Umgebungsbebauung widerspricht Bebauungsplan

[lumo]

Hallo zusammen,

Mal angenommen, es liegt ein Bebauungsplan aus den 70er Jahren vor, welcher eine eingeschossige Wohnungsbebauung erlaubt. Da es sich aber um eine Hangbebauung handelt, ensteht in einem Teilgebiet (steiler Hang) zwangsläufigt ein zusätzliches Vollgeschoss im Keller. Die Umgebungsbebauung ist somit regelmäßig zweigeschossig. Eine Befreiung für das zweite Vollgeschoss wurden in den 70er Jahren nicht explizit erteilt und eine Befreiungsgebühr wurde dafür nicht erhoben.

Frage: Ist für einen Neubau eine Befreiung von der Auflage des Bebauungsplanes notwendig und falls ja, ist dann die Erhebung einer Befreiungsgebühr für das zweite Vollgeschoss rechtmäßig?

[Jörg-EF]

Dein Vorhaben darf den Festsetzungen im B-Plan nicht widersprechen. So wie ich es rauslese macht es das aber. Also muss man sich um eine Ausnahme bemühen. Denke mal bei der geschilderten Situation könnte man dafür recht gute Chancen haben. Will man eine rechtlich klare Aussage bekommen, kann man eine Bauvoranfrage stellen, da hat man es dann schwarz auf weiß was man darf und was nicht.

[pythagoras]

Ist das wirklich sicher mit dem zweiten Vollgeschoß? Was ein Vollgeschoß ist, steht meistens irgendwo in den ersten 10 Paragrafen der Bauordnung deines Bundeslandes.
Eine Befreiung von den Festsetzungen eines BPlanes nach § 31 Abs. 2 BauGB ist mit hohen Anforderungen verbunden. Google mal nach diesem Paragrafen und du wirst es sehen. Es führt aber kein Weg an einem Gespräch mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (meistens Landkreis oder kreisfreie Stadt) vorbei. Dort sind die Entscheidungsträger, die dir sagen, unter welchen Bedingungen die einer Befreiung zustimmen. Und ja: so eine Genehmigung kostet natürlich Gebühren. Umsonst macht sowas keine Bauaufsichtsbehörde.

[schielu]

Der B-Plan sollte nochmal genau überprüft werden. Hanggeschosse zählen, in solchen Gebieten, normalerweise nicht als Vollgeschoss. Als solches wird nur das darüber errichtete Erdgechoss gewertet.

[Brati]

Das wäre ja auch vollkommen komisch: Wenn ein Zweigeschosser an einer Stelle des Hanges wie ein Eingeschosser aussieht, wie sieht dann generell ein Eingeschosser am Hang aus- wie ein Bunker?

Der Vorschlag mit dem Bauvorbescheid ist von daher ne gute Idee.

[lumo]

Konkretes Problem wurde inzwischen umgangen (nicht gelöst). Grundsätzlich stellt sich das Problem so dar, dass es in den Länderbauordnungen laufend die Vollgeschossdefinition geändert wurde und die Landesverwaltungsgerichte die BauNVO §20 unterschiedlich interpretieren. Hessen geht z.B. von einer dynamischen Verweisung aus (es gilt die Definition der aktuellen LBO), wogegen die meisten anderen Länder von einer statischen Verweisung (es gilt die Definition der LBO welche bei Erstellung des B-Planes galt) ausgehen.

Die dynamische Verweisung kann dabei zu einer Zweigeschossigkeit im Hang führen, obwohl bei Erstellung des B-Planes das gleiche Haus nur eingeschossig war (Keller zählte nicht als Vollgeschoss). Bei einer Bebauung einer Baulücke ist das etwas merkwürdig, wenn die Umgebungsbebauung damals als eingeschossig definiert war, heute aber zweigeschossig wäre und der Bauherr des Neubaus nun ein Problem mit dem Bauamt hat.