Anfechtung eines Pachtvertrages nach Grundstückskauf

[cap]

Hallo,

man nehme an...

Käufer kauft Baugrundstück zu welchem zusätzlich ein größeres Gartengrundstück gehört.

Die Grundstücke (Bauland sowie Gartenland) gehörten zu gleichen Teilen 4 Erben (im folgenden Erbe 1-4 genannt), welche allerdings erst im Jahr 2006 für den Verkauf in das Grundbuch eingetragen wurden, vorher gehörte das Grundstück noch dem Vater der Erben.

Ein Teil des Gartengrundstückes ist verpachtet.

Dieser Teil des Gartengrundstück wurde von Erbe 1 ohne Zustimmung der Erben 2 bis 4 verpachtet.
Die Pacht, welche Erbe 1 eher selten erhalten hat, wurden auch nie zu gleichen Teilen von Erbe 1 an die Erben 2 bis 4 weiter gegeben.
Einen Pachtvertrag zu dem Grundstück hat der Käufer nach dem Kauf nicht erhalten (angeblich nicht auffindbar), der Pächter ist aber sicher bereit seinen Pachtvertrag zu kopieren und dem Käufer auszuhändigen. (Eine Unterschrift der Erben 2-4 auf diesem Pachtvertrag sind mit höchster Sicherheit nicht vorhanden)

Erbe 1 hat 2005 den Pachvertrag wieder allein bis 2034 verlängert (diese Verlängerung liegt dem Käufer vor).
Nur die Unterschrift und Adresse von Erbe 1 ist auf dem Schreiben zu finden.

Die Erben 2 und 3 wussten von der Verpachtung, sagten aber nichts. Erbe 4 war die Verpachtung egal.


Fragestellung zum Fall:
In wie weit kann der Käufer den Pachtvertrag nun anfechten?
Ist er überhaupt gültig wenn der Verpächter zur Startzeit der Verpachtung noch garnicht im Grundbuch steht?
Was passiert mit den Gebäuden die vom Pächter auf dem Gartenland erreichtet wurden? (Muss der Käufer diese bei Anfechtung des Vertrages auslösen?)

mfg
CAP

[Soliton]

Das folgende steht alles unter Vorbehalt (siehe weiter unten im Thread).

Zitat von cap

man nehme an...

Man nehme ein Ei...

Zitat von cap

In wie weit kann der Käufer den Pachtvertrag nun anfechten?

Gar nicht. Er tritt aber auch nicht in den Pachtvertrag ein. Er kann den Pächter so behandeln, als wäre der Pachtvertrag nicht geschlossen worden. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Erbe 1 die anderen Erben beim Vertragsschluß nicht wirksam vertreten hat; darüber könnte man nachdenken (Anscheins-/Duldungshaftung).

Ich würde das aber bis auf weiteres aus dem Bauch heraus verneinen. Wusste der Pächter überhaupt von der Existenz der anderen Erben und davon, dass die Pachtsache noch ungeteilte Erbmasse war? Wusste der Pächter, dass die anderen Erben wussten, dass ein Pachtvertrag geschlossen werden sollte?

Oder wusste der Käufer beim Kauf von dem Vertrag?

Zitat von cap

Ist er überhaupt gültig wenn der Verpächter zur Startzeit der Verpachtung noch garnicht im Grundbuch steht?

Ja. Ich kann auch den Eiffelturm vermieten, wenn ich will. Erbe 1 muss den Pachtvertrag auch erfüllen; da er das nicht (mehr) kann, wird er dem Pächter Schadensersatz zahlen müssen.

Zitat von cap

Was passiert mit den Gebäuden die vom Pächter auf dem Gartenland erreichtet wurden? (Muss der Käufer diese bei Anfechtung des Vertrages auslösen?)

Der Pächter muss (dem Erben 1 gegenüber) die Pachtsache so wiederherstelle, wie sie bei Übernahme war, es sei denn, es gibt andere (auch mündliche) Vereinbarungen. Dem Käufer gegenüber muss der Pächter gar nichts machen, er kann einfach gehen.

