Wegerecht?

[Rheinländer]

Hallo,

ich hoffe, dass man mir hier zu einem speziellen Thema weiter helfen kann.

Annahme:
A möchte auf einen Teil seines Grundstücks ein Haus bauen und die Grundstücksausfahrt zur Straße B legen.
Zwischen dem Grundstück A und der Straße B befindest sich jedoch noch das Flurstück C, welches nicht im Eigentum von A steht.
Eigentümer des Flurstücks C ist die Privatperson Herr X.
Im Grundbuch steht, dass es sich bei dem Flurstück C um eine Verkehrsfläche handelt. Tatsächlich ist das Flurstück C auch zum überwiegenden Teil mit einem Gehweg bebaut.
Wo X nun von den Bauplänen des A und das dieser über das Grundstück C seine Zufahrt bauen will erfährt, bietet X dem A den Kauf des Flurstücks C an.
A lehnt jedoch ab.
Für mich stellt sich jetzt die Frage ob X dem A verbieten kann sein Grundstück als Zufahrt zu nutzen.

Vielen Dank für die Hilfe.

[Nordhesse]

Eigentümer A muss klären, was tatsächlich im Grundbuch steht. Die Angabe "Verkehrsfläche" erscheint mir fraglich.

Das Flurstück C ist vielleicht als Verkehrsfläche im Straßen- und Wegeverzeichnis der Kommune gewidmet (!), doch kann daraus m.E. kein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für das Flurstück A abgeleitet werden.

Nach § 48 Grundbuchordnung (GBO) müsste ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Flurstückes A über das Flurstück C auch im Grundbuch zu A vermerkt sein. Ist dies nicht der Fall, dann kann Herr X als Eigentümer des Flurstückes C tatsächlich die Nutzung und die Zufahrt untersagen.

Bitte präzisieren, wie das Flurstück aussieht.
Handelt es sich bei Flurstück C ausschließlich um einen Gehweg von x Metern Breite ? Oder umfasst das Flurstück den "Gehweg" und darüber hinaus noch weitere Flächen (zwischen dem Gehweg und dem Flurstück A) in Form z.B. eines privaten Grünstreifens ?

Das ist m.E. entscheidend zur Klärung der Fragestellung.

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Fallkonstruktion 1
Flurstück C ist ausschließlich "gewidmeter Gehweg"

In diesem Fall wäre m.E. das unmittelbar an den "öffentlichen Gehweg" grenzende Flurstück A erschlossen. Selbst dann wenn das Flurstück im Eigentum von Herrn X steht.

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Fallkonstruktion 2
Flurstück C ist "gewidmeter Gehweg" und "private Grünfläche" (o.ä.)

In diesem Fall müsste die geplante Zufahrt von A zur Straße/Gehweg über private Flächen von Herrn X führen. Hierzu bedarf es entweder eines im Grundbuch gesicherten Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes oder Herr X verkauft die für die Zufahrt erforderliche Fläche an A.

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Empehlung zum Vorgehen:

Zur Klärung der Verhältnisse würde ich einen Besuch beim Bauamt der Kommune und die Einsichtnahme in das Straßen- und Wegeverzeichnis vorschlagen. Hier müsste zweifelsfrei feststellbar sein, als was der im Eigentum von Herrn X stehende Gehweg gewidmet ist. Zudem könnte man klären, ob es neben dem gewidmeten Gehweg noch verbleibende Restflächen ohne Widmung gibt.

Grundbuchauszug für das Flurstück A anfordern bzw. das Grundbuch einsehen um zu prüfen, ob ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf dem Flurstück C vermerkt ist.

