Missachtung des Schutzes vor schädlichen Umwelteinwirkungen

[dirk275]

Hallo Zusammen!

Mal angenommen eine Stadt oder Gemeinde schreibt in ihrem Bebauungsplan fest, dass in einem Mischgebiet entlang einer Straße keine Kinder-/Schlafräume orientiert sein dürfen. Weiter wird z.B. vorgeschrieben, das für sonstige schützenswerten Räume an dieser besagten Straße nur Festverglasungen zulässig sind.

Weiter nehme man an, ein Bauunternehmen bietet ein Haus an besagter Straße an und führt die Fenster zu dieser Straße nicht als Festverglasung aus. Lt. Werkplan sind die Zimmer an dieser Straße als Arbeitsräume ausgewiesen.

Fragen:
1.) Kann die Stadt oder Gemeinde den Käufer des Hauses auffordern die Fenster zu ändern, wenn diese Räume anders genutzt werden?

2.) Kann die Stadt oder Gemeinde dem Käufer untersagen, diese Räume als Wohn-/Schlafzimmer zu nutzen? (schließlich schädigt sich der Besitzer nur selbst)

3.) Darf die Stadt oder Gemeinde die Nutzung der Räume kontrollieren und ggf. eine Unterlassung aussprechen?

4.) Hätte der Bauunternehmer den Käufer auf den Sachverhalt aufmerksam machen müssen?

Schon mal besten Dank für die Antworten.

Viele Grüße

[TomRohwer]

Zitat von dirk275

Mal angenommen eine Stadt oder Gemeinde schreibt in ihrem Bebauungsplan fest, dass in einem Mischgebiet entlang einer Straße keine Kinder-/Schlafräume orientiert sein dürfen.

Ich wüsste nicht, auf welcher Rechtsgrundlage eine Gemeinde das tun könnte.

Weiter wird z.B. vorgeschrieben, das für sonstige schützenswerten Räume an dieser besagten Straße nur Festverglasungen zulässig sind.

Auch das entbehrte m.W. einer Rechtsgrundlage.

Bebauungspläne können festlegen, ob in einem bestimmten Bereich nur Wohngebäude zulässig sind oder ob und wenn ja welches Gewerbe dort errichtet werden darf - z.B. nur "nicht störendes Gewerbe". Bebauungspläne können über die Grund- und Geschossflächenzahl darauf Einfluß nehmen, wieviel Bebauung und teilweise auch welche Bebauung auf einem Grundstück möglich ist. Außerdem ist es möglich, Gebäudehöhen usw. zu begrenzen. Einfluß auf die "Innennutzung" kann aber nur über die Zulassung oder Nicht-Zulassung von Gewerbebetrieben genommen werden. (Sonderfälle wie Denkmalschutz lasse ich jetzt mal beiseite.)

Auf die Nutzung einzelner Räume eines Gebäudes kann eine Gemeinde mit einem Bebauungsplan keinen Einfluß nehmen. Wohnraum ist Wohnraum - wo jemand sein Schlafzimmer oder seine Küche oder sein Bad innerhalb dieses Wohnraumes installiert, liegt ausschließlich in der Entscheidung des Grundstückseigentümers bzw. Mieters.

Weiter nehme man an, ein Bauunternehmen bietet ein Haus an besagter Straße an und führt die Fenster zu dieser Straße nicht als Festverglasung aus. Lt. Werkplan sind die Zimmer an dieser Straße als Arbeitsräume ausgewiesen.

Der Ausweis von Räumen für bestimmte Zwecke in einem Bau- oder Werkplan ist völlig unverbindlich. Ausnahme: wenn ein Anbieter für einen bestimmten Raum eine bestimmte Badezimmerinstallation vermerkt, dann wird das u.U. zum Teil des Angebots, und dann muß es da natürlich auch vorhanden sein.

Niemand aber hindert einen Grundstückseigentümer daran, die Toilette aus dem Badezimmer rausreissen und mitten im Wohnzimmer oder im Flur direkt gegenüber der Eingangstüre zu installieren, wenn er das tun möchte...

[schielu]

Zitat von dirk275

1.) Kann die Stadt oder Gemeinde den Käufer des Hauses auffordern die Fenster zu ändern, wenn diese Räume anders genutzt werden?

Ja!

2.) Kann die Stadt oder Gemeinde dem Käufer untersagen, diese Räume als Wohn-/Schlafzimmer zu nutzen? (schließlich schädigt sich der Besitzer nur selbst)

Sie kann

3.) Darf die Stadt oder Gemeinde die Nutzung der Räume kontrollieren und ggf. eine Unterlassung aussprechen?

Ja! Das geschieht bei der Endabnahme

4.) Hätte der Bauunternehmer den Käufer auf den Sachverhalt aufmerksam machen müssen?

