Grundstücks Gemeinschaft und Verkäufe

[Rheinländer]

Annahme
Die Geschwister A und B sind Eigentümer einer Ackerlandfläche C.
A zu einem Eigentumsanteil von 75 %
B zu einem Eigentumsanteil von 25 %.
Die Kommune D will Ackerland von A und B erwerben um dort einen Bürgersteig bauen zu können. Hierfür ist ein Landerwerb in der Breite von 1,00 m erforderlich.
A sagt, dass er das Ackerland für diesen Zwecke an die Kommune verkaufen will.
B ist aus privaten Gründen dagegen.

Einen GbR Vertrag gibt es zwischen A und B nicht.

Meine Frage zu diesem fiktiven Sachverhalt ist; Inwieweit kann A dem 75 %der Ackerfläche gehören durchsetzen, dass das kleine Stück verkauft wird?

Danke

[Rheinländer]

ja, eine GbR ist es lt. Rechtsform da 2 Personen, egal ob verwandt oder nicht verwandt, einen Gegenstand besitzen.

Wie kann aber A der einen Anteil von 75 % hat sein Interesse in dieser Grundstücks - GbR durchsetzen?

[Rengier2012]

Zitat von Rheinländer

ja, eine GbR ist es lt. Rechtsform da 2 Personen, egal ob verwandt oder nicht verwandt, einen Gegenstand besitzen.

Wie kann aber A der einen Anteil von 75 % hat sein Interesse in dieser Grundstücks - GbR durchsetzen?

Eine GbR setzt mehr voraus als das bloße "gemeinsame Eigentum". Eine GbR ist ein Zusammenschluss zur Zweckerreichung. Der Fall muss sich also so darstellen, dass sich A und B zusammengeschlossen haben, um mit gemeinsamen Mitteln (dem Ackerland, Arbeitsleistung, Einzahlungen) einen geminsamen Zweck zu erreichen (etwa Bewirtschaftung des Ackerlandes und Vertrieb der Erzeugnisse).
Eben das Zweckerreichungsmerkmal ist Voraussetzung des Gesellschaftsvertrages und grenzt die GbR etwa von der Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) oder (z. B. erbrechtlichen) Gesamthandsformen ab.

Angenommen eine GbR mit A und B als Gesellschaftern liegt vor:
Das eingebrachte Ackerland wird zum Gesellschaftsvermögen (§ 718 BGB). Die Gesellschafter können grds. nur gemeinsam über das Vermögen verfügen (§ 719 BGB). Erst recht nicht kann der A über seine 75 % Ackerland gesondert verfügen, denn es steht ihm und dem B "zur gesamten Hand" zu. Streng genommen gibt es diese Teilung 75/25 gar nicht mehr, da das gesamte Ackerland dann zum gesamthänderisch gebundenen Gesellschaftsvermögen zählt. Die "Überlegenheit" des A wird sich bei der Gewinn-/Verlustverteilung bemerkbar machen.

Soll heißen: Sofern nicht A alleine zur Geschäftsführung befugt ist, ist die Zustimmung des B zum Verkauf von Ackerfläche notwendig. Da es keinen Vertrag gibt, wird dahingehend wohl auch nichts vereinbart worden sein. Es gilt das oben gesagte: Gemeinsame Geschäftsführung mit Einstimmigkeitsprinzip (§ 709 BGB).

[Rheinländer]

Ich denke mal, dass wir dann zu keiner GbR sondern zu einer Gemeinschaft kommen.
Wandeln wir den Fall, damit er einfacher wird ab.

A und B sind nicht miteinander verwandt.

A hat seine 75 % über die Jahre von 3 Personen käuflich erworben. Gern wäre A zu 100 % Eigentümer der Ackerfläche geworden, jedoch konnte und wollte er einen gewissen Preis nicht mehr zahlen, so dass 25 % B kaufte.

Das bedeutet also, dass von jedem m² A 75 % und B 25 % gehören.

