Abschluss eines Maklervertrags

[MrDarcy]

Mich interessiert Ihre Meinung zu dem folgenden fiktiven Fall, über den ich gern in diesem Forum diskutieren würde:

Makler M inseriert auf einer bekannten Internetseite ein Haus im Alleinauftrag des Eigentümers E. Auf dieses Inserat hin meldet sich Interessent I bei M und bittet ihn, ein Exposé des Objekts zu übersenden. Dieses Exposé kommt per E-Mail bei I noch am selben Tag an. Das Exposé enthält nur die Informationen und Bilder, die bereits in der Internetanzeige standen. Die einzige bisher unbekannte Information ist die Adresse des Objektes; der Eigentümer E wird allerdings nicht erwähnt. I schreibt M eine E-Mail und bittet ihn um weitergehende Informationen, etwa Grundrisse, Vermietungssituation usw. Sein Anliegen ist es, bereits vor einem Besichtigungstermin zu prüfen, ob das Objekt des E für ihn Frage kommt.
M aber meldet sich mehr als einen Monat lang nicht auf die E-Mail des I. I ist es leid, auf eine Antwort des M zu warten. Er macht sich übers Telefonbuch schlau, wer denn in dem Objekt wohnt und findet nur einen Eintrag. Daraus schließt er, dass es sich wohl um E handeln muss, und nimmt postalisch, um nicht aufdringlich zu wirken, Kontakt zu ihm auf. In seinem Brief legt er E die Korespondenz mit M dar. E ist erschüttert, und nimmt Kontakt zu I auf. Beide werden sich, ohne weitere Beteiligung des M, über einen Kauf einig und lassen vom Notar N einen Kaufvertrag aufsetzen.

Ist zwischen I und M ein Maklervertrag entstanden, und somit die Maklercourtage fällig?

Meine Einschätzung:

Nach st. hrichtl. Rspr. bewirkt das Übersenden eines Exposés noch nicht den Abschluss eines Maklervertrags, sondern erst eine nach dem Übersenden des Exposés erfolgte Kontaktaufnahme durch den Interessenten. Die Übersendung des Exposés sollte demnach wohl als invitatio ad offerendum gelten. Reagiert der Makler aber nicht auf die Kontaktaufnahme des Interessenten, ist dies m. E. mit der Rücknahme der Invitatio gleichzusetzen und impliziert, dass der Makler kein Interesse an einem Vertragsschluss mit dem Interessenten hat. Folglich dürfte doch kein Maklervertrag zustande gekommen und mithin keine Maklercourtage fällig sein, oder?

Vielen Dank für Ihre Beiträge.

[nieselpriem]

Ich denke schon, dass hier ein Maklervertrag zustande gekommen sein dürfte: der Interessent hat ja Kontakt zum Makler aufgenommen, dieser hat ihm per Exposé die Anschrift des Objekts mitgeteilt und damit die Möglichkeit zum Abschluss des Kaufvertrages eröffnet.

[MrDarcy]

Nach der Entscheidung BGH WM 1991, 643 kommt ein Maklervertrag aber erst zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Exposés weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt. Das Übersenden eines Exposés und die Nennung der Adresse des Objektes reichen demnach zum Entstehen des Provisionsanspruchs allein nicht aus.

In dem Beispielfall verweigert der Makler aber doch konkludent weitere Leistungen, indem er auf die Nachfrage des Interessenten nicht reagiert.

[nieselpriem]

Aber möglicherweise wird ja die Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler als Annahme des Angebots angesehen, da er sich damit mit der Provisionsforderung des Maklers einverstanden erklärte. Dass keine weitere Aktivität des Maklers folgen würde, konnte der Interessent nicht voraussehen. Er musste also davon ausgehen, dass mit der Bitte nach einem Besichtigungstermin der Vertrag mit dem Makler zustandekommt.