[Rheinländer]

Guten Tag,
vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Beim dem Flurstück C steht im Grundbuch „Verkehrsfläche“, Grün-, Acker- oder Unland sind nicht ausgewiesen.
Tatsächlich befindet sich auf dem Grundstück ein gepflasterter Rad- und Gehweg von einer Breite von ca. 2,00 m daneben kommt zum Grundstück A noch ein Grünstreifen von ca. 50 cm (ich denke darunter ist eine Art Bankett), dann kommt das Grundstück A. Zwischen Flurstück C und der sich in der anderen Richtung befindlichen Straße B ist nochmals ein Grünstreifen. Inwieweit dieser zum Teil noch zum Grundstück C gehört, ist auf Grund dort fehlender Grenzsteine fraglich. Zwischen Grundstück A und C befinden sich Grenzsteine.
Im Grundbuch des A steht kein Wegerecht, da A bisher von einer anderen Seite das Grundstück befahren hat. Nehmen wir an, dass A im Rahmen einer Bebauung einer Teilfläche seines Grundstücks, nunmehr über das Grundstück C zur Straße B fahren will.
Ob das Flurstück C jemals als Verkehrsfläche öffentlich gewidmet wurde ist fraglich. Nehmen wir an, dass auf Anfrage hierzu bei der für den Gehweg zuständigen Landesregierung, lediglich auf die Eintragung im Grundbuch mit der entsprechenden Fortführungsmitteilung verwiesen wurde.

Was mir hierzu einfällt ist, müsste man nicht über das Grundbuchamt heraus bekommen auf welcher Grundlage die Umwidmung als Verkehrsfläche erfolgte?
Was erkennt man eigentlich aus der Fortführungsmitteilung auf welche die Änderung im Grundbuch erfolgte?

Gehen wir mal davon aus, dass X zum Zeitpunkt der Eintragung des Grundstücks als Verkehrsfläche, noch nicht Eigentümer war und der damalige Eigentümer nicht mehr befragt werden kann.

[Nordhesse]

Ein Gang zum Bauamt wird vieles klären.

Das Grundstück C scheint ja wirklich nur eine "Verkehrsfläche" zu sein. Das diese im Eigentum von Herr X steht, ist rechtlich möglich. Im Normalfall wird der Straßenbaulasträger aber versuchen solche Flächen irgendwann ins eigene Eigentum zu bekommen. Es spricht jetzt einiges dafür, dass das Grundstück A über das als Verkehrsfläche gewidmete Grundstück C erschlossen ist und es keines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes bedarf bzw. auch keiner Zahlung an Herrn X bzw. ein Ankauf von Grundstücksflächen nicht erforderlich ist.
(Anm.: Dder letzte Satz ist eher spekulativ zu sehen. daher auch kursiv und grün )

Es wird Pläne geben, aus denen ersichtlich ist, was gewidmete Flächen sind, ob es ein zur Verkehrsfläche gehörende Bankett gibt und wie sich das mit dem Grünstreifen zwischen Gehweg und Straße darstellt. Bei dem Grünstreifen wird es sich höchstwahrscheinlich um einen Teil der öffentlichen Verkehrsfläche handeln.

Handelt es sich um eine Bundes- oder Landesstraße (wie auch immer die Bezeichnung in BaWü ist) oder um eine kommunale Straße ?

Ich hatte jetzt eine kommunale Verkehrsfläche unterstellt
Trotzdem sollte auch hierüber eine Info im Bauamt zu finden sein.

Für die Widmung erfolgt z.B. in Bayern auf Grundlage des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes (BayStrWG) über einen ortsüblich bekannt zu machenden Beschluss des Stadt-/Gemeinderates. Für eine Kreisstraße wäre analog der Landkreis und für eine Bundes- oder Landesstraße die Bezirksregierung (?) zuständig. Hier hat der Freistaat diese Aufgabe auf ein "Staatliches Bauamt" übertragen.

[Rheinländer]

Guten Morgen

und vielen Dank für die Antwort.

Gehen wir mal davon aus,
- dass es sich um eine Bundesstraße handelt,
- dass eine Nachfrage nach der Widmung des Grundstücks C mehrfach zu ausweichenden Antworten führte und
- dass es sich bei dem Grundstück A noch nicht um Bauland handelt.

Das Grundstück A ist selbst nicht erschlossen und die Zufahrt erfolgte bisher von der anderen Seite, soll nach dem Wunsch des A aber nunmehr über das Grundstück C erfolgen (mehr Kunden).
X selbst hat damit vom Grundsatz her auch kein Problem, wenn A ihm seinen Grundstücksteil abkauft.

[Nordhesse]

Dann sollte man klären, ob an der Bundesstraße überhaupt eine private Grundstückszufahrt errichtet werden darf.

