest. Wie kann A geholfen werden?

[DonCorleone]

Also entweder der Vertrag wurde beurkundet - dann hilft einem der Notar auch bei der Sicherung, die ohne Grundbuch wohl nicht zu haben ist. Oder der Vertrag wurde nicht beurkundet - dann ist er formnichtig und eine Sicherung nicht machbar oder notwendig.

Die bloße Verhandlungsvorhand wäre wohl nicht beurkundungsbedürftig - dann habe ich aber auch noch keinen festen Kaufpreis.

[CruNCC]

Der Kaufvertrag kann jetzt schon abgeschlossen werden. Der Zahlungstermin kann frei vereinbart werden.

Ohne dingliche Absicherung im Grundbuch besteht keine Sicherheit für A, wenn es sich B anders überlegt!

[gretsch]

Zitat von CruNCC

Ohne dingliche Absicherung im Grundbuch besteht keine Sicherheit für A, wenn es sich B anders überlegt!

Wenn der Vertrag notariell beurkundet ist, hat A einen Anspruch gegen B auf Eigentumsverschaffung. A könnte B also auf Leistung verklagen. D.h. der Kaufvertrag, so er denn der Form des § 311 b I 1 BGB entspricht, ist eine schuldrechtliche Verpflichtung des B.
A kann ohne dingliches Recht im Grundbuch nur nicht verhindern, dass ein Dritter gutgläubig Eigentum erwerben könnte und so die Erfüllung des B an A unmöglich wird.
Vormerkung wäre eine gute Sache (§ 883 ff. BGB), die ist sogar möglich, wenn nur ein Vertrag darüber geschlossen wird, dass A und B später einen Kaufvertrag über das Grundstück schließen werden.

[schielu]

Ein Vorkaufsrecht bedarf zwingend der Eintragung im Grundbuch, sonst ist es nichtig! Sollte sowas in einem Mietvertrag vereinbart sein, bedarf dieser der notariellen Beurkundung ansonsten er insgesamt nichtig ist!
OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2003, Aktenzeichen I 24 O 100/01

[gretsch]

Die Frage war ja, wie A den B schuldrechtlich verpflichten kann, ihm das Haus wirklich zu verkaufen.

1. Schuldrechtlich verpflichtet wird der B durch einen formgerechten Kaufvertrag, d.h. auch ohne Eintragung im Grundbuch. Es reicht also ein notariell beurkundeter Kaufvertrag. Der Mietvertrag mit entsprechender Vereinbarung reicht, wie schielu schrieb, nicht.

2. Wenn eine darüberhinausgehende dingliche Verpflichtung erfolgen soll, dann z.B. über Vormerkung oder Vorkaufsrecht.
Die dingliche Verpflichtung muss natürlich ins Grundbuch eingetragen werden um wirksam zu sein.
a) Das Vorkaufsrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden damit es wirksam ist.
b) Die Vormerkung muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie wirksam ist.

3. Deshalb ist fraglich, ob es dem A reicht, lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung des B zu erreichen.
A kann dann zwar aus dem wirksamen Kaufvertrag die Leistung des B einklagen (schuldrechtlicher Teil) aber eben nicht verhinden, dass ein Dritter ein dingliches Recht an dem Haus erwirbt und so A nie an das Eigentum gelangen kann, weil die Leistung des B durch gutgläubigen Erwerb des Dritten untergegangen ist.
Wenn A also mit der Frage meint, "wie kann A erreichen, dass er sicher Eigentümer werden kann", dann muss A einen dingliche Berechtigung erwerben, d.h. diese ins Grundbuch eintragen.

[utwich]

A hat nachgedacht und meint nun er wird dem Vorschlag folgen, dingliche Sicherheiten zu verlangen- B muß sich dann fügen und einen Mietvertrag mit dinglichem Vorkaufsrecht für A ins Grundbuch eintragen lassen. Parallel wird A mit B den Kaufvertrag jetzt schon abschließen- mit einem späteren Zahlungstermin, so sollte die Geschichte ein gutes ende nehmen können, oder?

[schielu]

A sollte sich am besten mal mit einem Notar beraten. Der kann genau sagen, wie seine Intentionen am sichersten zu erfüllen sind.

[CruNCC]

Zitat von schielu

A sollte sich am besten mal mit einem Notar beraten. Der kann genau sagen, wie seine Intentionen am sichersten zu erfüllen sind.

Dem kann ich nur zustimmen - ein Notar ist so oder so erforderlich.