Frage zum Scheingeschäft

[SabrinaD]

Hallo Fories,

ich habe zu dem hier vorliegenden Sachverhalt Fragen, doch ich will auch selber meine Lösung präsentieren:

K will von V ein Grundstück erwerben. Handschriftlich vereinbaren die beiden einen Kaufpreis von 150.000,-€. Um Grunderwerbssteuern sowie Gebühren für Grundbuchamt und Notar zu sparen, wird beim Notar nur ein Kaufpreis von 100.000,-€ beurkundet. Anschließend kommt es zwischen V und K zum Streit. Wie ist die Rechtlage?

Lösung: Anspruch des V gegen K aus § 433 II BGB auf Zahlung 150.000,-€.

V könnte von K die Zahlung von 150.000,-€ verlangen, wenn zwischen ihnen ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen wäre. V hat sich mit K über den Verkauf seines Grundstückes geeinigt. Hinsichtlich des Kaufpreises wurden jedoch zwei verschiedene Erklärungen abgegeben. Vor dem Notar erklären K und V, der Grundstückspreis soll 100.000,-€ betragen. Jedoch war diese Vereinbarung nicht ernsthaft gewollt, stattdessen sollte sich der Kaufpreis auf 150.000,-€ .

1. Unwirksamkeit des beurkundeten Vertrages gem. §§ 116 S. 2, 117 I BGB.

Der notariell beurkundete Vertrag könnte nach §§ 116 S. 2, 117 I BGB nichtig sein. K hat sich bei der BEstimmung des Kaufpreises vorbehalten, den erklärten Preis von 150.000,-€ nicht zu wollen. Dies war dem anderen Teil bekannt, sodass die Voraussetzungen des § 116 S. 2 BGB insoweit gegeben sind. Beide Parteien haben sich nur zum Schein auf den Kaufpreis von 150.00,-€ geeinigt. Damit liegen auch die Voraussetzungen des § 117 I BGB vor. Fraglich ist damit das Verhältnis von § 116 S. 2 BGB zu § 117 I BGB. Gemeinsam ist den beiden Vorschriften, dass die Willenserklärung nur zum Schein abgegeben wird und der Vertragspartner dies weiß. Sie unterscheiden sich jedoch darin, dass bei § 117 BGB die Parteien einverständlich handeln. Bei § 116 S. 2 BGB ist es indessen so, dass es trotz der Kenntnis des anderen Teils an der Einverständlichkeit des Handelns fehlt. Für den Fall der Einverständlichkeit ist deshalb davon auszugehen, dass § 117 I BGB als speziellere Norm § 116 S. 2 BGB verdrängt. Damit kommt alleine § 117 I BGB zur Anwendung. Das simulierte Rechtsgeschäft (Scheingeschäft), hier der Kaufvertrag über das Grundstück zum Preis von 100.000,-€ ist nichtig.

2. Wirksamkeit des verdeckten Geschäfts, § 117 II BGB

Der Anspruch des V auf Zahlung von 150.000,-€ könnte aber dann gegeben sein, wenn das verdeckte und ernstlich gewollte Geschäft wirksam ist, § 117 II BGB. V und K haben zwei übereinstimmende Willenserklärungen gerichtet auf Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück zum Preis von 150.000,-€ abgegeben. Der erforderliche Rechtsbindungswille ist beiderseits gegeben.

a) Unwirksamkeit wegen Formmangels, §§ 311 b I 1, 125 BGB

Ein Kaufvertrag, der die Verpflichtung zur Übertragung von Grundstückseigentum zum Gegenstand hat, bedarf der notariellen Berurkundung. V und K haben lediglich den wegen § 117 I BGB unwirksamen Kaufvertrag über das Grunstück zum Preis von 100.000,-€ notariell beurkundet. Eine Beurkundung des Grundstückskaufs zum Preis von 150.000,-€ ist dagegen nicht erfolgt. Damit ist auch das gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels unwirksam.

b) Unbeachtlichkeit nach der Regel der falsa demonstratio non nocet

Der Kaufvertrag mit dem vereinbarten Kaufpreis 150.000,-€ könnte aber dann wirksam sein, wenn die Falschbezeichnung des Kaufpreises für die Wirksamkeit des Vertrages ohne Bedeutung wäre. Dies ist nach der Regel der falsa demonstratio non nocet dann der Fall, wenn beide Parteien übereinstimmend etwas anderes gewollt haben. Tatsächlich waren sich beide Parteien einig, dass der Kaufpreis 150.000,-€ betragen soll. Der Grundsatz der falsa demonstratio Regel gilt aber nur dann, wenn die Parteien den Preis versehentlich falsch beurkundet haben. Die falsa demonstratio Regel soll nicht eine bewusste Umgehung der Formvorschriften begünstigen. Deshalb kann hier auch die Regel der falsa demonstratio nicht weiter helfen.

c) Heilung nach § 311 b I S. 2 BGB

Der Formfehler würde durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt. Dies ist jedoch laut Sachverhalt noch nicht erfolgt.

3. Ergebnis

Es liegt kein wirksamer Kaufvertrag zwischen V und K vor. V hat gegenüber K keinen Zahlungsanspruch.

Was meint Ihr, kann man dass so formulieren oder habt Ihr noch andere Lösungen?