Löschung einer Rückauflassungsvormerkung bei Veräußerung des Grundstücks

[s.bildesheim]

Hallo,

nachfolgend der (fiktive) Fall betr. vorweggenommene Erbfolge:

Die Eltern übertragen 1995 und 1997 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ihr Wohnhaus, Baugrundstücke und landwirtschaftliche Flächen auf den Sohn.

Unter bestimmten Umständen können die Grundstücke von den Eltern zurückgefordert werden:

-wenn der Sohn das als Altersruhesitz gedachte Wohnhaus der Eltern belastet, veräußert oder verschenkt, alle anderen Grundstücke darf der Sohn belasten, veräußern oder verschenken.
-wenn der Sohn vor den Eltern stirbt, ohne Nachkömmlinge zu hinterlassen,
-wenn der Sohn ohne einen entsprechenden Ehevertrag heiratet, der beinhaltet, dass der an den Sohn übertragene Grundbesitz bei einer Scheidung nicht zum Zugewinn zählt,
-wenn ein Konkurs- oder Insolvenzverfahren über das Vermögen des Sohnes beantragt oder eröffnet wird,
-wenn der übertragene Grundbesitz mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch Gläubiger des Sohnes belastet wird, zur Beseitigung hat der Sohn 2 Monate Gelegenheit.

Die Eltern haben 3 Monate Zeit, die Grundstücke zurückzufordern, nachdem sie Kenntnis über das Vorliegen eines Tatbestandes (siehe oben) erlangt haben, der zur Rückforderung der Grundstücke berechtigt.

Die Eltern haben für bestimmte Grundstücke eine Erlösbeteiligung bei Veräußerung mit dem Sohn vereinbart.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung wurde bei allen Grundstücken im Jahr 1996 (wie im Vertrag von 1995 vereinbart) eine Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten der Eltern eingetragen.

Die Eltern haben sich NICHT dazu verpflichtet, einer Löschung der Rückauflassungsvormerkung zuzustimmen, falls der Sohn die Grundstücke belastet, veräußert oder verschenkt. Remember: Bis auf das Wohnhaus kann der Sohn alle Grundstücke belasten, veräußern oder verschenken!

Der Fall:

Der Sohn belastet das Wohnhaus im März 1999.

Im Juni 2001 erfahren die Eltern von dieser Belastung.

Die Grundstücke werden sofort von den Eltern zurückgefordert

Anfang August 2001 ist der Vertrag zur Rückübertragung einem Notor fertiggestellt worden und zur Protokollierung bereit.

Mitte August 2001 erfahren die Eltern, dass der Sohn schon seit knapp zwei Jahre verheiratet ist, ohne einen Ehevertrag vorgelegt zu haben (siehe Regelung oben). Trotz sofortiger Aufforderung legt der Sohn keinen Ehevertrag vor.

Ende August 2001 überträgt der Sohn alle Grundstücke bis auf das Wohnhaus auf seine Ehefrau (Schenkung).

Im November schließt der Sohn mit seiner Ehefrau einen Ehevertrag ab, der die oben genannten bedingungen enthält. Der Sohn behält sich in dem Ehevertrag das Recht vor, die übertragenen Grundstücke auf erstes Anfordern von der Ehefrau zurück zu fordern, falls die o.g. Tatbestände eintreten.

Da der Sohn Schulden bei den Eltern hat, pfänden sie dieses Recht verlangen von der Ehefrau die Rückauflassung der Grundstücke.

Statt zurück zu übertragen beantragt die Ehefrau des Sohnes die Löschung der Rückauflassungsvormerkung.

Zuerst wird die Löschung vom Amtsgericht abgelehnt, da die Löschungsbewilligung der Eltern fehlt.

Nach einer Beschwerde der Ehefrau des Sohnes entscheidet das Landgericht, dass die Ehefrau die Grundstücke mit der Vormerkung übernommen hat und zur Löschung eine Bewilligung der Eltern notwendig ist.

Das Amtsgericht weist die Beschwerde der Ehefrau aufgrund des LG-Beschlusses zurück.

Nach erneuter Beschwerde der Ehefrau hebt das Landgericht (gleiche Kammer) den kurz zuvor erlassenen Beschluss wieder auf.

LG begründet:

Die Tatbestände für eine berechtigte Rückforderung der Grundstücke könnten alle nicht mehr eintreten, weder gegenüber dem Sohn noch dessen Ehefrau. LG verfügt die Löschung der Eintragung.

Weitere Begründung: Auch wenn z. B. kein Ehevertrag vorgelegen oder eine unberechtigte Belastung des Wohnhauses stattgefunden hat und aus diesen Gründen bereits von den Eltern die Rückübertragung der Grundstücke gefordert worden war, bevor an die Ehefrau des Sohnes übertragen worden ist, ist dies nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegenüber dem Sohn, der nicht dessen Ehefrau betreffen würde.

Mit der Eigentumsübertragung an die Ehefrau wären die Ansprüche auf Rückübertragung erloschen.

HINWEIS:
BGH-Urteil vom 19.07.2002 - V ZR 232/01:
Leitsatz:
BGB §§ 883, 2301
Der Anspruch des Übergebers aus einem, auf den Tod des Übernehmers beristeten Grundstückübergabevertrag ist vormerkbar; dies gilt nicht, wenn der Anspruch unter der Bedingung steht, dass das Grundstück sich beim Tode des Übernehmers noch in dessen Vermögen befindet.

Welche Möglichkeiten haben die Eltern, die Löschung der Rückauflassungsvormerkung zu verhindern?

Wichtig: Der Anspruch auf Rückübertragung wurde gegenüber dem Sohn schon vor der Übertragung an die Ehefrau geltend gemacht. Nachweis: Rückübertragungsvertrag des Notars.

Greets

SB

[Remby]

Hallo,

da ist schon richtig Dampf in der Hütte.

Wenn sich schon Amtsgericht und Landgericht mit dem Fall beschäftigen, bleibt für die Meinung eines kleinen Studenten kein Raum mehr. Da kann man nur hoffen, dass die Gerichts-, Anwalts- und Notarkosten von dem Erbe noch etwas übrig lassen.


viele Grüße
Remby