Rechtlicher Status der Immobilie?

[Miserable]

Gesetzt der Fall, Bauer B. lässt vor 25 Jahren den Hof Ihrer Eltern Stückweise abreissen und errichtet im Bereich des alten Stallgebäudes einen kompletten Neubau in Form einer Pension mit Wohnhaus. Später lässt er das alte Wohnhaus abreissen. Bauer B. gibt die Immobilie an seinen Sohn A. als Schenkung, Sohn B soll leer ausgehen.
Als der Bauer verstirbt, bemerkt Sohn B. dass die Immobilie im Schenkungsvertrag noch immer als "umgebautes Hofgebäude" angegeben ist. Fakt ist, dass nicht mehr ein einziger Stein des alten Hofes vorhanden ist.

1. Wie ist denn rechtliche Status der Immobilie zu betrachten? Handelt es sich um einen Schwarzbau?
2. Steuerlich im Schenkungsvertrag wurde der Wert der Immobile anhand der Fläche des Baulandes, auf dem die Immobilie steht sowie der Jährliche Ertrag aus der Immobilie angegeben. Das Haus selbst findet keinerlei Erwähnung im Schenkungsvertrag. Es ergibt sich ein verwunderlich kleiner Wert für die Immobilie. Kann man annehmen, dass die steuerliche Bewertung bei der Schenkung korrekt war?

[Klaus0155]

Zitat von Miserable

Gesetzt der Fall, Bauer B. lässt vor 25 Jahren den Hof Ihrer Eltern Stückweise abreissen und errichtet im Bereich des alten Stallgebäudes einen kompletten Neubau in Form einer Pension mit Wohnhaus. Später lässt er das alte Wohnhaus abreissen. Bauer B. gibt die Immobilie an seinen Sohn A. als Schenkung, Sohn B soll leer ausgehen.
Als der Bauer verstirbt, bemerkt Sohn B. dass die Immobilie im Schenkungsvertrag noch immer als "umgebautes Hofgebäude" angegeben ist. Fakt ist, dass nicht mehr ein einziger Stein des alten Hofes vorhanden ist.

1. Wie ist denn rechtliche Status der Immobilie zu betrachten? Handelt es sich um einen Schwarzbau?
2. Steuerlich im Schenkungsvertrag wurde der Wert der Immobile anhand der Fläche des Baulandes, auf dem die Immobilie steht sowie der Jährliche Ertrag aus der Immobilie angegeben. Das Haus selbst findet keinerlei Erwähnung im Schenkungsvertrag. Es ergibt sich ein verwunderlich kleiner Wert für die Immobilie. Kann man annehmen, dass die steuerliche Bewertung bei der Schenkung korrekt war?

Sofern seinerzeit die für den "Umbau" sicherlich erforderlichen Baugenehmigungen vorlagen und eingehalten wurden, wird es sich wohl nicht um einen "Schwarzbau" handeln.

Der steuerliche Wert der Immobilie im damaligen Schenkungsvertrag ergab sich aus den damals (noch) geltenden niedrigen Einheitswerten. Diese Einheitswertberechnung wurde später vom Bundesverfassungsgericht kassiert und führte zur Reform des Erbschaftssteuergesetzes. Heute müssen i.d.R. Verkehrswerte zugrunde gelegt werden.

Auch wenn die steuerliche Bewertung seinerzeit nicht korrekt gewesen sein sollte, wäre dies nach 25 Jahren verjährt.

[Miserable]

Kurz Nachgefragt:
Die Schenkung fand vor 3 Jahren statt. Zählt der aktuelle Verkehrswert, oder die Einheitswerte für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs?

[Klaus0155]

Zitat von Miserable

Kurz Nachgefragt:
Die Schenkung fand vor 3 Jahren statt. Zählt der aktuelle Verkehrswert, oder die Einheitswerte für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs?

Die Erbschaftssteuerreform trat zum 1.1.2009 in Kraft.

Edit: wenn die Schenkung erst vor 3 Jahren vollzogen wurde ist mein Hinsweis auf die steuerliche Verjährung natürlich obsolet.

[Miserable]

Hallo Klaus,

herzlichen Dank für ihre Antwort.

Um für mein Verständnis noch einmal nachzuhaken:

Wenn die Schenkung vor drei Jahren war, um die steuerliche Bewertung außergewöhnlich niedrig ausfällt (siehe Fall: Nur der Grund wurde für die steuerl. Bewertung angegeben, das Haus wurde nicht steuerl. nicht erwähnt, aber fälschlicher Weise allgemein als "umgebautes Hofgebäude" beschreiben).

1. War die steuerliche Bewertung/Beschreibung bei der Schenkung anhand der Grundflächen korrekt?
2. Wie erfolgt die Bewertung für die Berechnung der Pflichtteils? Zählt der Verkehrswert der Immobilie? Kann B. eine gutachterliche Schätzung der Immobilie verlangen? Wenn der gutachterl. Wert erheblich von der steuerl. Einschätzung im Schenkungsvertrag abweichen sollte, mit welchen steuerlichen Konsequenzen muss gerechnet werden?

[Klaus0155]

Zitat von Miserable

Hallo Klaus,

herzlichen Dank für ihre Antwort.

Um für mein Verständnis noch einmal nachzuhaken:

Wenn die Schenkung vor drei Jahren war, um die steuerliche Bewertung außergewöhnlich niedrig ausfällt (siehe Fall: Nur der Grund wurde für die steuerl. Bewertung angegeben, das Haus wurde nicht steuerl. nicht erwähnt, aber fälschlicher Weise allgemein als "umgebautes Hofgebäude" beschreiben).

1. War die steuerliche Bewertung/Beschreibung bei der Schenkung anhand der Grundflächen korrekt?
2. Wie erfolgt die Bewertung für die Berechnung der Pflichtteils? Zählt der Verkehrswert der Immobilie? Kann B. eine gutachterliche Schätzung der Immobilie verlangen? Wenn der gutachterl. Wert erheblich von der steuerl. Einschätzung im Schenkungsvertrag abweichen sollte, mit welchen steuerlichen Konsequenzen muss gerechnet werden?

Vorab und zu 1): "umgebautes Hofgebäude" ist nach meinem Verständnis auch eine Immobilie. Im Eingangsposting steht: "...sowie der Jährliche Ertrag aus der Immobilie angegeben" Danach liegt bei der Schenkung möglicherweise eine gemischte steuerliche Berechnung vor: Grund und Boden nach Einheitswert, Immobilie nach Ertragswert. Dazu sollte man aber die Unterlagen (Steuerbescheid) von einem Steuerexperten ansehen lassen. Aus der Ferne ist eine seriöse Beurteilung nicht möglich.

zu 2) mit allem Vorbehalt: der Wert der Schenkung am Todestag wird zur Berechnung eines Pflichtteilergänzungsanspruchs der Erbmasse hinzugezählt (ohne damit Bestandteil der Erbmasse zu werden).
Bitte beachten: effektiver Wert einer Erbmasse / Schenkung und steuerlicher Wert sind zwei paar Stiefel, insbesonders bei Grundvermögen vor 2009. M.E. dürfte in die Berechnung des Pflichtteilergänzunganspruchs der Verkehrswert einfließen.

Somit hat auch eine gutachterliche Wertermittlung mit dem seinerzeitigen steuerlichen Wert nichts zu tun und damit steuerlich keine Konsequenzen haben..