Erbrecht oder Immobilienrecht, oder was ganz anderes?

[einstein66]

Man nehme folgenden hypothetischen Fall an:

Herr A und Frau B (unverheiratet) erwerben ein Einfamilienhaus.
Im Grundbuch steht im ersten Rang die kreditgebende Bank, im zweiten Rang die Mutter von Herrn A. Es wird vereinbart, dass die Mutter von Herrn A ein Darlehen in Höhe von 76.000,00 € gewährt, das im Falle der Veräußerung des Hauses z.B. im Falle einer Trennung von Herrn A und Frau B, oder auf Grund von sonstiger Zahlungsunfähigkeit sofort fällig wird bzw. mit 13 % Verzinsung zurückzuzahlen ist.

Man nehme weiterhin an, dass das 3-Familienhaus, das schon seit Jahren von der Mutter von Herrn A und dessen älterem Bruder bewohnt wird, zu 1/3 Herrn A über dessen Vater vererbt wurde. Hierfür wurde nie Miete oder dgl. Von Herrn A erhoben, geschweige denn die Auszahlung seines Anteils (1/3 des Hauses gehört der Mutter, das letzte Drittel dem Bruder). Ein Vertrag zwischen Herrn A und dessen Mutter, wonach sie die 76.000,00 € ihrem Sohn zur Verfügung stellt und sein Anteil am 3-Familien-Haus im Falle der Veräußerung reduziert wird, wird von der Mutter von Herrn A im Vorfeld abgelehnt. Sie besteht auf der o.g. Verfahrensweise.

Frau B hingegen hat 16.000,00 € Eigenkapital eingebracht, die im Kaufvertrag nur „erwähnt“ werden.

Der Bankkredit wird hälftig von Herrn A und Frau B abbezahlt. Herr A lässt zusätzlich in einen Bausparvertrag, der bei Zuteilung in die Finanzierung eingeht, seine Eigenheimzulage einfließen, genau wie Frau B, deren Eigenheimzulage aber auf Grund der Tatsache, dass sie zwei Kinder hat entsprechend höher ist.

Des weiteren wurde von Herrn A eine Eigentumswohnung im Wert von 50.000,00 € erworben, für die als Sicherheit das gemeinsam mit Frau B erworbene Einfamilienhaus eingetragen wurde. Dieser Kredit wird allein von Herrn A abbezahlt, er ist als einziger Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Folgende Fragen würden sich hier ergeben (es gäbe keine testamentarischen Absprachen zwischen Herrn A und Frau B):

1. Was käme (immer im schlimmsten Fall gesehen) bei einer Trennung auf Frau B zu?
2. Was käme im Fall des Todes der Mutter von Herrn A auf Frau B zu?
3. Was käme im Fall des Todes (oder Zahlungsunfähigkeit) von Herrn A auf Frau B zu?
4. Was käme im Falle des Todes von Frau B auf deren Kinder (mal unterstellt die Kinder wären dann schon volljährig) zu?

[Clever]

Die Fragen beziehen sich alle eher auf Erbrecht, weshalb ich hier anfange:

Um genauere AW geben zu können, sollte der Sachverhalt noch dahingehend ergänzt werden,

- ob der Kredit der M von A an A, an A+B oder nur an B ging,
- floß der Kredit vollständig in das durch A+B erworbene Haus?
- oder wurden da Gelder abgezweigt, z.B. für den Ankauf der Eigentumswhg?
- Haften ggüber der Bank A und B oder nur A?
- Sind im Grundbuch Bruchteile (wie hoch) eingetragen worden?