Ob der Käufer dem Pächter etwas bezahlen muss? Allenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung. Das dürfte aber ausscheiden, da die Gebäude im Kaufpreis berücksichtigt wurden. Eventuell hat der Pächter einen Bereicherungsanspruch gegen die anderen Erben (neben dem Schadensersatzanspruch gegen Erben 1), aber danach war ja nicht gefragt.

[cap]

Erst mal Danke für die Antort

der Vertrag wurde übrigens zu DDR Zeiten geschlossen und die Erben aus dem Westen haben definitiv keine Unterschrift darunter gesetzt.
Eine stille Duldung des Vertrags ist hier sicher anwendbar.

Der Pächter wusste etwas von einer Erbengemeinschaft.

Ja, der Käufer wusste bei der Vertragsunterzeichnung von der Verpachtung.
Aber wird ein unwirksamer Vertrag, nur weil der Käufer davon wusste, deshalb wirksamer?

Der Pächter kann außerdem nicht nachweisen die Pacht jemals gezahlt zu haben.

Erbe 1 ist bereits verstorben.

Das Land untersteht übrigens nicht dem Bundeskleingartengesetz, es gibt auch keinen Gartenverein, nur eine Zweckgemeinschaft.
Laut der Gemeinde sind es sogenannte "Dauerkleingärten".


grüße

[Soliton]

Das folgende steht alles unter Vorbehalt (siehe weiter unten im Thread).

Zitat von cap

Ja, der Käufer wusste bei der Vertragsunterzeichnung von der Verpachtung.

Auch von der Verlängerung? Ich gehe im folgenden mal davon aus.

Zitat von cap

der Vertrag wurde übrigens zu DDR Zeiten geschlossen und die Erben aus dem Westen haben definitiv keine Unterschrift darunter gesetzt. Eine stille Duldung des Vertrags ist hier sicher anwendbar.

Das ändert die Lage vielleicht. Mit dem Zivilrecht, insbesondere mit dem Landpachtrecht der DDR kenne ich mich nicht aus.

Eine stille Duldung der drei Erben aus dem Westen für sich genügt bei einem einmaligen Vertragsschluß nach BGB nicht für eine Wirksamkeit des Vertrags zu deren Lasten, ob das nach DDR-Recht für den ersten Vertragsschlußß (der nicht später als 1990 stattgefunden hat) anders zu beurteilen wäre, weiß ich nicht.

Der zweite Vertragsschluß, die Verlängerung, fand aber in 2005 unter BGB statt. Wenn das Pachtverhältnis zuvor 15 Jahre ungestört durchgeführt wurde, spricht einiges dafür, dass zumindest ein faktisches Mietverhältnis mit allen Erben bestand.

Entscheidend ist, ob der Pächter davon ausgehen durfte, dass die anderen Erben mit der Vertragsverlängerung einverstanden waren und insoweit vom Erben 1 beim Vertragsschluß (!) vertreten waren.

Es spricht vieles dafür, dass der Erbe 1 unter Anscheins-/Duldungsvollmacht die anderen Erben jedenfalls in 2005 wirksam vertreten konnte. Dann ist nur noch die Frage, ob er das auch tun wollte und ob beide Parteien - Pächter und Erbe 1 - von einer solchen Vertretung ausgegangen waren. Dafür spricht ebenfalls einiges, da ja beide von der Erbengemeinschaft wussten.

Nehmen wir aber für das folgende an, dass der Pachtvertrag und die Verlängerung nur mit dem Erben 1 geschlossen wurden.

Zitat von cap

Aber wird ein unwirksamer Vertrag, nur weil der Käufer davon wusste, auf einmal wirksamer?

Das nicht. Man hat hier aber ein Problem: Der Käufer tritt in die bestehenden Pachtverhältnisse ein (§ 566 BGB entsprechend).

