Grundstücksteilung bei Doppelhäusern

[lizy73]

Folgender Fall:
Erbengemeinschaft (bestehend aus Onkel und Tante) besitzt Grundstück, Garage, Doppelhaus (dieses ist rechts auch angebaut angebaut, d.h. eine Hälfte ist ein Reihenmittelhaus) und Hofeinfahrt linke Seite. Onkel wohnt in der linken Hälfte, Tante bewohnt die rechte Hälfte.

Die Auflösung der Erbengemeinschaft ist angestrebt. Ist es zulässig das Doppelhaus und Grundstück so zu trennen dass die Grenze keine einheitliche Linie mehr ergibt? Beispiel: Haus ist 16 Meter breit. Das Grundstück insgesamt aber 20. Das Haus wird so geteilt, dass jeweils 8 m Breite an Onkel und 8 m Breite an Tante übergeht. Der angrenzende Garten wird dagegen um 2 m versetzt, 10 m Breite gehen an Onkel und ebenfalls 10 m gehen an Tante.

Einerseits liesse sich so, das Grundstück der Einfahrt mitberücksichtigen, andererseits würde die Hintertür die mittig am DH platziert ist und über einen linken und einen rechten Ausgang verfügt, für Onkel wegfallen, da ihm das Grundstück am Ausgang von der Gartenseite her, nicht mehr zusteht.

Hoffe, das war verständlich ausgedrückt ;-)

Danke&Gruss, L.

[Nordhesse]

Verständlich ?
Nachdem ich eine Handskizze gepinselt habe ...

Grundsätzlich kann und darf man ein Grundstück teilen wie man lustig ist.

Achtung - es kommen noch fiese Einschränkungen

Also könnte man das Doppelhaus und das Grundstück - wie beschrieben - real teilen. Auch mit dem Versatz.
Aber macht das Sinn, wenn die Hintertür mittig im Haus liegt ?

Die fiesen Einschränkungen sind bauplanungs- und bauordnungsrechtlicher Natur.

Die Teilungsgenehmigung nach dem BauGB ist 2004 (?) weggefallen und die Kommune braucht nicht mehr gehört zu werden ...

Faktisch wird das Vermessungsamt, der Kommune den Fall mitteilen und um eine Stellungnahme bitten. Die Kommune wird prüfen, ob durch die Teilung bauplanungs- und/oder bauordnungsrechtliche Belange berührt sind (Abstandsflächen, auf den neuen Grundstücken verbleibende Nutzungszahlen wie GRZ und GFZ und die Festetzungen eines ggf. vorhandenen Bebauungsplanes) berührt sind. Ist z.B. die GRZ oder GFZ für eines der neuen Grundstücke zu hoch, so kann die Gemeinde bei der übergeordneten Behörde (Landratsamt) Widerspruch gegen die Teilung einlegen. Im Extremfall müsste die Teilung rückabgewickelt werden ...

Bei dem geschilderten Sachverhalt ist mir aber nicht ganz klar (trotz Skizze), ob nicht z.B. die Hofeinfahrt und der Hof von Onkel + Tante auch künftig gemeinsam genutzt werden sollen/müssen. Bei einer Realteilung müsste man hier dringend grundbuchrechtliche Dienstbarkeiten bestellen (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte bzw. weitergehende Benutzungsrechte). Sonst ist ein Streit vorprogrammiert. Insbesondere kann Eigentum ja auch den Besitzer wechseln ...

Ich schlage im Vorfeld der Teilung ein Gespräch mit dem Bauamt vor.

[schielu]

Es sollte über eine Teilung nach WEG nachgedacht werden. Ist vermutlich einfacher.

[lizy73]

hallo,
erst einmal danke für die antworten.
das zuständige bauamt zu befragen ist eine sehr gute idee.

die schwierigkeit liegt an der uneinigkeit von onkel und tante.. das versetzen der gartengrenze im vergleich zur hausgrenze soll tante vor nicht erwünschten anbauten/bauliche veränderungen schützen. je mehr die gartengrenze zu gunsten der tante verläuft, desto geringer die gefahr des anbaus durch onkel. onkel befürchtet falls plan der tante nicht durchkommt, dass dann gar nicht geteilt wird. (teilungsversteigerung/gericht, etc. möchte onkel möglichst verhindern)

zur hofeinfahrt: die soll onkel übernehmen, wobei tante ein wegerecht geltend machen möchte, obwohl sie dieses nicht braucht (ihr garten ist vom keller zugänglich, die mülltonnen können vor dem haus oder im keller platziert werden) und die garage will tante nicht nutzen.

LG L.

[Nordhesse]

Die Realteilung macht m.E. kaum Sinn ...

Die Realteilung hat den Vorteil, dass wirtschaftlich/planungsrechtlich selbständige Flurstücke/Grundstücke geschaffen werden ...

Der Vorteil gegenüber einer Teilung nach dem WEG dürfte bekannt sein.

In diesem Fall wird die Realteilung aber nur aus sehr persönlichen Gründen und einer gewissen Portion "Argwohn" angestrebt. Das kann nicht gutgehen und wird letztlich dazu führen, dass es einen wirtschaftlichen Verlierer geben wird (hier die Tante).

Man sollte nie ausser Acht lassen, dass der Wert einer Immobilie nicht nur aus der Anzahl von verkaufbaren Quadratmetern und einem Hochbauobjekt besteht, sondern, dass Einschränkungen wie "Dienstbarkeiten" (hier: Hofeinfahrt) oder gewisse Marotten (hier: Tante braucht Hofeinfahrt und Garage nicht oder Zugang zum Garten über Kellertreppe) den Immobilienwert auch quasi gen Bodensatz treiben können.

Vielleicht braucht "die Tante" DAS nicht, aber die Erben der Tante dürften sich mal gewaltig ärgern. Und der Verkauf der Doppelhaushälfte dürfte auch zu Lebzeiten der Tante sehr schwierig werden ...