Mietrecht

[qubick]

Hallo!
Eine kurze Frage zum Mietvertrag:
Wann entstehen, inbesondere bei einem zeitigen Mietvertrag, die Mietforderungen? Im Moment des Vertragsschlusses, oder jeweils zu Beginn eines Monats (unter Zugrundelegung eines monatlichen Zahlungsintervalls)? Wie ist es bei unbefristeten Mietverhältnissen?

Ich verstehe das nämlich nicht im Zusammenhang mit dem Pfandrecht des Vermieters. Wenn ich nen Vertrag über zwei Jahre schließe, kann der dann theoretisch ankommen und das Pfandrecht in Höhe der Miete bis einschließlich des folgenden Jahres ausüben? Fälligkeit ist ja nicht gefordert.

Danke!

[Matahari]

Schau` in Mietvertrag rein.

Normalerweise sind die Wohnraummieten monatlich im Voraus (bis zum 3ten) zu leisten.
Bei Mietbeginn wird die Herausgabe des Wohnungsschlüssels oft von Zahlung der 1ten Miete und 1ten Teilkaution abhängig gemacht.

Pfandrecht wird nur bei bestehender Mietschuld ausgeübt.

Problem bekommt man, wenn man Problem macht.

[qubick]

Hey, danke für die Antwort!

Aber dem Gesetzeswortlaut folgend könnte man das Pfandrecht doch auch schon dann ausüben, wenn eine Forderung zwar besteht, aber noch nicht fällig ist, der Mieter also auch noch nicht in Verzug sein kann, oder?

[Matahari]

Nein, der Vermieter wird und kann das nicht tun. Wieso soll er denn pfänden ?
- Jede Pfändung verursacht ihm zudem Zeit- und Kosten-Aufwand.

[qubick]

Naja, dass das objektiv betrachtet meist unsinnig wäre, ist mir schon klar. Nur hab ich einfach ein Problem damit, dass die Forderungen nicht fällig sein müssen, so MüKo, Palandt etc...

Nun stelle man sich eben einfach vor, der Vermieter erfährt zufällig, dass es um die Solvenz seines Mieters nicht all zu gut bestellt ist. Nach §562 II könnte man ja meinen, er habe nun die Möglichkeit hinzugehen und seine Mietforderungen aus dem laufenden und folgenden Mietjahr geltend zu machen.

Deswegen meine Frage, wann genau die Forderungen überhaupt entstehen. Erst mit Beginn eines Monats oder bereits bei (Miet-)Vertragsschluss. Die Fälligkeit drei Tage nach Monatsbeginn gem. §556b ist ja jedenfalls ein davon unabhängiger Zeitpunkt. Der Standardmietvertrag enthält meines Wissen aber ebenso ausschließlich eine Fälligkeitsregelung.

[Pro]

Zitat von qubick

Nun stelle man sich eben einfach vor, der Vermieter erfährt zufällig, dass es um die Solvenz seines Mieters nicht all zu gut bestellt ist. Nach §562 II könnte man ja meinen, er habe nun die Möglichkeit hinzugehen und seine Mietforderungen aus dem laufenden und folgenden Mietjahr geltend zu machen.

Verstehe ich nicht.

Forderungen aus dem vergangenen Jahr = Mietschulden!!!!!
Forderungen aus dem folgenden Jahr = überhaupt nicht möglich, es sei denn dies wurde schriftlich vereinbart.

Für eine gemietete Sache kann für die Zukunft keine Forderung entstehen, da sie ja noch nicht gemietet wurde.

[Atlantis]

Zitat von qubick

Naja, dass das objektiv betrachtet meist unsinnig wäre, ist mir schon klar. Nur hab ich einfach ein Problem damit, dass die Forderungen nicht fällig sein müssen, so MüKo, Palandt etc...

Nun stelle man sich eben einfach vor, der Vermieter erfährt zufällig, dass es um die Solvenz seines Mieters nicht all zu gut bestellt ist. Nach §562 II könnte man ja meinen, er habe nun die Möglichkeit hinzugehen und seine Mietforderungen aus dem laufenden und folgenden Mietjahr geltend zu machen.