Gerade bei übergeordneten Straßen gibt es hier massive Einschränkungen, da man verhindern muss, dass der Verkehrsfluss auf der Bundesstraße durch private Zufahrten oder z.T. auch öffentliche Straßen der Kommune behindert oder gar gefährdet wird.

Hier werden dann Bauverbotszonen oder Verbote für Grundstückszufahrten festgelegt und auch in die Bebauungspläne der Kommune als Festsetzungen übernommen.

Ausweichende Antworten zur Widmung ?
Entweder die Widmung liegt vor und dann wird sie eindeutig sein.

[Rheinländer]

Zitat von Nordhesse

Dann sollte man klären, ob an der Bundesstraße überhaupt eine private Grundstückszufahrt errichtet werden darf.

Ausweichende Antworten zur Widmung ?
Entweder die Widmung liegt vor und dann wird sie eindeutig sein.

Was die Errichtung der Zufahrt über die Bundesstraße betrifft so nehmen wir an, dass X sich vom Grundsatz her nicht dagegen aussprechen möchte.
X möchte aber auch nicht seine Verkehrsfläche einfach so überlassen.

Es ist anzunehmen, dass den öffentlichen "Bedenkenträgern" welche die Zufahrt genehmigen müssen, die Tatsache das der Grund und Boden der Verkehrsfläche nicht öffentlich ist, nicht bekannt sein wird bzw. nicht interessiert.

Ein Angebot zum Ankauf der Verkehrsfläche durch den Baulastenträger soll lt. Sachverhalt erfolgt sein, jedoch lag der Preis unter dem Preis welchen X dafür bezahlt hat, so dass ein Verkauf nicht erfolgte.

Auf Grund der ausweichenden Antworten zur Widmung, geht X davon aus, dass diese nie erfolgt ist.

[Nordhesse]

Zitat von Rheinländer

Was die Errichtung der Zufahrt über die Bundesstraße betrifft so nehmen wir an, dass X sich vom Grundsatz her nicht dagegen aussprechen möchte.
X möchte aber auch nicht seine Verkehrsfläche einfach so überlassen.

Es ist anzunehmen, dass den öffentlichen "Bedenkenträgern" welche die Zufahrt genehmigen müssen, die Tatsache das der Grund und Boden der Verkehrsfläche nicht öffentlich ist, nicht bekannt sein wird bzw. nicht interessiert.

Ein Angebot zum Ankauf der Verkehrsfläche durch den Baulastenträger soll lt. Sachverhalt erfolgt sein, jedoch lag der Preis unter dem Preis welchen X dafür bezahlt hat, so dass ein Verkauf nicht erfolgte.

Auf Grund der ausweichenden Antworten zur Widmung, geht X davon aus, dass diese nie erfolgt ist.

Herr X steht nicht in der Kompetenz Aussagen zur Anbindung an die Bundesstraße zu machen. Das kann nur der Straßenbaulastträger bzw. die Kommune eindeutig mitteilen ...

Es ist zudem nicht auszuschließen, dass der Straßenbaulasträger für das Grundstück C ein Vorkaufsrecht hat ...

Die "öffentlichen Bedenkenträger" (netter Ausdruck ) werden m.E. genau wissen, ob das Gehweg genutzte Grundstück C gewidmet oder nicht ist. Die Widmung wird sich auf die Bundesstraße beziehen und das Grundstück C wird Bestandteil der zugehörenden Widmungsverfügung sein. Wurde der Gehweg nachträglich gebaut, so sollte eine separate Widmung erfolgt sein.

Das Widmungsverfahren wird im Zuge einer sachbezogenen Allgemeinverfügung durch öffentliche Bekanntmachung gelaufen sein - aber viele Bürger achten auf so etwas nicht ....

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Im Ergebnis halte ich Grundstück A für erschlossen und eine Zufahrt könnte über Flurstück C ohne Genemigung des Eigentümers Herrn X erfolgen, weil ich die Widmung unterstelle.

Fraglich ist dagegen, ob die Zufahrt auf eine Bundesstraße so ohne weiteres möglich ist oder ob hier ggf. eine Bauverbotszone mit Untersagung von privaten Zufahrten gegeben ist.