Und der Pachtvertrag mit dem Erben 1 begründete ein wirksames Pachtverhältnis zumindest zwischen dem Pächter und dem Erben 1.

Nur waren ggf. die anderen Erben nicht daran gebunden (und hätten den Vertrag deshalb nicht erfüllen müssen). Wenn aber nun der Käufer von dem Vertrag mit dem Erben 1 wusste und der gesetzliche Übergang nach § 566 BGB entsprechend stattgefunden hat, dann muss der Käufer DIESEN (wirksamen) Pachtvertrag auch (wie zuvor der Erbe 1) erfüllen - und er, der Käufer, da er nun Alleineigentümer ist, kann das ja auch ohne weiteres tun.

Die Frage ist also (und das ist eine SEHR spezielle Frage), ob § 566 BGB, der an sich auch entsprechend für Miet- und Pachtverträge aller Art gilt, Anwendung findet, wenn der Allein-Verpächter nicht Alleineigentümer der Pachtsache war.

Wenn das so ist, dann bindet der Pachtvertrag den Käufer.

Ihm bleiben dann zum einen die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsrechte. Das gilt ebenso für den Fall, wo der Pachtvertrag oder seine Verlängerung wegen wirksamer Vertretung durch Erbe 1 mit allen Erben geschlossen wurde (siehe oben).

Da könnte dann das folgende eine Rolle spielen:

Zitat von cap

Der Pächter kann außerdem nicht nachweisen die Pacht jemals gezahlt zu haben.

Die Nichtzahlung der Pacht kann einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen.

Man könnte außerdem noch darüber nachdenken, ob dem Erben 1 ein Anfechtungsrecht zustand, das nun der Käufer an seiner Stelle ausüben könnte. Denkbar etwa, wenn er und der Pächter bei Abschluss des Pachtvertrages irrtümlich davon ausgingen, die anderen Erben seien einverstanden (diese Anfechtung würde dann aber nicht zur Rückabwicklung des gesamten Vertrags, sondern nur zur Kündigung führen). Für einen solchen Irrtum sehe ich aber keine Anhaltspunkte; im Gegenteil, es spricht vieles dafür, dass die anderen Erben sogar wirksam vertreten waren. Ein Irrtum dürfte kaum aufzuklären sein, weil Erbe 1 verstorben ist.

Zitat von cap

Erbe 1 ist bereits verstorben.

Nach dem Verkauf, nehme ich an.

Zitat von cap

Das Land untersteht übrigens nicht dem Bundeskleingartengesetz, es gibt auch keinen Gartenverein, nur eine Zweckgemeinschaft. Laut der Gemeinde sind es sogenannte "Dauerkleingärten".

Alle meine Ausführungen setzen voraus, dass keine gesetzlichen Sonderregelungen außerhalb des BGB greifen. Mit dem Begriff "Dauerkleingärten" kann ich nichts anfangen, den kann ich auch nicht rechtlich einordnen. Ich gehe davon aus, dass über den verpachteten Teil des Grundstücks und die daran bestehenden Rechte ganz normal nach BGB verfügt werden konnte.

Abschließend noch ein Satz zur Entschädigung des Pächters für seine Bauten. Ich hatte geschrieben:

Der Pächter muss (dem Erben 1 gegenüber) die Pachtsache so wiederherstelle, wie sie bei Übernahme war, es sei denn, es gibt andere (auch mündliche) Vereinbarungen. Dem Käufer gegenüber muss der Pächter gar nichts machen, er kann einfach gehen.

Ob der Käufer dem Pächter etwas bezahlen muss? Allenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung. Das dürfte aber ausscheiden, da die Gebäude im Kaufpreis berücksichtigt wurden. Eventuell hat der Pächter einen Bereicherungsanspruch gegen die anderen Erben (neben dem Schadensersatzanspruch gegen Erben 1), aber danach war ja nicht gefragt.

