Gemeinde duldet vertragswidrige Bebauung

[Johannes56]

In den Grundbucheinträgen der Hausbesitzer und Nachbarn A und B steht eine Belastung der Grundstücke durch "Entwicklungsvermerk gem. § 53 StBauFG". Danach dürfen keine dem öffentlichen Bereich zugewandte Erweiterungsbauten erstellt werden, um die "offene Bauweise" der Siedlung nicht zu beeinträchtigen.

Vertragspartner ist die Gemeinde, welche nun dem Nachbarn B die Erweiterung seines Eingangsbereichs samt Errichtung einer neuen Außentreppe mit Überdachung im "verbotenen" Bereich gestattet hat.

Nachbar A fühlt sich durch den Anbau in 2 Metern Entfernung zur Grundstücksgrenze beengt und möchte dagegen vorgehen.

Frage: Darf sich die Gemeinde über die im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen hinwegsetzen?

Danke!

[schielu]

Grundbucheintragungen betreffen nicht das Baurecht!

[Nordhesse]

In den Grundbucheinträgen der Hausbesitzer und Nachbarn A und B steht eine Belastung der Grundstücke durch "Entwicklungsvermerk gem. § 53 StBauFG". Danach dürfen keine dem öffentlichen Bereich zugewandte Erweiterungsbauten erstellt werden, um die "offene Bauweise" der Siedlung nicht zu beeinträchtigen.

Der Entwicklungsvermerk nach § 53 StBauFG lässt auf eine "alte" Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme schließen.

!!! Meinen Ausführungen kann ich nur das Entwicklungsrecht nach § 165 ff. Baugesetzbuch (BauGB) zu Grunde legen !!!

Nach § 165 Abs. 9 BauGB wird die Entwicklungssatzung mit den betroffenen Flurstücken dem Grundbuchamt mitgeteilt. Das Grundbuchamt trägt den Entwicklungsvermerk entsprechend ein.

Vertragspartner ist die Gemeinde, welche nun dem Nachbarn B die Erweiterung seines Eingangsbereichs samt Errichtung einer neuen Außentreppe mit Überdachung im "verbotenen" Bereich gestattet hat.

In § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB wird auf die Regelungen zu §§ 144 und 145 BauGB (Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge; Genehmigung) aus dem Sanierungsrecht verwiesen.

Der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Vorhaben nach § 14 Abs. 1 BauGB.

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB betrifft die u.a. die "Errichtung, Änderung (...) von baulichen Anlagen" (siehe § 29 BauGB). Die Gemeinde kann nach § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme zulassen, "wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen (...) Die Entscheidung über die Ausnahme trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.".

Die Gemeinde kann hier in der Tat den "Anbau und Treppe nebst Überdachung" gestattet haben, wenn dies den Zielen der Entwicklungssatzung nicht entgegensteht. Nach § 145 Abs. 2 BauGB hätte der Nachbar B sogar einen Anspruch darauf. Denn die Genehmigung "darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben (...) die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung (... / Anmerkung: der Entwicklungsmaßnahme) unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken (...) zuwiderlaufen würde."

Da die Ziele der Entwicklungsmaßnahme hier nicht dargelegt sind und es nicht klar ist, ob sich im Laufe der x Jahre seit Erlass der Entwicklungssatzung Änderungen hinsichtlich der Zielstellung ergeben oder Sachverhalte verändert haben, kann nur gemutmaßt werden, das die baulichen Maßnahme bei Nachbar B von der Gemeinde als unwesentlich gewertet wurden.

Nachbar A fühlt sich durch den Anbau in 2 Metern Entfernung zur Grundstücksgrenze beengt und möchte dagegen vorgehen.

Hier ist mir unklar, wie sich die Situation darstellt. Es wird geschrieben, dass das neue Bauwerk bis auf 2 m an das Nachbargrundstück A heranreicht - also müsste der Anbau und die Treppe zwischen den Häusern A und B liegen. Der Grundbucheintrag besagt aber, dass "keine dem öffentlichen Bereich zugewandte Erweiterungsbauten erstellt werden, um die "offene Bauweise" der Siedlung nicht zu beeinträchtigen". Demnach müsste der strittige Anbau zur Straße liegen. Wohnen A und B nicht nebeneinander, sondern der Straße gegenüber ? Da habe ich einfach ein Verständnisproblem ...

O.K. / Falls der Anbau (etc.) zum öffentlichen Straßenraum situiert ist, das Bauwerk aber bis auf 2 m an die Grundstücksgrenze von A heranreicht, könnte es sich um ein Doppel- oder Reihenhaus und nicht um ein freistehendes Objekt handeln. Großes Fragezeichen !

Die Abstandsflächen ergeben sich nach den spezifischen Regelungen in den (Landes-) Bauordnungen.

Nach der Bauordnung eines südlichen Bundeslandes könnte der Anbau (wenn er keine Aufenthaltsraumfunktion und Feuerstätte besitzt) und die Treppe als untergeordnete Nebenanlagen gewertet werden. Dann wäre deren Errichtung auch 2 m von der Grundstücksgrenze von A bauordnungsrechtlich zulässig. Ob es sich um ein "verfahrensfreies Vorhaben" handelt, kann von hier nicht beurteilt werden.

Falls zwischen den Häuser A und B eine Straße liegt, dann kann die Abstandsfläche auch bis zur Hälfte der öffentlichen Verkehrsfläche nachgewiesen werden.

Es empfiehlt sich ein Beratungsgespräch mit dem gemeindlichen Bauamt bzw. mit der Bauordnungsbehörde.

Darf sich die Gemeinde über die im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen hinwegsetzen?

Ja, wie oben dargelegt.