[einstein66]

Vielen Dank für Deine Antwort und die gestellten Fragen, die ich wie folgt beantworte:
1. Der Kredit von M ging an A+B, ist aber nur im Fall der Veräußerung oder sonstiger Zahlungsunfähigkeit von A+B zurückzuzahlen. D.h. es erfolgt KEINE monatl. Abzahlung.
2. Der Kredit der M floss vollständig in das Einfamilienhaus. Die Eigentumswohnung wurde erst einige Jahre später von A erworben und das Einfamilienhaus "nur" als Sicherheit für den Kredit für die Eigentumswohnung angesetzt.
3. Der Bank gegenüber haften A+B gleichermaßen
4. Im Grundbuch sind A+B je zur Hälfte als Eigentümer eingetragen. Der Bankkredit steht im ersten Rang, der Kredit der M im zweiten.

Ich hoffe, dass das in dieser verworrenen Sache weiterhilft.

Danke schon mal!

[Clever]

Ich fang mal mit F4an:

Die Kinder würden das gesamte Privatvermögen der Frau erben sowie die Hälfte des Einfamilienhauses - aber auch die Hälfte der auf dem Haus lastenden Verbindlichkeiten. Ein nicht zu vernachlässigender Umstand betr. des Hauses besteht noch in der Sicherung zugunsten der vom Mann gekauften ETW, wodurch die Kinder evtl. ihren Eigentumsanteil an dem Einfamilienhaus verlieren könnten (bei Versteigerung).

Infolge der Erbschaft würden sie, wenn der Mann sie nicht mit in den Haushalt aufnimmt, einen hälftigen Mietanspruch (oder Ersatzanspruch) gg den Mann haben bei gleichzeitiger Pflicht, die Belastungen der Finanzierung und der auf dem Eigentümer lastenden Betriebskostenanteile hälftig mitzutragen.

[einstein66]

Vielen Dank schon mal für diese erste Info.
Weißt Du / weiß jemand auch Antworten auf die anderen Fragen?
Liebe Grüße
CN

[Clever]

zu Frage 3:

Tod des Mannes A
Beim Tod des Mannes, sollte er seine Partnerin nicht bedacht haben, muß die Frau sich mit dem Erben des Mannes (nach Adam Riese die Mutter von A) als dem neuen Miteigentümer "anfreunden".
Sollte die Mutter bis dahin versorben sein, so würde der Bruder an die Stelle des Mannes treten (in allen Fällen vorausgesetzt, der Mann hat keine Kinder).

Der jeweilige Erbe tritt in alle Rechte und Pflichten ein, die vorher auch den Mann trafen, also Tragung der hälftigen Kosten, dafür Nutzung der Hälfte oder Forderung eines möglichen Mietanteils (analog zur AW bei Fr4) bei unterlassener Nutzung.

Zudem muß die Frau auch damit rechnen, daß der jeweilige Erbe kein Interesse an dem Haus hat und eine Auflösungsversteigerung beantragt, wodurch die Frau bei fehlender Finanzkraft das Haus komplett verlieren könnte (wenn auch gg Auszahlung des halftigen Erlöses).

Zahlungsunfähigkeit des Mannes A
Entweder verfügt Frau B über genügend Kapital oder Einkommen, um die Belastung des Mannes A mitzutragen, oder über kurz oder lang kommt die Bank und das Haus geht in die Zwangsversteigerung. Von dem Erlös würde zuerst die Bank ihren Teil abzweigen, den Rest würde oder könnte die Mutter von A einfordern. Hoffentlich bleibt noch was übrig ....
Wenn Frau B die Belastungen auf Dauer alleine trägt, sollte sie mit Mann A eine (rechtssichere) Vereinbarung treffen, daß diese Mehrleistung bei einer Auseinandersetzung oder Versteigerung berücksichtigt wird.

[einstein66]

Hallo Clever,

nochmals vielen Dank für Deine bisherigen Bemühungen!
Das sähe für Frau B. aber wohl garnicht gut aus, wenn sie sowas unterschrieben hätte stimmt's?

Vielleicht sollte sie sich einfach weigern die Anschlussfinanzierung zu unterschreiben.

Würdest Du einer Person in ihrer Lage dazu raten?

LG
einstein66