• Dies gilt nur, wenn der Käufer tatsächlich nicht von Gesetzes wegen in den Pachvertrag mit dem Pächter eingetreten ist, der Pachvertrag also nur mit dem Erben 1 (bzw. dessen Erben) besteht. Außerdem setze ich voraus, dass sich die Rückgabe nach BGB richtet, weil die Verlängerung unter BGB geschlossen wurde.
  
  Der erste Satz meint mit "Wiederherstellung" nur die Beseitigung von wertverbessernden Bauten usw., deren Errichtung der Erbe 1nicht zugestimmt hatte. Wenn der Erbe 1zugestimmt hatte, muss der Pächter sie nicht entfernen und kann Wertersatz vom Erben 1 verlangen. In beiden Fällen DARF der Pächter sie in der Regel entfernen, es sei denn, der Erbe 1 entschädigt ihn.
  
  So ganz zufrieden bin ich mit dieser Lösung nicht, weil das zu der mekrwürdigen Situation führt, dass der Pächter, obwohl er dem Käufer gegenüber kein Besitzrecht und mit ihm keine vertraglichen Beziehungen hat, das Eigentum des Käufers (in Gestalt der Gebäude) beeinträchtigen dürfte. Das kann auch nicht sein.
  
  Dieser Widerspruch deutet darauf hin, dass man da doch nich etwas genauer hinsehen muss. Insbesondere der rot gefärbte Absatz - darüber müsste man länger nachdenken. Eventuell ist all das ein weiteres indiz dafür, dass der Käufer in der Tat in den Pachtvertrag eingetreten ist (wovon ich tendenziell ausgehe).
  
  Im übrigen muss der Pächter die Pachtsache natürlich nur in dem Zustand (an den Erben 1) "zurückgeben", in dem sie nach ordnungsgemäßer Bewirtschaftung heutzutage ist (und nicht etwa im ggf. viel besseren Zustand von 1990 oder früher).
  
• Wenn hingegen, wovon ich zwischen ausgehe, zwischen Käufer und Pächter ein Pachtverhältnis nach BGB besteht, gilt folgendes:
  
  Der Pächter muss wertverbessernden Bauten, Gebäuden und Einrichtungen entfernen (und zwar kostenlos und ohne Entschädigung), wenn der Verpächter ihrer Errichtung nicht zugestimmt hatte. Wenn der Verpächter zugestimmt hatte, muss der Pächter sie nicht entfernen und kann Wertersatz vom Pächter verlangen. In beiden Fällen DARF der Pächter sie in der Regel entfernen, es sei denn, der Verpächter entschädigt ihn.

[Soliton]

Das folgende steht alles unter Vorbehalt (siehe weiter unten im Thread).

Die Kurzform:

Ich gehe davon aus, dass der Vertrag mit allen Erben zustande kam, weil jedenfalls bei der Verlängerung der Erbe 1 mit Rechtsscheinvollmacht die anderen Erben wirksam vertreten hat.

Ich gehe davon aus, dass selbst dann, wenn der Vertrag nur dem Erben 1 zustande kam, der Käufer in diesen Vertrag nach § 566 BGB (entsprechend) eingetreten ist und ihn auch erfüllen muss. In diesem Fall könnte man über Anfechtung und fehlende Geschäftsgrundlage nachdenken, scheint mir aber zweifelhaft.

In beiden Fällen bleiben die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsrechte. Nichtzahlung der Pacht kann ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung sein.

Was die Gebäude angeht, ist der Käufer nicht verpflichtet, den Pächter zu entschädigen, wenn der Erbe 1 bzw. die Erben der Errichtung nicht zugestimmt hatten; der Pächter darf die Gebäude aber abreißen, wenn er nicht entschädigt wird.

[cap]

Zitat von Soliton

Auch von der Verlängerung? Ich gehe im folgenden mal davon aus.

Nein, von der Verlängerung wusste der Käufer nichts und wurde vor dem Kauf auch nicht darauf hingewiesen. (beweisen lässt sich dies aber nicht)
Vertraglich im Kaufvertrag ist nur fest gehalten dass das Grundstück teilverpachtet ist.
Den Verlängerungsvertrag um 20 Jahre bekam der Käufer erst nach dem Kauf von Erbe 1.

