Sanierung gemeinsame Abwasserleitung Reihenhäuser

[laurassakrileg]

Hallo,

folgender fiktiver Sachverhalt stellt sich:

Insgesamt 10 Reihenhäuser in zwei Reihen (Haus Nr. 1-5 und Nr. 6-10), Bj. 1970, real geteilte Grundstücke, zusätzlich zwei Parkplatz-Gemeinschaftsflächen (Haus Nr. 1-5 hat gesamte Miteigentumsanteile an erster Gemeinschaftsfläche, Haus Nr. 6-10 hat gesamte Miteigentumsanteile an zweiter Gemeinschaftsfläche). Die gemeinsame Abwasserleitung beginnt bei Haus Nr. 1 und läuft über die Stammgrundstücke von Haus Nr. 1-5, dann über die Gemeinschaftsfläche zu Haus Nr. 1-5, weiter über die Stammgrundstücke Nr. 6-10, anschließend über die Gemeinschaftfläche zu Haus Nr. 6-10 und endlich in die öffentliche Kanalisation.

Bei jedem Eigentümer ist zugunsten der anderen neun Eigentümer folgende Grunddienstbarkeit bestellt (sinngemäß):

"Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ist gegenüber den jeweiligen Eigentümern der weiteren neun Grundstücke verpflichtet, die auf seinem Stammgrundstück verlegten Versorgungsleitungen zu dulden und deren Mitbenutzung zu gestatten."

Über die Verteilung der Instandsetzungs- und Erhaltungskosten der Abwasserleitung auf den Stammgrundstücken wurde keine Regelung getroffen. Nur hinsichtlich der Kostenverteilung für die Abwasserleitung auf den beiden Gemeinschaftsflächen wurde bereits im Kaufvertrag eine Kostenverteilung auf die jeweiligen Miteigentümer vereinbart (unstrittig). Die laufenden Reinigungsarbeiten wurden bisher aus Vereinfachungsgründen immer auf alle zehn Eigentümer gleichmäßig verteilt.

Es besteht keine nachträglich gebildete Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Abwasserleitung, auch existieren keine Instandhaltungsrücklagen. In den Kaufverträgen haben sich die Eigentümer lediglich dazu verpflichtet, gegenüber dem Wasserversorger die übliche Verpflichtungserklärung abzugeben:

"...ich verpflichte mich, die gemeinschaftliche Hausanschlussleitung dauernd in betriebsfähigem Zustand zu erhalten. Für in diesem Zusammenhang entstehende Instandsetzungs- oder Reinigungskosten hafte ich gesamtschuldnerisch in voller Höhe...".

Nach über 40 Jahren muss die gemeinsame Abwasserleitung nun dringend instandgesetzt werden. Die Kosten für die Instandsetzung der Leitungen auf den Grundstücken Nr. 6-10 sind dabei deutlich höher als die Instandsetzungskosten für die Grundstücke Nr. 1-5, da bei Nr. 6-10 das Rohr dicker ist, tiefer liegt und zusätzliche Schächte angelegt werden müssen.
Die Eigentümer der Grundstücke Nr. 1-5 vertreten den Standpunkt, nur die Kosten zu übernehmen, die auf die Sanierung der Leitung auf ihrem Stammgrundstück und auf ihren Anteil an der ersten Gemeinschaftsfläche entfallen. Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 7 vertritt hingegen den Standpunkt, dass zumindest die Kosten für die Sanierung der Leitung auf seinem Stammgrundstück Nr. 7 auf alle zehn Eigentümer aufzuteilen seien. Zur Begründung führt der Eigentümer des Grundstücks Nr.7 an:

"Kosten, die für Arbeiten auf meinem Stammgrundstück entstehen, werde ich nicht allein tragen. Ich kann meinem Kaufvertrag nicht entnehmen, dass ich die Unterhaltung der Abwasserleitung auf meinem Grundstück allein zu tragen habe. Mein Grundstückseigentum verpflichtet mich nicht, die Leitungen für die anderen Eigentümer in Ordnung zu halten. Nach § ... unseres Kaufvertrages sind die Abwasserleitungen gemeinsame Anlagen. Soweit sie sich auf den Stammgrundstücken befinden, gehören sie nicht dem jeweiligen Eigentümer allein. Weil sie dort u.a. in Ausübung der Grunddienstbarkeit der jeweils anderen neun Grundstücke liegen, gehören die Rohre allen gemeinsam, § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB. Gemeinsame Sachen sind durch gemeinsame Kostentragung zu unterhalten, § 748 BGB. Dementsprechend hatten wir uns damals auch gegenüber dem Wasserversorger verpflichtet, die gemeinsame Entwässerungsleitung gemeinsam zu unterhalten."

Fragen:

1) Hat Eigentümer Nr. 7 Recht? Muss der Instandhaltungsaufwand, der auf die Leitung auf den Stammgrundstücken entfällt, auf alle Eigentümer gleich aufgeteilt werden. Oder ist jeder Eigentümer nur für die Kosten der Leitung auf seinem Stammgrundstück verantwortlich?

2) Welche Außenwirkung hat die von allen Eigentümern abgegebene Verpflichtungserklärung? Kann sich ein Eigentümer im Hinblick auf die Kostenverteilung auf die Verpflichtungserklärung berufen und dadurch eine Kostenverteilung erreichen?

Danke im Voraus.

Gruß

[schielu]

Die Kosten sind auf alle Eigentümer gleichmäßig zu verteilen!

[laurassakrileg]

Zitat von schielu

Die Kosten sind auf alle Eigentümer gleichmäßig zu verteilen!

Kannst Du bitte detaillierter erläutern, wie Du zu dieser Rechtsauffassung kommst?

Ich bin zunächst der Ansicht, dass eine gemeinsame Leitung nicht zwangsläufig zu Gemeinschaftseigentum führt. Da es sich bei der Leitung um einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Grundstücks handelt, müsste der Teil der Leitung, der auf den Stammgrundstücken verläuft, zum Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers gehören, § 94 Abs. 1 BGB. Dann müsste auch jeder Grundstückseigentümer für den Teil der Insmtandsetzungskosten aufkommen, die auf den Teil der Leitung auf seinem Grundstück entfällt.

Gruß

[TomRohwer]

Zitat von schielu

Die Kosten sind auf alle Eigentümer gleichmäßig zu verteilen!

Dem widerspricht m.E. schon mal

"...ich verpflichte mich, die gemeinschaftliche Hausanschlussleitung dauernd in betriebsfähigem Zustand zu erhalten. Für in diesem Zusammenhang entstehende Instandsetzungs- oder Reinigungskosten hafte ich gesamtschuldnerisch in voller Höhe...".

Denn das bedeutet, daß sich die Stadtwerke etc. die Kosten ggf. bei einem einzelnen Grundstückseigentümer holen können, wenn die anderen zahlungsunfähig sind.

[schielu]

Die Leitung steht im Gemeinschaftseigentum und ist auch von der Gemeinschaft zu unterhalten!