Gewohnheitsrecht bei Parkplätzen

[Bentel]

Hallo miteinander!

Folgender sachverhalt: Person x ist Eigentümer eines Wohn- und Gewerbehauses. Im EG befindet sich eine Gaststätte.
Das Nachbargebäude ist ein Hotel. Das Hotel besitzt einen großen Parkplatz, dessen Zufahrt direkt neben dem haus von Person x liegt. Die Zufahrt ist Eigentum der Stadt. Person x hat ein Geh-/Wegerecht (zur Belieferung der Gaststätte etc.) im Grundbuch eingetragen. Auf der Zufahrt zum Hotelparkplatz befinden sich nochmals 3 Parkplätze die der Stadt gehören. Diese Parkplätze sind öffentlich und werden aber seit über 20 jahren hauptsächlich von den Gästen der Gaststätte und den anderen Hausbewohnern benutzt. Es galt immer das "first come-first serve" Prinzip.
Der Voreigentümer des Gebäudes hat der Stadt eine Parkplatzablöse bezahlt, damit der Gaststättenbetrieb genehmigt wurde.
Nun möchte der Hoteleigentümer, die Parkplatz-Schranke an den beginn der Zufahrt vorverlegen. Somit sind die 3 bisher genutzten Parkplätze plötzlich hinter der Schranke. Die Stadt pocht nun plötzlich (nach über 20 Jahren) darauf, dass die Parkplätze ihr gehören und möchte diese an Person x vermieten.
Ist das rechtens?
Ich hoffe ich habe die Situation einigermaßen nachvollziehbar geschildert! Ansonsten bitte gerne nachfragen:

Vielen dank für eure Antworten!

Grüße

[zeiten]

Der Voreigentümer des Gebäudes hat der Stadt eine Parkplatzablöse bezahlt, damit der Gaststättenbetrieb genehmigt wurde.

was bedeutet das? gekauft hat er diese parkplätze offenbar nicht...?

Die Stadt pocht nun plötzlich (nach über 20 Jahren) darauf, dass die Parkplätze ihr gehören und möchte diese an Person x vermieten.
Ist das rechtens?

ja, wenn sie der stadt gehören, kann die natürlich entscheiden, was sie damit macht.

[Nordhesse]

Zitat von Bentel

(...)
Der Voreigentümer des Gebäudes hat der Stadt eine Parkplatzablöse bezahlt, damit der Gaststättenbetrieb genehmigt wurde.
Nun möchte der Hoteleigentümer, die Parkplatz-Schranke an den beginn der Zufahrt vorverlegen. Somit sind die 3 bisher genutzten Parkplätze plötzlich hinter der Schranke. Die Stadt pocht nun plötzlich (nach über 20 Jahren) darauf, dass die Parkplätze ihr gehören und möchte diese an Person x vermieten.
Ist das rechtens?
(...)

Die 3 Stellplätze gehören der Stadt und waren auch öffentlich nutzbar. Das die Stellplätze hier wohl fast ausschließlich von Hotelgästen genutzt wurden, ist unerheblich.

Das beschriebene "Gewohnheitsrecht" bedeutet nicht, dass die Stadt keine Ansprüche auf Ihr Eigentum hat.

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Die Stadt kann die 3 Stellplätze der öffentlichen Nutzung entziehen und z.B. beseitigen oder auch an X vermieten. Das macht Sinn, wenn die Schranke vorverlegt wird und die an sich öffentlichen Stellplätze nicht mehr direkt (ohne Zugangskontrolle) angefahren werden können.

Da die Zufahrt im Eigentum der Stadt steht, wird diese entscheiden, ob sie einer verlegung der Schranke zustimmt.

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Stellplätze können im Zuge von Genehmigungsverfahren abgelöst werden, wenn die Stadt hierfür eine Grundlage (Ablösesatzung/-verordnung) geschaffen hat.

Es gilt i.d.R. dass Stellplätze im Zuge eines Bauprojektes geschaffen werden müssen - unmittelbar am Flurgrundstück oder in räumlich zuordbarer Nähe.

Wenn Stellplätze abgelöst werden, dann bedeutet dies, dass Betreiber z.B. einer Gaststätte auf Grundlage der kommunalen Satzung/Verordnung der Stadt den Betrag x zahlt. Dadurch entfällt für den Betreiber die Verpflichtung selbst Stellplätze nachweisen zu müssen. Sprichwörtlich "kauf man sich frei". Die Stadt ist aber nicht gehalten, den Betrag x in Stellplätze umzusetzen ... Daher steht die Stellplatzablöse auch oft in der Kritik.

Die 3 öffentlichen Stellplätze stehen für mich (nach der Beschreibung) erst einmal in keinem Zusammenhang mit der Stellplatzablöse.

[schielu]

Zitat von Nordhesse

Die 3 öffentlichen Stellplätze stehen für mich (nach der Beschreibung) erst einmal in keinem Zusammenhang mit der Stellplatzablöse.

Richtig! Die Ablösung hat einen rein baurechtlichen Hintergrund. Sie beinhaltet nicht gleichzeitig ein Nutzungsrecht für bestimmte Plätze. Ein Gewohnheitsrecht ist hier nicht begründet worden.

[Cloakmaster]

Person X hat ein Wegerecht, ergo wird sie nach der Schrankenverlegung eine kostenfreie Zugangsmöglichkeit erhalten, um das Wegerecht weiter ausüben zu können. Bisher nutzte Person X und deren Gäste die drei Städtischen Parkplätze kostenfrei, nun möchte die Stadt diese gern vermieten. Was, wenn Person X aber gar nicht anmieten möchte? Dann kann die Stadt höchstens einen anderen Mieter (zB das Hotel oder Bewohner des Wohn/Gewerbehauses) für die drei abgesperrten Parkplätze suchen, oder eine Parkuhr aufstellen. Erst dann sind diese kostenfreien Plätze für X und Gäste-von-x verloren.

Es ist absolut nicht zu beanstanden, daß die Stadt Parkraum, welcher bisher gebührenfrei war, nun bewirtschaften möchte. Auf welche Art diese Bewirtschaftung vor sich geht, bleibt der Stadt überlassen. Da wird man mit Gewohnheitsrecht kaum druchkommen.

Unter den gegebenen Umständen würde es für Person X evtl Sinn machen, diese drei Stellplätze dauerhaft zu mieten oder evtl sogar zu kaufen, um diese dann an Bewohner der eigenen Wohn/Gewerbeimmobilie weiter zu vermieten. Einzig Besucher der Gaststätte müssten sich dann eine andere Parkmöglichkeit suchen.