Deswegen meine Frage, wann genau die Forderungen überhaupt entstehen. Erst mit Beginn eines Monats oder bereits bei (Miet-)Vertragsschluss. Die Fälligkeit drei Tage nach Monatsbeginn gem. §556b ist ja jedenfalls ein davon unabhängiger Zeitpunkt. Der Standardmietvertrag enthält meines Wissen aber ebenso ausschließlich eine Fälligkeitsregelung.

Ich glaube, dass Dein Problem eher darin liegt, dass Dir die Natur des Pfandrechts nicht klar ist. Das Pfandrecht des Vermieters ist lediglich eine Art Sicherheit für die Forderungen des Vermieters. Insbesondere kann er aufgrund des Pfandrechts der Entfernung von Sachen verweigern, soweit sich die Pfändung darauf bezieht. Auf Deutsch: man bestimmt den gesicherten Betrag unter Einbeziehung des § 562 II BGB. Sofern der Wert der in der Wohnung verbliebenen Sachen den gesicherten Betrag weiter absichert, kann der Vermieter nicht widersprechen.

Und sofern auch keine Mietrückstände bestehen, kann der Vermieter die der Pfändung unterliegenden Gegenstände nicht verwerten.

Auch darfst Du den Umfang des Pfandrechts nicht mit der Fälligkeit der Mietforderungen verwechseln. Solange diese noch nicht fällig sind, kann der Vermieter sie nicht fordern und deshalb auch nicht die Verwertung der gepfändeten Sachen einleiten.

[Pro]

Tja Atlantis, du hast es mal wieder ausführlicher beschrieben als ich.
Aber du hast meinen Beitrag bestätigt.

[qubick]

@Pro: Naja, entstehen könnten sie schon für das folgende Jahr, sofern der Vertrag zeitig ist (unter Berücksichtigung entsprechender Vereinbarungen)

@Atlantis: Ja, mein Problem ist, dass wir uns mit VermieterPfR beschäftigen, ohne jemals Grundlagen des PfR gehört zu haben. Didaktisch ein wenig unklug, werd ich wohl nachlesen müssen. Aber dein Beitrag hat das glaub ich ganz verständlich rübergebracht: Also, das Pfandrecht entsteht, unabhängig von der Fälligkeit der einzelnen Forderungen, bei Einbringung von Sachen in die Wohnung. Ist der Mieter mit Zahlungen in Verzug, so bestimmt man deren Höhe und kann u.U. in dieser Höhe pfänden. Das wiederum setzt allds. mindestens Fälligkeit der Zahlungen voraus, richtig?

Auf jeden Fall vielen Dank für die Antworten!

[Atlantis]

Zitat von qubick

@Atlantis: Ja, mein Problem ist, dass wir uns mit VermieterPfR beschäftigen, ohne jemals Grundlagen des PfR gehört zu haben. Didaktisch ein wenig unklug, werd ich wohl nachlesen müssen. Aber dein Beitrag hat das glaub ich ganz verständlich rübergebracht: Also, das Pfandrecht entsteht, unabhängig von der Fälligkeit der einzelnen Forderungen, bei Einbringung von Sachen in die Wohnung. Ist der Mieter mit Zahlungen in Verzug, so bestimmt man deren Höhe und kann u.U. in dieser Höhe pfänden. Das wiederum setzt allds. mindestens Fälligkeit der Zahlungen voraus, richtig?

Auf jeden Fall vielen Dank für die Antworten!

1. Die zu sichernde Forderung des Vermieterpfandrecht ist (zumindest zum Teil) lediglich eine abstrakte Rechengröße. Durch die Pfändung werden eben auch KÜNFTIGE (d.h. jetzt noch nicht fällige und noch nicht einmal entstandene) Forderungen gesichert aber nur in den Grenzen des § 562 BGB.

2. Von der bloßen Sicherung ist sodann die Verwertung des Pfandes zu unterscheiden. Diese setzt mindestens voraus, dass wegen einer bestehenden und fälligen Forderung verwertet wird.

Zitat von qubick

Pro: Naja, entstehen könnten sie schon für das folgende Jahr, sofern der Vertrag zeitig ist (unter Berücksichtigung entsprechender Vereinbarungen)

Mit der Befristung des Vertrages hat die Entstehung und Fälligkeit der Mietforderungen nichts zu tun. Auch bei einem z.B. auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag wird nicht die gesamte Miete für die fünf Jahre gleich zu Beginn fällig. Die Fälligkeit richtet sich vielmehr nach den entsprechenden vertraglichen Regelungen.