Einen Vertrag zwischen A und B gibt es nicht.
A und B haben lediglich einen gemeinschaftlichen Pachtvertrag mit dem im Ort ansäßigen Viehbauern abgeschlossen.
Bei diesem Vertragsabschluss waren sich A und B einig.

Eine Geschäftsführung gibt es nicht.
Pachteinnahmen erhalten sowohl A als auch B entsprechend ihrem Anteil auf ihre privaten konten überwiesen.
Öffentliche BeKträge werden durch die Behörden von A und B entsprechend ihrem Anteil verlangt.

Wenn ich den vorgenannten Beitrag richtig lese,
so muss bei dem gerade geschilderten Schverhalt also Einstimmigkeit beim Verkauf der Fläche bestehen!

[Rengier2012]

Dann handelt es sich wahrlich nicht um eine GbR, sondern um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Da hier Eigentum an einem Grundstück das in der Gemeinschaft geteilte Recht ist, sind auch die §§ 1008 - 1011 BGB anwendbar (Miteigentum). Sie ergänzen die Regeln der Gemeinschaft nach §§ 741 ff BGB.

Das ist "gut" für den A, denn bei dem Ackerland handelt es sich dann nicht um Sondervermögen (wie bei der GbR). Das führt dazu, dass über den einzelnen Anteil vom jeweiligen Eigentümer verfügt werden kann (§ 747 BGB). Der Anteil ist dabei ein ideeler Bruchteil, kein realer. A kann also nicht die ersten 75m von 100m verkaufen, sondern nur 75% des Ackerlandes entsprechend seinem Bruchteil.

[Rheinländer]

Zitat von Rengier2012

Dann handelt es sich wahrlich nicht um eine GbR, sondern um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Da hier Eigentum an einem Grundstück das in der Gemeinschaft geteilte Recht ist, sind auch die §§ 1008 - 1011 BGB anwendbar (Miteigentum). Sie ergänzen die Regeln der Gemeinschaft nach §§ 741 ff BGB.

Das ist "gut" für den A, denn bei dem Ackerland handelt es sich dann nicht um Sondervermögen (wie bei der GbR). Das führt dazu, dass über den einzelnen Anteil vom jeweiligen Eigentümer verfügt werden kann (§ 747 BGB). Der Anteil ist dabei ein ideeler Bruchteil, kein realer. A kann also nicht die ersten 75m von 100m verkaufen, sondern nur 75% des Ackerlandes entsprechend seinem Bruchteil.

Ja ein Bruchteilsverkauf ist möglich und ist bisher ja auch erfolgt.

A kann dementsprechend seinen Bruchteil der Fläche welche die Kommune benötigt an diese verkaufen.
Der Kommune nutzt dieser Bruchteil aber wenig, wenn nicht auch B seinen Bruchteil veräußert.

Gibt es eine Möglichkeit, dass B veräußern muss?

[Rengier2012]

Oh, verzeihung, hatte die Frage falsch in Erinnerung.

Die leidige Antwort für den A liefert § 747 S. 2 BGB. Denn über den Gegenstand im Ganzen, also nicht über die ideellen, sondern die realen Teile, können die Teilhaber wiederum nur gemeinsam verfügen.

Allerdings würde ich (untechnisch ausgedrückt) es so versuchen: Der Bruchteil des B am Restackerland wird um den Teil erhöht, den es benötigt, dass der fragliche Teil allein dem A gehört. Aber wenn die persönlichen Gründe des B so sind, dass er gegen den Bürgersteig an sich ist, dann wird das nicht klappen.

Das Gesetz kennt einen Fall, in dem Zustimmung verlangt werden kann, namentlich § 744 II BGB. Da geht es aber um Maßnahmen zum Erhalt der Sache, wobei bei einer Veräußerung nicht die Rede sein kann. Ein anderer Fall ist mir nicht bekannt.

[Rheinländer]

Vielen Dank für die Antwort.

A wäre sicherlich besser ohne B dran gewesen wenn er tiefer in die Tasche gegriffen und die letzten 25 % auch noch erworben hätte.