Bebaubare Fläche - Gemeinschaftseigentum

[SiMey]

Mal angenommen, A und B kaufen ein Grundstück gemeinsam, welches Sie dann ideell teilen. Insgesamt darf auf dem Grundstück von 1000 m² Fläche eine Fläche von 170 m² bebaut werden.

A kauft 550 m² und B kauft 450 m². Es liegt ein Bauvorbescheid vor, in dem auf der Seite von A ein Haus mit 100 m² bebauter Fläche und ein Haus für B mit 70 m² bebaubarer Fläche genehmigt ist.

Die beiden kaufen das Grundstück ohne weitere Vereinbarung, wer wieviel Fläche bebauen darf.

Hat A dann ein Anrecht auf die ihm bereits durch den Bauvorbescheid bescheinigten 100 m²? Oder würde dies rechnerisch nach m² aufgeteilt, also dürfte A 170/1000*550 = 93,5 m² der Fläche bebauen.

Oder sogar noch anders?

[schielu]

Gibt es einen Aufteilungsplan?
Vermutlich ergibt sich die Bebaubarkeit durch die Baulinien-/Grenzen.

[SiMey]

Sagen wir, es gäbe einen Bauvorbescheid für zwei Häuser, durch den die gesamte bebaubare Fläche geregelt würde.

Wenn A und B den Kaufvertrag unterschreiben, ohne dass geregelt wird, wer wie groß bauen darf, wie würde dann diese bebaubare Fläche aufgeteilt? Müssen A und B sich an den Bauvorbescheid halten?

Oder müssten sie im Kaufvertrag regeln, dass der BAuvorbescheid die Grundlage der Aufteilung darstellt?

Was wäre in diesem Zusammenhang ein Aufteilungsplan?

[Nordhesse]

Es steht zu vermuten, dass ein Bebauungsplan die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,17 festsetzt.

Das Grundstück wurde von A und B gemeinsam erworben. Bauplaungsrechtlich ist es nicht relevant, ob A und B das Grundstück gemeinsam gekauft oder eine Teilung des Grundstückes nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgenommen haben. Wer wieviel von dem Grundstück gekauft/bezahlt hat, ist der Gemeinde bzw. der Baugenehmigungsbehörde im öffentlichen Recht schlicht egal.

Wenn beide im Grundbuch stehen und z.B. A einen Bauantrag für ein Gebäude mit der Grundfläche (GR) von 170 m² stellt, dann wird er dafür die Genehmigung erhalten ... B kann ebenso einen Bauantrag über die volle zur Verfügung stehende GR stellen ... A und B können auch Anträge von für Einzelbauten stellen, bis die gesamte GR ausgeschöpft ist ...

Ohne WEG-Vertrag ist das m.E. kein gutes Geschäft gewesen und kann privatrechtlichen Ärger geben. Die Aufteilung sollte also tunlichst vereinbart werden. Der "Aufteilungsplan" regelt privatrechtlich, wie das Grundstück aufgeteilt wird. Bei der Aufteilung handelt es sich nicht um eine Grenze im vermessungstechnischen/bauordnungsrechtlichen Sinn, sondern um die freiwillige Aufteilung. Im Katasterplan wird weiterhin nur ein Flurstück dargestellt.

Der Bauvorbescheid orientiert sich anhand eines konkret geplanten Bauprojektes bzw. formulierten Fragen hierzu. Die hier zugrundeliegen Planung muss entweder so übernommen werden, denn eine anderweitige Aufteilung (Einzelhäuser anstelle z.B. Doppelhaus, Gebäudedimensionierung, veränderter Standort etc.) wäre durch den max. 3 Jahre gültigen Bauvorbescheid nicht mehr gedeckt.

Der Bauvorbescheid für das gekaufte Grundstück ist nicht bindend.


Tipp:
Da sich A und B offensichtlich im öffentlichen Baurecht nicht auskennen, sollten beide bzw. jeder für sich VOR dem Notartermin einen Beratungstermin in der zuständigen Gemeindeverwaltung gönnen. Hierbei sollten die Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baugrenzen, GRZ, GFZ, etc.), die idelle Aufteilung oder eine künftig mögliche Realteilung offen besprochen werden. Ein Kaufinteressent sollte ein solches Gespräch mit dem Bauamt IMMER (!) führen, da Verkäufer oder Maklern nicht immer alles erzählen oder letztere sauber recherchiert haben.


Am Rande:
Die o.g. GR von 70 m² bei B versteht sich als Bruttobaufläche. Hierbei wird je nach Rechtskrafterlangung des Bebauungsplanes die jeweils gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugrunde gelegt. Die BauNVO gibt es in den Fassungen 1990, 1977, 1968, und 1962 - jede BauNVO regelt bezüglich der Anrechnung von Nebenanlagen auf die GRZ etwas anders. Auch kann der Bebauungsplan in den Festsetzungen Passagen über anrechbare Nebenanlagen enthalten.

70 m² GR = Bruttobaufläche inkl. Nebenanlagen.
70 m² GR = (bestenfalls) ca. 54 m² Wohnfläche für das Erdgeschoss ohne die Nebenanlagen.
Nicht "viel" für Person B bei 450 m² anteiliger Grundstücksgröße.

Rückwärtige Baugrenzen können schnell dazu führen, dass sich ein geplantes Gebäude in Teilen oder ganz ausserhalb des Bauraumes befindet. Hierzu bedarf es immer einer bauplanungsrechtlichen Befreiung, ansonsten ist der Grundstücksteil nicht bebaubar. Gerade hierüber könnte man Bücher mit traurigen Geschichten schreiben ...

[SiMey]

Vielen Dank für diesen ausführlichen Beitrag!

Und wenn es keinen Bebauungsplan gibt, sondern die Bebauung sich nach §34 Baugesetzbuch richtet? Die bebaubare Fläche bezöge sich auf Aussagen des zuständigen Bauamts, nach denen der Bauvorbescheid gestellt worden wäre. Es ginge hierbei um die Flächen des Hauses ohne Nebenanlagen.

Ich vermute aber, dass sich an dem Beitrag trotzdem nicht viel ändern würde, richtig? :-) Vielen Dank auf jeden Fall!

[Nordhesse]

Keine wesentliche Änderung ...

Im Bauvorbescheid hat man eine GR von 0,17 bescheinigt. Dieser Wert orientiert sich dann an der Umgebungsbebauung. Besser gesagt er leitet sich daraus ab, da es bei der Beurteilung nach § 34 BauGB solche Verhätniswerte i.d.R. nicht gibt. Es zählt sozusagen nur die Kubatur der Umgebungsbebauung.

Aber trotzdem Augen-auf.
Es sind Fälle bekannt, in den einen Beurteilung nach § 34 BauGB erfolgt, es aber z.B. für die Baugrenzen uralte, aber rechtskräftige Baulinienpläne (oder wie die sich immer nennen) gibt.

[schielu]

Soweit ich weiß, sind auch bei einer 34er Bebauung die bestehnenden Baulinien einzuhalten?.

[SiMey]

Ja, das wäre im Fall von A und B so. (Gebäudeflucht-Einzeichnung im Bauvorbescheid)

Also ziehe ich daraus: A und B müssten also, um sicherzugehen, vor dem Kauf einen Aufteilungsplan miteinander vereinbaren und dies vertraglich regeln. Außerdem macht es für beide Sinn, sich trotz Bauvorbescheid noch einmal beim Bauamt zu informieren.