Erbe 1 ist der Großvater des Käufers.

Zitat von Soliton

Der zweite Vertragsschluß, die Verlängerung, fand aber in 2005 unter BGB statt. Wenn das Pachtverhältnis zuvor 15 Jahre ungestört durchgeführt wurde, spricht einiges dafür, dass zumindest ein faktisches Mietverhältnis mit allen Erben bestand.

Die Erben verstanden sich wegen "Geldangelegenheiten" untereinander nicht und hätten die Verpachtung sicher nicht geduldet, besonders auch weil Erbe 1 die Pacht allein für sich beanspruchte.
Es bestand auch kaum mehr freundlicher Kontakt zwischen den Erben.

Der Kauf des Landes stellte sich für den Käufer als entsprechend schwierig heraus

Zitat von Soliton

Mit dem Begriff "Dauerkleingärten" kann ich nichts anfangen, den kann ich auch nicht rechtlich einordnen. Ich gehe davon aus, dass über den verpachteten Teil des Grundstücks und die daran bestehenden Rechte ganz normal nach BGB verfügt werden konnte.

Laut Der Gemeinde bedeutet der Begriff "Dauerkleingärten" das die Gartenanlage nicht in das Bundeskleingartengesetz fällt und dieses hier entsprechend nicht anwendbar ist.
Dies "Dauerkleingärten" fallen laut Gemeinde seit kurzem wohl in ein Recht bei dem die Rechte der Verpächter/Besitzer gestärkt wurden.

Als Beispiel nannte er Garagen-Anlagen auf Bauland, für welches die Grundstückseigentümer plötzlich Erschliessungskosten tragen mussten die sie bis zur Änderung des Gesetzes nicht auf die Garagenpächter umlegen konnten.

Auch meinte die Gemeinde dass in diesem Fall bei Kündigung wohl keine Entschädigung des Pächters durch den Grundstückseigentümer notwendig wäre.
Das ganze soll aber eine "recht komplizierte Angelegenheit" sein.

Zitat von Soliton

Der Pächter muss wertverbessernden Bauten, Gebäuden und Einrichtungen entfernen (und zwar kostenlos und ohne Entschädigung), wenn der Verpächter ihrer Errichtung nicht zugestimmt hatte.

Ich gehe davon aus das Erbe 1 den Bauten zugestimmt hat, dies aber nicht schriftlich im Vertrag festgehalten wurde.

Das darauf errichtete Gebäude in massiver Bauweise hat eine geschätzte Grundfläche von 40qm.
Die Gemeinde meint derartige Gebäude wären da niemals genehmigt wurden und es handle sich vermutlich um einen "Schwarzbau".



Beste Grüße und vielen Dank für die hilfreichen Ausführungen
CAP

[Soliton]

Zitat von cap

Das ganze soll aber eine "recht komplizierte Angelegenheit" sein.

Dem kann ich inzwischen nur zustimmen. Es sind ein Spezialgesetz, DDR-Recht und Überleitungsvorschriften zu berücksichtigen. Das hatte ich in meinen bisherigen Beiträgen nicht in gehöriger Weise getan.

Deshalb nehme ich alles bisher Geschrieben vorsorglich erstmal zurück.

Es ist sicherlich nicht alles davon unrichtig, aber ich muss mir darüber nochmal Gedanken machen. Ich brauche auch noch einige Infos.

Zitat von cap

Laut Der Gemeinde bedeutet der Begriff "Dauerkleingärten" das die Gartenanlage nicht in das Bundeskleingartengesetz fällt und dieses hier entsprechend nicht anwendbar ist.

Dem kann ich nicht zustimmen. Ein Dauerkleingarten ist ein spezieller Kleingarten im sinne des Bundeskleingartengesetzes. Allerdings muss er, damit das Gesetz Anwendung findet, Teil einer Kleingartenanlage (also mit anderen Kleingartenoarzellen) sein. Gehört das Grundstück bzw. der verpachtete Teil zu einer Kleingartenanlage?

