Unverhofftes Erbe - aber Gemeinde mauert

[Luigi66]

Angenommen, A erbt unverhofft Baugrund (ja, das soll es tatsächlich geben) – allerdings weit weg irgendwo in einem Minikaff P in Süddeutschland, wo ihm die Mentalität der Einheimischen absolut fremd ist. Der Baugrund besteht aus zwei zusammenhängenden Flurstücken, eines recht groß, das dahinterliegende kleiner, gesamt ein schönes Rechteck von ca 2400 m2,das mit der Schmalseite an eine erschlossene Straße stößt. Beide Flurstücke liegen innerhalb eines gültigen B-Plans, die Mindestgröße für Baugrundstücke ist auf 700 m2 festgelegt.

A freut sich zunächst, will aber nicht nach Süddeutschland ziehen und dehalb das ganze möglichst in einem Stück verkaufen. Allerdings merkt er schnell, dass kein Mensch heutzutage so ein großes Grundstück will - die Kosten! Die Grundstückspflege! So viel Rasenmähen! Die Steuern! Und überhaupt! Am liebsten noch kleiner als 700 m2!

Also plant A, die beiden Flurstücke neu aufzuteilen in drei Bauflächen a 800 m2 und stellt eine entsprechende Bauvoranfrage. Interessenten für die kleineren Flächen gibt es bereits, ein Marktpreis lässt sich anhand der Daten des Gutachterausschuss des Kreises gut ermitteln.

Die Gemeinde antwortet nein, das ginge nicht, evtl. könne man in zwei Flächen aufteilen, eine davon würde dann aber unters Einheimischenmodell fallen und müsste weit unterhalb des Marktwertes verkauft werden.

A ist verdutzt und lässt die Sache erst mal ruhen, denn Baugrund kennt ja keine Inflation und aufs Geld angewiesen ist er auch nicht. Nach einigen Jahren kann er es aber doch gut gebrauchen, denn er will selber bauen (nicht im Kaff P, sondern bei sich zuhause, inzwischen sind Kinder da, die Frau quengelt über die zu kleine Wohnung, es ist also Zeit, das zu tun, was ein Mann in dieser Situation tun muss). A stellt erneut eine Bauvoranfrage (genauer gesagt: Auf Änderung des B-Plans, denn dort sind ja noch die ursprünglichen Flurstücke eingezeichnet). Dies wird im Gemeinderat wiederum abgewiesen, ja gar nicht behandelt, diesmal mit der Bemerkung, erst müsse man den Zustand der Kanalisation klären. Keine weiteren Erläuterungen.

A geht aufs zuständige Bauamt der Gemeinde P, dort erzählt man ihm folgendes: das kleinere der beiden Flurstücke sei - ätschibätsch - gar kein Bauland (obwohl größer als 700 m2), sondern Wiesenland, da es vor Jahren mal von einem anderen bebauten Grundstück abgetrennt wurde. Das größere könne – wie im B-Plan von 1963 eingezeichnet - maximal mit einem Wohnhaus bebaut werden. Weitere Baurechte würden vorerst nicht erteilt, denn man warte ein Gutachten über die Kanalisation ab. Diese sei bei Starkregen überlastet und ein Eigentümer habe schon die Gemeinde verklagt, weil ihm der Keller vollgelaufen sei. Ergebnisse lägen in frühestens 5 Jahren vor, vorher ginge gar nichts, basta.

A stellt gleichzeitig fest, dass zwei unmittelbare Nachbargrundstücke (rechts und links vom "Wiesenflurstück"), die sogar etwas kleiner als 700 m2 sind, eine Baugenehmigung haben. Zudem wurde einem Einheimischen eine Baugenehmigung sogar außerhalb des B-Plan-Gebietes erteilt, direkt am beschaulichen Waldrand. Und er erhält plötzlich Angebote von Einheimischen für das Gesamtgrundstück, die bei der Hälfte des Marktwertes liegen.

A denkt sich seinen Teil und fragt sich: Was nun? Dienstaufsichtsbeschwerde, an die obere Baubehörde wenden (Landratsamt), oder gleich zum Fachanwalt und viel Kosten und Ärger riskieren? Oder gar in den sauren Apfel beißen, billig an einen Einheimischen verkaufen und dann zuschauen, wie dieser drei Häuser aufs Grundstück baut? A fragt sich auch, ob der Erblasser, den er persönlich so gut wie nicht kannte, so unbeliebt im Dorf war, dass sich die Gemeinde jetzt an ihm, dem unverhofften Erben "rächt"???