Aufgrund der Schilderungen wurde aber nicht ausgeführt, wo der Sachverhalt spielt. Bundesstraße innerorts - beschränkt auf Tempo x - Geschäftsbereich etc. ?

Ich finde auch, dass derzeit die falschen Personen miteinander reden und dann über Dinge, die ausserhalb ihres Wirkungskreises liegen. Besonders Herr X tut sich hier hervor. Eine Recherche bei der Kommune bzw. direkt den zuständigen Straßenbaulastträger würde Wunder wirken..

[Rheinländer]

Guten Abend,

also wenn ich das jetzt richtig zusammen fasse bedeutet das, dass wenn das Grundstück C als Verkehrsfläche öffentlich gewidmet ist, wovon auf Grund der Grundbucheintragung ausgegangen werden kann, X keinen „Vorteil“ (Pacht, Nutzungsentschädigung) daraus ziehen kann wenn durch die entsprechenden „öffentlichen Bedenkenträger“ die Zufahrt von der Bundesstraße zum Grundstück A, über das Grundstück C, genehmigt wird.

Würde sich das auch auf eventuelle Anschlüsse, wie Wasser, Abwasser, Telefon, Strom etc beziehen?

In Ergänzung des Sachverhalts; nehmen wir an, dass sich der Vorgang an einer Bundesstraße innerhalb eines Ortes abspielt. Tempolimit 50 km/h.
Nehmen wir weiterhin an, dass es die Bundesstraße bereits sehr viele Jahrzehnte gibt und das der Gehweg vielleicht vor ca. 15 – 25 Jahren gebaut wurde.

Was die Fragen beim Straßenbaulastträger anbelangt so nehmen wir an, dass es antworten gab wie
„Sie hätten den Gehdweg ja nicht kaufen brauchen“
„Im Grundbuch steht doch Verkehrsfläche drin, dann ist es auch gewidmet; Was wollen Sie eigentlich“
„Wir können sie auch enteignen“

Weiterhin gehen wir davon aus, dass auf schriftliche Anfragen und Nachfragen, keine Antworten gekommen sind.

[Nordhesse]

also wenn ich das jetzt richtig zusammen fasse bedeutet das, dass wenn das Grundstück C als Verkehrsfläche öffentlich gewidmet ist, wovon auf Grund der Grundbucheintragung ausgegangen werden kann, X keinen „Vorteil“ (Pacht, Nutzungsentschädigung) daraus ziehen kann wenn durch die entsprechenden „öffentlichen Bedenkenträger“ die Zufahrt von der Bundesstraße zum Grundstück A, über das Grundstück C, genehmigt wird.

Sehe ich so.

Würde sich das auch auf eventuelle Anschlüsse, wie Wasser, Abwasser, Telefon, Strom etc beziehen?

Nein, ich halte es für wahrscheinlich, dass ein Nutzungsentgelt hierfür verlangt werden kann.

Ich leite dies aus gängigen Konzessions-/Gestattungs-/Nutzungsverträgen von kommunalen Gebietskörperschaften mit Medienträgern ab. Die zahlen eine Konzessionsabgabe (etc.) dafür, wenn deren Leitungen im Untergrund verlegt oder auf öffentlichen Flächen gebaut sind.

Daher ist es i.d.R. auch sinnvoller, wenn solche Flächen im Eigentum des Straßenbaulastträgers stehen.

Sie hätten den Gehweg ja nicht kaufen brauchen

Die Gründe warum Herr X das Grundstück C gekauft hat, bei dem es sich nach meiner Vorstellung ausschließlich um einen öffentlichen Gehweg handelt, kann ich nicht nachvollziehen.

Von der Logik her muss es eine Vereinbarung zwischen Straßenbaulastträger und dem damaligen Eigentümer der Fläche C gegeben haben. Sonst hätte der öffentliche Gehweg gar nicht auf dem privaten Grundstück errichtet werden können. Wenn die Fläche damals (aus welchen unnachvollziehbaren Gründen auch immer) nicht an den Straßenbaulastträger verkauft wurde, so werden hier aber doch regelmäßig Vorkaufsrechte vereinbart ...

Wir können sie auch enteignen

Dazu kann ich nichts sagen.