Verjährung von Mängel bei Grundstückskauf

[MichaelBaier]

Ich habe folgenden Problemfall

Ein Privatmann kauft von einem Unternehmer ein Grundstück. Der Unternehmer hat aber per AGB's festgelegt, dass Ansprüche wegen Mangelhaftigkeit nur bis 9 Monate nach dem Grundbucheintrag gültig gemacht werden können?

(1) Gibt es im BGB irgendwo eine Festlegung, dass der Verkäufer die Verjährungsfrist nicht soweit (auf 9 Monate) verkürzen darf?

folgende gefundene Gesetze passen nicht auf Grundstücke
§ 309 Nr. 8b ff) gilt nur für neu hergestellte Sachen und Werksleistungen
§ 475 nur für Verbrauchsgüter ( Nach § 474 bewegliche Sache)

(2) ist eine Formulierung "das Grundstück ist altlastenfrei" im Kaufvertrag schon eine Garantie nach §443 BGB ?

[Clown]

Wo gibts denn neue Grundstücke in Abgrenzung zu gebrauchten?

[schielu]

Zitat von MichaelBaier

Ein Privatmann kauft von einem Unternehmer ein Haus. Der Unternehmer hat aber per AGB's festgelegt, dass Ansprüche wegen Mangelhaftigkeit nur bis 9 Monate nach dem Grundbucheintrag gültig gemacht werden können?

Was geschieht genau? Wird ein bebautes Grundstück gekauft? Wird ein Fertighaus gekauft? Ist es ein neu erstelltes Haus?...

ist eine Formulierung "das Grundstück ist altlastenfrei" im Kaufvertrag schon eine Garantie nach §443 BGB ?

Das ist eine zugesicherte Eigenschaft!
Der Verkäufer haftet im Rahmen der Vorschriften über die Gewährleistung wegen Mängeln der Sache (§§ 459 ff.1) für Fehler und für das Vorhandensein von zugesicherten Eigenschaften. Während der Käufer bei einfachen Fehlern der Sache wandeln oder mindern kann (§ 462), steht ihm beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft statt dieser Rechte auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§§ 463, 480 II) zu.

[MichaelBaier]

Oh jetzt muss ich nochmal korrigieren,er kauft ein GRUNDSTÜCK. Ich hatte oben leider Haus statt Grundstück geschrieben, habe es korrigiert

[schielu]

Zitat von MichaelBaier

Oh jetzt muss ich nochmal korrigieren,er kauft ein GRUNDSTÜCK. Ich hatte oben leider Haus statt Grundstück geschrieben, habe es korrigiert

Dann verstehe ich nicht, was er mit der Gewährleistungsbegrenzung überhaupt will!
Wie dem auch sei: maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag. Irgendwelche AGB zählen darüber hinaus sowieso nicht.
Der Notar wird da schon sorgfältig aufklären und die Rechtslage erörtern.

[MichaelBaier]

er will damit eine mängelhaftung für eine kürzere zeit festlegen. z.b. wenn nachträglich Altlasten festgestellt werden. sodass er dafür nicht wie nach bgb 2 jahre für mängel am grundstück haftet, sondern nur 9 monate.

die AGB sind natürlich im notariellen Kaufvertrag mit eingebracht.

[schielu]

Zitat von MichaelBaier

er will damit eine mängelhaftung für eine kürzere zeit festlegen. z.b. wenn nachträglich Altlasten festgestellt werden. sodass er dafür nicht wie nach bgb 2 jahre für mängel am grundstück haftet, sondern nur 9 monate.

Da würden bei mir sämtliche Alarmglocken hochgehen!
Entweder sind Altlasten vorhanden oder, wie er sagt, keine. Dann bedarf es keiner Begrenzung. Da ist doch was faul!
Was meint denn der Notar?

[MichaelBaier]

das ist nur ein hypothetischer fall, kein real eingetretener

[schielu]

Zitat von MichaelBaier

das ist nur ein hypothetischer fall, kein real eingetretener

Wie dem auch sei:
Eine allgemeine Freizeichnungsklausel schliesst die Haftung des Verkäufers für zugesicherte Eigenschaften nicht aus.

[crossover]

ich habe derzeit einen ganz ähnlichen fall. käufer kauft vom verkäufer (unternehmer) ein grundstück. im vertrag ist festgehalten, dass es altlastenfrei ist. jedoch hat der verkäufer leicht fahrlässig die altlasten nicht bemerkt. im vertrag selbst sind klauseln festgehalten, nach denen der verkäufer nur für personenschäden und grobe fahrlässigkeit haftet und eine klausel, nach der die verjährung von mängelansprüchen auf 1jahr ab vertragsschluss herabgesetzt wird (hier ist der knackpunkt, dass bei grundstücken nicht der vertragsschluss, sondern die übergabe zählt).

ich habe jedoch gelesen, dass es sich bei einer einfachen festhaltung von "keine altlasten" nicht um eine garantie handelt, da laut Palandt dabei der eigentliche wille zu berücksichtigen ist, solange keine klare festhaltung einer garantie vorliegt und mMn wollte der verkäufer mit der aussage, das grundstück habe keine altlasten, definitiv keine garantie darauf geben.

trotzdem habe ich auch ich das problem, dass ich keine vorschrift finde, die gestattet, die verjährungsfrist herab zu setzen):