Nein, der Bauunternehmer weiß das nicht, er führt das aus, was ihm der Bauherr aufträgt!

[dirk275]

Hallo schielu,

dann habe ich zu den Antworten noch ergänzende Fragen:

zu 3.)
Wie kann die Nutzung bei der Endabnahme bewertet werden (angenommen: Endabnahme vor Einzug - Fenster haben keine Möglichkeit zum Öffnen)?
Angenommen, die Nutzung wurde nach der Endabnahme (z.B. 1-2 Jahre später) geändert, wie kann das kontrolliert/ geahndet werden?

zu 4.)
Wie verhält es sich, wenn Bauherr und Bauunternehmer identisch wären (GU)?

Schon mal besten Dank im Voraus.

[TomRohwer]

Zitat von schielu

Ja!

Auf welcher Rechtsgrundlage denn bitteschön bei einer nicht-gewerblichen Nutzung?

Sie kann

Auf welcher Rechtsgrundlage denn bitteschön bei einer nicht-gewerblichen Nutzung?

Magst Du das mal näher ausführen?

[pythagoras]

Eine Gemeinde darf im Rahmen der Bauleitplanung derartige Festsetzungen treffen. Such dir ein Tatbestandsmerkmal in § 9 BauGB aus.
Weiter kommt es darauf an, ob die Gemeinde/Stadt zugleich auch Bauaufsichtsbehörde ist. Weiter hat die Bauaufsichtsbehörde - wenn sie über den baurechtswidrigen Zustand informiert wird - im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens zu prüfen, ob der Verstoß gegen das Baurecht zu verfolgen ist oder nicht. Ermessen bedeutet einen weiten Beurteilungsspielraum, ob der Verstoß so schwer ist, daß er verfolgt werden m u ß! Und ob ein Gebäude gewerblich oder nicht gewerblich genutzt wird, darf bei der Verfolgung von baurechtswidrigen Zuständen eigentlich keine Rolle spielen, auch wenns manchmal anders wahr genommen wird.
Deine Frage 3 kann man nur dahin beantworten, daß ein baurechtswidriger Zustand solange anhält, solange er nicht genehmigt oder genehmigungsfähig gemacht wird. Wenn Bauherr und Architekt identisch sind, kanns teuer werden, weil jeder für sich für die Einhaltung des Baurechts haftet.

[TomRohwer]

Zitat von pythagoras

Eine Gemeinde darf im Rahmen der Bauleitplanung derartige Festsetzungen treffen. Such dir ein Tatbestandsmerkmal in § 9 BauGB aus.

Da findet sich keinerlei Rechtsgrundlage, auf der die Behörde die Benutzung einzelner Räume einer Wohnung oder eines Wohngebäude reglementieren kann.

§9 BauGB ist nur Rechtsgrundlage, welche Nutzung erlaubt wird oder eben nicht.

Wo aber in einer Wohnung der Besitzer sein Schlafzimmer einrichtet, unterliegt nicht dem Baurecht.

[pythagoras]

Ui, ich habe schon BPläne gesehen, wo sowas reglementiert wurde. Das gilt für Gebäude, die neu an Hauptverkehrsstraßen entstehen und bei der Anordnung von Wohnräumen zur Straße die Lärmhöchstwerte nach den einschlägigen Verordnungen aufgrund des BImschG überschritten würden. Die Wohnraumanordnung wird natürlich von Gemeinde nur aus Haftungsgründen in den BPlan geschrieben, damit keiner, der sich nicht an die Vorgaben hält, Schadenersatz geltend machen kann. Ob die Bauaufsicht das Einhalten der Vorschriften später stringent kontrolliert, steht auf einem anderen Blatt.

[TomRohwer]

Zitat von pythagoras

Ui, ich habe schon BPläne gesehen, wo sowas reglementiert wurde. Das gilt für Gebäude, die neu an Hauptverkehrsstraßen entstehen und bei der Anordnung von Wohnräumen zur Straße die Lärmhöchstwerte nach den einschlägigen Verordnungen aufgrund des BImschG überschritten würden. Die Wohnraumanordnung wird natürlich von Gemeinde nur aus Haftungsgründen in den BPlan geschrieben, damit keiner, der sich nicht an die Vorgaben hält, Schadenersatz geltend machen kann. Ob die Bauaufsicht das Einhalten der Vorschriften später stringent kontrolliert, steht auf einem anderen Blatt.

Das ist maximal interessant für einen Vermieter, der dann vielleicht vom Mieter in Regress genommen werden könnte, weil er Wohnräume vermietet, die bestimmten Anforderungen nicht entsprechen, die Wohnräume erfüllen müssen.

Keine Gemeinde hat aber irgendeine eine Rechtsgrundlage, Wohnungseigentümern oder Mietern vorzuschreiben, wo in der Wohnung die ihr Schlafzimmer und wo ihr Wohnzimmer einrichten.