Zitat von cap

Den Verlängerungsvertrag um 20 Jahre bekam der Käufer erst nach dem Kauf von Erbe 1.

NACH dem Kauf? Dann musst Du doch die Chronologie mal exakt darstellen. Wann ca. hatte Erbe 1 das Grundstück geerbt, wann ca. Abschluß des ersten Vetrtrags, wann Verkauf, wann wurde - laut Kaufvertrag! - der Käufer Eigentümer des Grundstücks (wann erfolgte die Übergabe), wann die Eintragung ins Grundbuch?

Zitat von cap

Erbe 1 ist der Großvater des Käufers.

Wer hat den inzwischen verstorbenen Erben 1 seinerseits beerbt?

Zitat von cap

Die Erben verstanden sich wegen "Geldangelegenheiten" untereinander nicht und hätten die Verpachtung sicher nicht geduldet, besonders auch weil Erbe 1 die Pacht allein für sich beanspruchte.

Früher hattest Du geschrieben, dass sie es duldeten bzw. dass es dem Erben 4 sogar egal war.

Zitat von cap

Ich gehe davon aus das Erbe 1 den Bauten zugestimmt hat, dies aber nicht schriftlich im Vertrag festgehalten wurde.

Um was für Bauten handelt es sich - nur das folgen? Dient es Wohnzwecken? Welchen Zwecken sonst?

Zitat von cap

Das darauf errichtete Gebäude in massiver Bauweise hat eine geschätzte Grundfläche von 40qm.

Zitat von cap

Die Gemeinde meint derartige Gebäude wären da niemals genehmigt wurden und es handle sich vermutlich um einen "Schwarzbau".

Das muss man ja feststellen können.

Zitat von cap

Beste Grüße und vielen Dank für die hilfreichen Ausführungen

Im Moment sind wir wieder bei 0.

[cap]

Zitat von Soliton

Gehört das Grundstück bzw. der verpachtete Teil zu einer Kleingartenanlage?

Im Grunde ja, aber diese wird inzwischen nur noch von der Gemeinde geduldet.
Es gibt, wie ich schon schrieb, auch keinen Verein, nur eine gegründete Zweckgemeinschaft wegen irgend welcher Versorgungsleistungen.
Neue Bauanträge werden von der Gemeinde nicht mehr gestattet und die Gegend mit den Gärten ist ihnen sowieso eine Art "Dorn im Auge".

Zitat von Soliton

NACH dem Kauf? Dann musst Du doch die Chronologie mal exakt darstellen. Wann ca. hatte Erbe 1 das Grundstück geerbt, wann ca. Abschluß des ersten Vetrtrags, wann Verkauf, wann wurde - laut Kaufvertrag! - der Käufer Eigentümer des Grundstücks (wann erfolgte die Übergabe), wann die Eintragung ins Grundbuch?

1. Die Erben haben 1965 geerbt
2. Das Grundstück wurde verpachtet (Datum ist dem Käufer nicht bekannt, der Käufer geht davon aus das es ca. Anfang bis Mitte der 80er Jahre war)
3. 2002 Verlängerung des Pachtvertrages um 20 Jahre bis 2034
4. erste Verkaufsverhandlungen begannen 2006
5. 2008 wurden die Erben für den Verkauf in das Grundbuch eingetragen
6. Juli 2011 Vertragsunterzeichnung Käufer und Erbe 2 (Erbe 1, 3 und 4 unterzeichneten nachträglich)
7. Zwischen Juli und Nov. 2011 Übergabe aller Vertragsakten (soweit vorhanden)
8. Dez. 2011 Eintragung des Käufers ins Grundbuch

Zitat von Soliton

Wer hat den inzwischen verstorbenen Erben 1 seinerseits beerbt?

