Grundstückskauf - Schadenersatzforderungen

[Enduristi]

Folgender Fall:

Familie A schliesst einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück mit Familie B ab. Auf dem zu erwerbenden Grundstück steht noch ein altes Gebäude welches vom Verkäufer (Familie B) abgerissen werden soll. Im Kaufvertrag wurde vereinbart dass die Zahlung erst erfolgt wenn der Abriss des Gebäudes stattgefunden hat, erst danach wird auch die Auflassung und die Eigentumsüberschreibung auf Familie A durch den Notar stattfinden. Ebenso wurde vereinbart dass Familie B das Gebäude bis spätestens 31.12. abgerissen haben muss.

Familie B stellt Abbruchgesuch nach Kaufvertrag, nun gibt es erhebliche Probleme mit der Genehmigung des Abbruchs durch die Behörden da das abzureissende Gebäude wohl unter Denkmalschutz steht.

Familie A hat nach Abschluss des Kaufvertrags mit den Vorbereitungen für den Hausbau auf diesem Grundstück begonnen. Mittlerweile sind hierfür schon erhebliche Kosten aufgelaufen z. Bsp:

- Erstellung Bauantrag durch Architekt
- Kosten für Grundstücksteilung, Notargebühren sowie Grunderwerbsteuer
- Abschluss eines Bauvertrages mit einem Haushersteller usw.

Wenn das Gebäude nicht abgerissen werden kann, dann ist es Familie A nicht möglich auf diesem Grundstück zu bauen. Dadurch müssten dann auch Darlehensverträge storniert werden usw.

Sollte Familie B das Gebäude nicht bis zum 31.12. abreissen dürfen bzw. nie abreissen dürfen, welche Möglichkeiten hat Familie A?

Inwieweit ist Familie B schadenersatzpflichtig gegenüber Familie A für die schon entstandenen Kosten bzw. Mehrkosten durch die durch Stornierung verschiedenen schon abgeschlossener Verträge für den Hausbau entstehen?

[Tiger63]

Kommt darauf an, wie die Bedingungen im Kaufvertrag genau formuliert sind. Ist dort bereits etwas zu den Folgen gesagt, wenn ein Abriss nicht genehmigt wird?
Ansonsten sehe ich da schon Probleme - insbesondere, da der Käufer offensichtlich schon wirklich alles in die Wege geleitet hat für den geplanten Neubau...

[Enduristi]

Nein zu den Folgen wurde nichts gesagt.

Es ist ja nur so, dass der Kaufvertrag nicht ausgeführt werden kann wenn der Verkäufer das Gebäude nicht abreisst. Somit wird dieser ja vertragsbrüchig.

Der Käufer handelte bis jetzt auf Treu und Glauben auf die Erfüllung des Kaufvertrages.

[bischof]

A kann vom Vertrag zurücktreten (zugangsbedürftige Erklärung), wenn eine Nachfrist (konkretes Datum) zur Vertragserfüllung fruchtlos verstrichen ist. Nach Zugang der Rücktrittserklärung kann Schadensersatz für alle Aufwendungen verlangt werden, die im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung getätigt wurden. Ganz einfach.

[Enduristi]

Na das ist ja mal ne gute Nachricht für Familie A

Was passiert den z. Bsp. mit den Kosten die durch die Nichtdurchführung des Hausbaus nach Rücktritt entstehen werden? Also z. Bsp. wenn die Darlehensverträge mit den Banken gekündigt werden müssen. Oder die Kündigung des Hausbauvertrages. Hier wollen die Vertragspartner der Familie A ja auch entsprechend hohe Summen.

Ist da Familie B auch zu Schadenersatz verpflichtet bzw. muss hier Familie B auch dafür aufkommen?

[CruNCC]

Zitat von bischof

A kann vom Vertrag zurücktreten (zugangsbedürftige Erklärung), wenn eine Nachfrist (konkretes Datum) zur Vertragserfüllung fruchtlos verstrichen ist. Nach Zugang der Rücktrittserklärung kann Schadensersatz für alle Aufwendungen verlangt werden, die im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung getätigt wurden. Ganz einfach.

Von einem notariellen Kaufvertrag kann man nicht einfach zurücktreten, wenn keine entsprechende Klausel im KV enthalten ist. Üblicherweise ist keine Rücktrittsklausel enthalten.

[CruNCC]

Zitat von Enduristi

Na das ist ja mal ne gute Nachricht für Familie A

Was passiert den z. Bsp. mit den Kosten die durch die Nichtdurchführung des Hausbaus nach Rücktritt entstehen werden? Also z. Bsp. wenn die Darlehensverträge mit den Banken gekündigt werden müssen. Oder die Kündigung des Hausbauvertrages. Hier wollen die Vertragspartner der Familie A ja auch entsprechend hohe Summen.

Ist da Familie B auch zu Schadenersatz verpflichtet bzw. muss hier Familie B auch dafür aufkommen?

Das kommt darauf an, was im KV steht. Es kommt auf die genaue Formulierung an.
Am besten sollte man sich mit dem Notar in Verbindung setzen und nachfragen.

[bischof]

Zitat von CruNCC

Von einem notariellen Kaufvertrag kann man nicht einfach zurücktreten, wenn keine entsprechende Klausel im KV enthalten ist. Üblicherweise ist keine Rücktrittsklausel enthalten.

Nein: §§ 437 Nr. 2 und 323 BGB, Notarvertrag hin oder her. Rücktritt ist nur dann nicht möglich, wenn er vertraglich ausgeschlossen ist. Laut Enduristi nicht der Fall.

Der beurkundende Notar selbst darf eine der Parteien nicht beraten. Hier hilft nur ein anderer RA.