[schielu]

Ohne Einschaltung eines Fachanwaltes wird da kaum was gehen.

[Luigi66]

Zitat von schielu

Ohne Einschaltung eines Fachanwaltes wird da kaum was gehen.

Nun, angenommen, A hat schon seine Erfahrungen mit Anwälten gemacht und weiß, dass das durchaus lange dauern und teuer werden kann ohne Garantie für Erfolg.

Und angenommen, er weiß, dass lokale Kommunen recht souverän bei der Bauleitplanung und Vergabe von Baugenehmigungen sind. Sprich, diese können so etwas durchaus "aussitzen", zumal es bei den Beamten des Bauamtes und den Mitgliedern des Gemeinderats ja nicht ums eigene Geld geht.

Zudem vermutet er, dass es da noch irgendwas in der dunklen Vergangenheit im Zusammenhang mit dem Erblasser gibt, wovon er aber keine Ahnung hat. Zum Beispiel angenommen, der Erblasser war nach dem 2. WK "zugereist" und hat sich in der Gemeinde großspurig aufgeführt oder Ähnliches.

Deshalb würde A gerne vorab wissen, wie seine Chancen sind bzw. ob es vergleichbare Fälle gibt. Also zum Beispiel die Verweigerung von Baurechten wegen sanierungsbedürftiger Kanalisation. Oder die offensichtlich ungleiche Behandlung von Bauwilligen und deren Anträgen.

Angenommen, für ihn gilt "lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach", so muss er sich fragen, ob er nun schnell und billig verkauft und so seinen eigenen Hausbau zumindest teilweise finanzieren kann, oder ob er sich auf jahrelangen Streit einlässt mit ungewissem Ausgang, den eigenen Hausbau auf Tag X verschiebt und weiter in der engen Wohnung hocken bleibt.

Luigi

[DonCorleone]

Ich glaube kaum, dass man das alles ohne intensives Studium von Plänen und Akten genau beantworten kann. Nur soviel: Eine gesicherte Erschließung ist Voraussetzung einer Baugenehmigung - und dazu gehört wohl auch eine funktionierende Kanalisation.
Und ob das Wiesengrundstück Teil des damaligen Bebauungsplanes war, müsste man sich auch erstmal ansehen.
So oder so wird die Sache m.E. länger dauern, ob mit Anwalt oder ohne. Wenn man die Zeit hat, sollte man das aussitzen und nicht einfach verkaufen. Mit Anwalt erzählt die Gemeinde aber keinen Schmarrn sondern muss sich ernsthaft mit den Argumenten auseinandersetzen.

[Luigi66]

Zitat von DonCorleone

Nur soviel: Eine gesicherte Erschließung ist Voraussetzung einer Baugenehmigung - und dazu gehört wohl auch eine funktionierende Kanalisation.

Und ob das Wiesengrundstück Teil des damaligen Bebauungsplanes war, müsste man sich auch erstmal ansehen.

Angenomen, der Kanal ist für den Schmutzwasseranfall dicke ausreichend. Aber es gibt Probleme bei den zunehmenden Starkregenereignissen, wie in vielen Kommunen in D. Also die Mischkanalisation reicht dann nicht mahr aus, es kommt zu Rückstau und die Kanaldeckel kommen hoch. Ist sicher ein Problem, aber doch nicht Grund für die Verweigerung von Baugenehmigungen in ausgewiesenen Baugebieten? Zumal der Regenwasseranfall sich durch eine zusätzliche Bebauung nur marginal ändert bzw. evtl. sogar weniger wird, weil Regenwasser auf dem dann bebauten Grundstück kontrolliert abgeleitet werden kann?

Angenomen, das "Wiesengrundstück" war und ist Teil des B-Plans. Direkt nebenan liegen auch Baugrundstücke. Es wurde aber wie gesagt mal von einem größeren Grundstück abgetrennt, deshalb ist im B-Plan von 1963 (!) kein Baufenster eingezeichnet. Es wäre also jetzt so eien Art Hinterbebauung. Die kann natürlich verweigert werden - aber auch, wenn direkte Nachbarn (Einheimische) genau diese Hinterbebauung genehmigt bekommen?

Fragt sich Luigi