Löschung einer Baulast

[musicblister]

Hallo zusammen,

angenommen, zwei benachbarbarte Grundstücke sind in L- Form zueinander angeordnet. Der Raum zwischen den beiden Schenkeln bilde einen gemeinsamen Hofraum. Während lediglich ein 1m breiter Streifen des Hofes dem Flurstück am langen Schenkel (A) zuzurechnen sei, gehöre der übrige Hofraum zu dem anderen Grundstück (B).

Für das Gebaüde B sei im Baulastenverzeichnis der Kommune flg. eingetragen: „Verpflichtung, die gesamte Freifläche des Flurstücks (B) als gemeinsamen Hofraum zugunsten des Grundstücks (A) nutzen zu lassen. Eingetragen auf Grund der Verpflichtungserklärung vom (Datum) am (Datum).“

Der Eigentümer A habe nun von der Bauaufsicht seiner Kommune ein Schreiben erhalten, dass die Behörde auf Antrag des Eigentümers B beabsichtige, die Baulast zu löschen, da eine Prüfung ergeben habe, dass ein öffentliches Interesse an der Eintragung nicht mehr bestehe.

zur Vorgeschichte
Mit dem Ableben des Eigentümers beider Flurstücke habe eine Tochter des Erblassers das Grundstück B samt Mehrfamilienhaus geerbt, während der Sohn lediglich das unbebaute Grundstück A erhielt. Die Baulast habe u. a. als Ausgleich bei der Verteilung der Erbschaft gedient. Darüber hinaus sei die Eintragung der Baulast geeignet, Konflikte zwischen den Bewohnern beider Grundstücke zu vermeiden. Tatsächlich hätten die Bewohner beider Häuser während Jahrzehnten den Hofraum z. B. als Spielplatz für die Kinder, zum Wäschetrocknen etc. ohne Probleme gemeinsam und im besten Einvernehmen genutzt. Hierzu seien auf der Rückseite des Gebäudes auf dem Grundstück A
2 Zugangstüren angelegt worden. Die Bewohner des Gebäudes auf dem Grundstück B erreichen den Hofraum durch die rückwärtige Kellertür.

Die derzeitige Situation sei dadurch entstanden, dass das Grundstück B samt Mehrfamilienhaus an eine Verwaltungsgesellschaft veräußert wurde, die die im Gebäude befindlichen Wohnungen als Eigentumswohnungen weiter verkaufte. Die Parterrewohnung sei dem heutigen Eigentümer in Unkenntnis der bestehenden Baulast als „mit Gartenbenutzung“ unter Ausschluss der übrigen Hausbewohner verkauft worden.

Fragen:
- wie prüft die Behörde das Vorliegen eines öffentlichen Interesses?
- worin besteht im Zusammenhang mit einer Baulast ein öffentliches Interesse?
- sollte die Behörde nach ablehnender Stellungnahme des Eigentümers A die Baulast löschen, welche Möglichkeiten gibt es, dagegen vorzugehen und wie sind die Aussichten auf Erfolg einzuschätzen?

Dies sind eine Menge Fragen in einer (für mich) komplizierten Angelegenheit. Über den einen oder anderen Hinweis wäre ich dankbar.

Viele Grüße

Werner

[schielu]

Baulasten werden nur eingetragen, wenn ein öfftl. Interesse gegeben ist. Nutzungsrechte werden damit nicht begründet. Diese bedürften Eintragung im Grundbuch als Grunddienstbarkeiten.

[Kissenschlacht]

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen. Die Baulast soll die Genehmigung eines Bauvorhabens ermöglichen, welches ohne sie nicht genehmigt werden könnte. Typische Fälle: Vereinigungsbaulast, Wegebaulast und Abstandsflächenbaulast.

Ich vermag nicht zu erkennen, wie die gemeinsame Nutzung eines Hofraums in Verbindung mit der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens stehen soll. Das sieht die Kommune nun wohl auch so.

worin besteht im Zusammenhang mit einer Baulast ein öffentliches Interesse?

Gute Frage. Worin sollte das öffentliche Interesse bestehen, wenn jemand so bauen darf, wie es eigentlich nicht zulässig ist?

Ich kann nur für Niedersachsen sprechen, weil ich die anderen Landesbauordnungen nicht kenne. Das "öffentliche Interesse" findet sich nur in dem Absatz, in dem es um den Verzicht auf die Baulast geht (also um das Löschen derselben). Das öffentliche Interesse ist jedoch nicht Tatbestandsmerkmal für die Baulast an sich. Das öffentliche Interesse entsteht erst mit der Genehmigung des Bauvorhabens, und zwar in der Form, wie es nur durch die Baulast möglich war. Das öffentliche Interesse liegt dann im Fortbestehen der Baulast, weil sonst die Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Baurecht entfallen würde. Baurechtswidrige Zustände liegen nämlich gerade nicht im öffentlichen Interesse.

Wenn sich nun nachträglich herausstellt, dass der Wegfall der Baulast das genehmigte Bauvorhaben überhaupt nicht rechtswidrig macht, dann besteht auch kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast.

Wenn man also unterstellt, dass die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens nicht von der gemeinsame Hofnutzung abhängt, besteht an der Baulast in der Tat kein öffentliches Interesse mehr.

Jedoch ist es in Niedersachsen so, dass auf die Baulast nur verzichtet werden kann, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Insofern sollte man noch einmal in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes nachschlagen.

[musicblister]

Hallo Kissenschlacht,
vielen Dank für die sehr ausführliche und erhellende Antwort. Ich werde versuchen, in der BauO NRW eine entsprechende Stelle zu finden, wo geregelt ist, "dass auf die Baulast nur verzichtet werden kann, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht."
Besten Dank noch mal.
Grüße
Werner