Hausverkauf, nachträglich Mängel entdeckt

[Freaky]

Hallo Forengemeinde,

hätte da mal zwei Fragen zu einem Fallbeispiel.

Verkäufer V erbt ein 90 Jahre altes Haus. Er hat dort vor 12 Jahren selber für kurze Zeit zur Miete gelebt.
Er hat sich allerdings nie um das Haus kümmern müssen, dies tat der Besitzer B pro-aktiv.
Besitzer B stirbt vor 3 Jahren, das Haus stand zu diesem Zeitpunkt längere Zeit leer. V vermietet das Haus unter der Anmerkung an die Mieter, dass er kein Geld mehr ins Haus investiert da er verkaufen möchte. Die Mieter sollen sagen wenn etwas nicht funktioniert, er lässt es dann richten.
Z.B. wurde in dieser Zeit mal die Heizung befüllt, ein Wasserhahn ausgetauscht oder der Kühlschrank der Einbauküche.
Mängel sind V nicht bekannt.

Käufer K besichtigt das Haus zweimal, V erklärt K ausführlich, dass er keine Aussagen zum Zustand des Hauses machen kann. Derzeit funktioniert alles, da die Mieter nicht reklamieren. Die Mieter sind bei der Besichtigung anwesend.

Jetzt die zwei Fragen:

1. Zwei Monate bevor Mieter auszieht und der Käufer einzieht geht eine Heizung kaputt. V hätte diese wenn er es gewußt hätte natürlich reparieren lassen. Mieter infromiert V aber nicht. K möchte jetzt von V die Heizungsreparatur bezahlt haben, da der Mangel bei Übergabe des Hauses bestanden hat und bei Kaufabschluss (vor 4 Moanten) die ordnungsgemäße Funktion der Heizung bestätigt wurde.

2. K stellt 4 Wochen nach Einzug fest, dass der Abfluss der Dusche undicht ist (Rohr hat sich leicht gelöst) und deshalb das Wasser teilweise aussen am Rohr hinunter durch die Decke in den Keller geflossen ist. Dies wohl schon seit langer Zeit so wie die Decke aussieht. V und M hatten davon definitiv keine Ahnung. Bei Hausbesichtigungen ist dieser Mangel weder V noch K noch anderen Interessenten aufgefallen. K möchte die Reparatur von V ersetzt haben.

Im notariellen Kaufvertrag steht explizit: Haus gekauft wie gesehen. Der Notar hat darauf nochmals ausdrücklich hingewiesen.

Wie sind diese beiden Fälle rechtlich zu bewerten. Welche Rechte hat K und welche Pflichten/Rechte hat V.

Wäre es schädlich wenn V aus Kulanz den Schaden aus 1 (Heizung) übernimmt?


Freue mich über konstruktive Diskussionen

[Freaky]

Ist der Fall zu komlex oder hat wirklich niemand eine Idee??

[slossin]

Hi !

Ich hab dazu ne Meinung, aber ich sag besser vorher, dass ich weder Jurastudent noch sonstwas bin, nur eben ne Meinung:

Also es kommt drauf an was im Kaufvertrag steht. Ich denke man kann von einer funktionierenden Heizung ausgehen, auch wenn nichts im Kaufvertrag steht. Wenn explizit auf die (evt schon ältere) Heizung hingewiesen wurde, kann ich mir vorstellen, dass es evt ein bisschen anders aussieht. Es hängt immer alles von der Zustandsbeschreibung ab. Mit "gekauft wie gesehen" kommt man in der Regel leider nicht weit, weil das vor Gericht keinen bestand hat (soweit ich weiß). Statt "gekauft wie gesehen" kann man genausogut auch nix schreiben.


Bei dem Rohr bin ich mir nicht so sicher, aber ich denke es ist wieder ne Sache der Zustandsvereinbarung. Wenn der Verkäufer von dem Rohr gewusst haben müsste (auch wenn er es nicht tat) würde ich behaupten, dass der Verkäufer im normalfall auch dafür einstehen müsste. evt gibt es ja einen passus im Kaufvertrag, der das alles abdeckt und im prinzip darauf hinweist, dass an dem Haus viel gemacht werden muss, ich denke entsprechend wird wohl auch der Kaufpreis ausgefallen sein. Soweit ich weiß muss man das alles ins verhältnis setzen.

Also wär ich der neue Käufer würde ichs auch erstmal beim Verkäufer probieren. Aber ob ich mir deswegen einen Prozeß einhandeln möchte wär ne andere Sache. Schließlich ist ne neue Heizung und ein rohrbruch nichtmal eben schnell repariert. Evt könnte man sich über einen nachträglichen Rabatt einigen oder so.

Aber das ist nur meine Meinung, evt siehts ja ganz anders aus und ne Heizung und Rohre gehören nicht zum standardrepertoire eines Hauses und haben somit keine "gewährleistung".

Gruß slossin

[Freaky]

Aus dem Bauch raus würde ich dem nicht zustimmen.

Daher hier nochmals die Frage ob diesen Fall jemand etwas mehr unter klaren juristischen Fakten beurteilen kann.

[HKB]

Beides sind keine verdeckten Mängel, denn einen Wasserschaden kann man sehen, wenn er denn da ist.Aber er wurde ja erst Monate nach dem Kauf festgestellt, nicht mal beim Einzug.
Eine alte Heizung kann jederzeit Ihren Geist aufgeben und wenn die Mieter bestätigten, dass alles bei der Besichtigung/Kaufabschluss zumindest noch funktionierte hat man schlechte Karten, wenn der Verkäufer nicht schriftlich angegeben hat "Heizung neuwertig".
Vielleicht mal mit dem Verkäufer sprechen und auf Kulanz hoffen.
Bei einem So alten Haus wird schon ein sehr starker Abschlag für das Alter gemacht.

[Freaky]

Vielen Dank soweit.
Ist es nicht so, dass es den Begriff der "Versteckten Mängel" eh nicht gibt ;=)