Seine zwei Töchter, wovon eine die Mutter des Käufers ist.

Zitat von Soliton

Früher hattest Du geschrieben, dass sie es duldeten bzw. dass es dem Erben 4 sogar egal war.

Die Beziehungen zwischen den Erben könnte man als "sehr angespannt" beschreiben.
Sie dulteten es vielleicht nur weil die Erben 2 und 3 nicht mehr mit Erbe 1 reden konnten. (und Erbe 1 natürlich nicht mit den Erben 2 und 3)
Nur Erbe 4 war es im Grunde egal, da er nur der Erbe eines Erben war und wenig Kontakt zu den anderen Erben hatte.
Ein "normaler" Kontakt zwischen den Erben bestand seit mind. 1992 nicht mehr.

Zitat von Soliton

Um was für Bauten handelt es sich - nur das folgen? Dient es Wohnzwecken? Welchen Zwecken sonst?

Es handelt sich nach Meinung des Käufers um eine Art 40 - 50 qm Wohnhaus. (inkl. Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer, Bad etc.)
Der Pächter nutzt es als Wochenend- Grundstück/Haus, wohnt aber laut egener Aussage nicht offiziell darin und kann dies inzwischen auch nicht mehr beantragen, da die Gemeinde in der Anlage keine Dauerwohnsitze mehr gestattet.


Der Käufer bekommt in wenigen Tagen eine Kopie des Pachtvertrages vom Pächter.
Eventuell lassen sich daraus ein paar weitere Schlüsse ziehen.
Wenn sich der Käufer aber den Vertrag zur Pachtverlängerung ansieht, geht er nicht von einem sehr detailreichen Vertrag aus.


beste Grüße

[Soliton]

Zitat von cap

Im Grunde ja, aber diese wird inzwischen nur noch von der Gemeinde geduldet. Es gibt, wie ich schon schrieb, auch keinen Verein, nur eine gegründete Zweckgemeinschaft wegen irgend welcher Versorgungsleistungen. Neue Bauanträge werden von der Gemeinde nicht mehr gestattet und die Gegend mit den Gärten ist ihnen sowieso eine Art "Dorn im Auge".

Hm, der Tatbestand wird leider immer diffuser. Ich befürchte, dass sich am Ende wenig Konkretes sagen läßt, weil zu viele Vorfragen offen sind.

Was heißt, die Kleingartenanlage werde "geduldet"? War "es" (wozu auch das fragliche Grundstück gehörte) mal eine nach dem Bundeskleingartengesetz rechtmäßige Kleingartenanlage oder nicht? Wodurch hat sie diese Eigenschaft nachträglich verloren? Und wann? Dazu sollte die Gemeinde verbindlich Stellung nehmen (können).

Dass keine neuen Bauanträge genehmigt werden, nimmt der Anlage ja noch nicht die Eigenschaft als Kleingarten. Im Gegenteil! Wenn im Bebauungsplan die Grundstücke sogar als Dauerkleingärten ausgewiesen sind, dann kann die Gemeinde sich dem nicht einfach entziehen. Auch wenn sie das politisch gerne möchte, rechtlich relevant ist das noch nicht.

Zitat von cap

2. Das Grundstück wurde verpachtet (Datum ist dem Käufer nicht bekannt, der Käufer geht davon aus das es ca. Anfang bis Mitte der 80er Jahre war)

Man sollte den Inhalt dieses Vertrags abwarten.