[MrDarcy]

Hm, darüber kann man natürlich nachdenken. Allerdings hätte der Makler dann doch nur einen Teilnachweis erbracht. Nach BGH-Rechtssprechung reicht der reine Objektnachweis nicht aus, damit ein Courtageanspruch entsteht, es muss auch der Eigentümer nachgewiesen werden. (Die Fundstelle müsste ich extra raussuchen.)

Soviel zumindest zur rein gesetzlichen Betrachtung. Nehmen wir doch mal Zahlen in dieses Beispiel auf, um die Relationen zu verdeutlichen.
Sagen wir, es würde sich um eine alte Jugendstilvilla in vornehmer Lage einer Großstadt handeln, mit insgesamt 5 WE, Kaufpreis 1,85 Mio. Euro. Bei einem Provisionsverlangen von 3,57 % v. Kaufpreis käme man da auf eine Maklercourtage von insgesamt 66.045,-- Euro.

Das wäre m. E. für ein Exposé, das vielleicht mit den Bildern fünf oder sechs Din A4 Seiten nicht überschreiten würde (nochmals: ohne jede weitere Maklerleistung), ein sehr happiger Preis. Möglicherweise bin ich aber auch nur zu geizig, wenn ich das so sehe.

[nieselpriem]

Das ist ja oft der Anlass für einen Streit um die Provision, dass der Käufer der Meinung ist, der Makler hätte für seine recht mageren Dienste ein viel zu hohes Honorar bekommen. Dabei wird außer acht gelassen, dass der Makler das Objekt möglicherweise seit Monaten oder Jahren anbietet und in dieser Zeit immer wieder Besichtigungen hat, die ihm nicht einen Cent einbringen. Der Käufer zahlt letztendlich den gesamten Aufwand, den im Grunde andere verursacht haben.

[schielu]

Wenn für den Kaufinteressenten von vorne herein zu erkennen war, dass der Makler (für seine Tätigkeit) Provision vom Käufer beanspruchen wird, muss damit gerechnet werden. - Was stand dazu in der Internetofferte?
Zwei Arten von Tätigkeit des Maklers können eine Provision begründen:
- Nachweis der Vertragsgelegenheit oder/und
- Vermittlung des Kaufvertrages.
Eine Vermittlung fand eindeutig nicht statt. Ein Nachweis hätte bedingt, dass der Makler neben den Objektdaten sowohl den möglichen Vertragspartner als auch die Anschrift dessen bekannt gibt.
M.E. fand also eine provisionsbegründende Maklertätigkeit nicht statt!

[MrDarcy]

Der im letzten Beitrag geäußerten Meinung pflichte ich ausdrücklich bei.

Gehen wir davon aus, dass in der Internetanzeige die unprofessionelle Formulierung "Kaufpreis: 1.850.000 Euro zzgl. 3,57 % Käuferprovision" stand, und dass auch im Exposé keine näheren Angaben zur Fälligkeit der Maklercourtage gemacht worden sind.
Die v. g. Formulierung des Provisionsverlangens hat die höchstrichterliche Rechtssprechung ohnehin als unzulässig gekippt.

Welche Provisionsart der Makler anfangs im Sinn hatte, Nachweis- oder Vermittlungsprovision, kann m. E. dahin gestellt sein, da er weder die eine noch die andere Leistung vollumfänglich erbracht hat, und mithin kein Maklervertrag zustande gekommen ist.

Der Einwand, welchen Bemühungen ein Makler im Vorfeld eines Immobilienverkaufs ausgesetzt sein mag, greift meiner Meinung nach nicht durch. Es mag ja durchaus sein, dass er Auslagen durch seine Tätigkeit hat. Diese sind aber Kernpunkte seines Geschäftsrisikos. Leistungen, die gerade auf eine vermeintliche Tätigkeit für den hiesigen Interessenten Kosten verursacht haben könnten, hat der Makler aus dem Beispielsfall aber gerade nicht im gesetzlich geschuldeten Maße erbracht.