Zitat von cap

3. 2002 Verlängerung des Pachtvertrages um 20 Jahre bis 2034

Wie kommen diese Daten zustande? War nach dem ursprünglichen Vertrag ein Ende für 2014 vorgesehen? (2034-20=2014)

Zitat von cap

6. Juli 2011 Vertragsunterzeichnung Käufer und Erbe 2 (Erbe 1, 3 und 4 unterzeichneten nachträglich)
7. Zwischen Juli und Nov. 2011 Übergabe aller Vertragsakten (soweit vorhanden)
8. Dez. 2011 Eintragung des Käufers ins Grundbuch

Und wann erfuhr der Käufer von der Verlänerung? Was genau steht zu der Verpachtung im Kaufvertrag? (Wortlaut)

Zitat von cap

Sie dulteten es vielleicht nur weil die Erben 2 und 3 nicht mehr mit Erbe 1 reden konnten. (und Erbe 1 natürlich nicht mit den Erben 2 und 3)
Nur Erbe 4 war es im Grunde egal, da er nur der Erbe eines Erben war und wenig Kontakt zu den anderen Erben hatte.
Ein "normaler" Kontakt zwischen den Erben bestand seit mind. 1992 nicht mehr.

Es kommt darauf an, wie der Pächter die Untätigkeit der anderen Erben interpretieren durfte.

Zitat von cap

Es handelt sich nach Meinung des Käufers um eine Art 40 - 50 qm Wohnhaus. (inkl. Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer, Bad etc.) Der Pächter nutzt es als Wochenend- Grundstück/Haus, wohnt aber laut egener Aussage nicht offiziell darin und kann dies inzwischen auch nicht mehr beantragen, da die Gemeinde in der Anlage keine Dauerwohnsitze mehr gestattet.

Jetzt wird es noch komplizierter. Auch wenn der Pächter es jetzt TATSÄCHLICH nicht als Wohnung nutzt, wurde das Haus rechtmäßig und rechtmäßig zu Wohnzwecken erbaut - oder nicht? Das sollte wiederum die zuständige Baubehörde verbindlich beantworten (können).

Zitat von cap

Der Käufer bekommt in wenigen Tagen eine Kopie des Pachtvertrages vom Pächter.

Das sollte man mal abwarten.

[cap]

Der Käufer hat den Pachtvertrag erhalten.
Geschlossen wurde er 1974.

Angenommen es stehen verdammt "ungünstige" Sachen drin.

- Erbe 1 versichert, bevollmächtigter für die Erbengemeinschaft zu sein
- Pächter darf Nachpächter suchen
- Verpächter kann nicht kündigen
- Pacht wurde bezahlt bis 2014
- Pacht-Verlängerung bis 2054!!!!!!

- dem Pächter wird das Vorkaufsrecht eingeräumt

Heisst das der Pächter könnte den gesamten Kauf-/Notarvertrag (für 3 versch. Grundstücke) anfechten?


Der Verkäufer hat mit Erbe 2 telefoniert und dieser bestätigte ihm, dass Erbe 1 seinerzeit eigenmächtig gehandelt habe und von keinem der Erben eine Zustimmung für die Verpachtung erfolgt ist.


zu Deinen Fragen:

Es handelte sich nie um eine zugelassene Kleingartenanlage.
Der Käufer geht davon aus das sie irgendwan entstanden ist und ehe die gemeinde sich darum "sorgen" wollte, war sie einfach schon zu groß.

Pachzeit: ursrpünglicher Vertrag bis 2014 -> Verlängerung bis 2034 -> Verlängerung bis 2054
Der Käufer erfuhr erst im November 2011 von der Verlängerung (bis 2034) und gestern von der Verlängerung bis 2054.

Wortlaut Kaufvertrag: zu Flurstück ******* bestehen 2 Pachtverträge, die dem Käufer bekannt sind. Mit dem Tag des Besitzüberganges (Stichtag) tritt der Verkäufer alle Rechte aus den Pachtverträgen an den dies annehmenden Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt.
Ab dem Stichtag ist der Käufer umfassend - auch zu Kündigungen und Pachterhöhungsverlangen- ermächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko.

Der Verpächter hat Verträge etc. ab Stichtag an den Käufer abzugeben etc.


Das vom Pächter errichtete Gebäude ist definitiv ein Schwarzbau, wird von der Gemeinde aber geduldet.
der Käufer bekommt auch keine Auskunft der Gemeinde oder gar des Landratsamtes, da es offensichtlich keine Unterlagen gibt.

beste grüße