Bauordnungsrechtliche Vereinigung

[HoJam]

Person A und B möchten sich gerne ein EFH kaufen.
Schwierigkeit bei dem Objekt ist, dass es keinen eigenen Zuweg hat.
Das bedeutet, man muss über das Nachbargrundstück fahren.

Gleichzeitig erhält das Nachbarhaus auf dem Grundstück des EFH mehrere PKW-Stellplätze.
Angenommen es wurde nun eine "Grunddienstbarkeit" beantragt, die das Wegerecht und die Lage/Nutzung/Wartung etc. der Parkplätze festgelegt wird. DIese Grunddienstbarkeit wurde von dem Verkäufer des EFH und den Besitzern des benachbarten Grunstücks unterzeichnet und liegt dem Notar vor.
Sie wurde Person A und B vorgelegt.

Nach Auskunft der Stadt gibt es gleichzeitig eine Baulast, die die Grundstücke beider Häuser "bauordnungsrechtlich vereinigt".
Dies hat vermutlich damit zu tun, dass sonst das EFH nicht hätte gebaut werden können.

Was genau hat es mit dieser bauordnungsrechtlichen Vereinigung auf sich? Kann diese nach dem Kauf des Objekts problematisch werden? Reicht eine EIntragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch aus?


HoJam

[Nordhesse]

Es ist relevant, was die Baulast "Bauordnungsrechtliche Vereinigung" im Einzelnen regelt.

• Es ist möglich, dass die Nutzungszahlen eines Bebauungsplanes (GRZ/GFZ) auf beide realgeteilten Grundstücke angerechnet wurden, um z.B. den Bau des EFH zu ermöglichen. Denkbar ist auch der umgekehre Fall, dass man "Nutzungszahlen" auds dem jetzigen Grundstück "EFH" zugunsten des vorderen Grundstücks verwendet hat. Ggf. hatte das Grundstück "EFH" selbst nicht genügend GRZ/GFZ übrig und diese Werte wurden dem anderen Grundstück (das noch Reserven hatte) angerechnet.
• Möglicherweise konnten auf dem vorderen Grundstück nicht genügend Stellplätze nachgewiesen werden und die Stellplätze wurden (wie geschildert) auf dem Grundstück "EFH" errichtet.
• Ggf. liegen die Abstandsflächen des Gebäudes "EFH" oder des vorderen Gebäudes (= bauordnungsrechtlicher Regelungsinhalt) auf dem Nachbargrundstück.

Im Ergebnis ergeben sich für das mögliche Kaufgrundstück "EFH" ggf. schon bauplanungs- und/oder bauordnungsrechtliche Einschränkunken, die neben den ganzen Grunddienstbarkeiten (z.B. Stellplätze") künftig zu baulichen Einschränkungen und ggf. zu Wertminderungen führen können.

Vor Abschluss des Kaufvertrages sollte man sich dringend von der Gemeinde über die bauplanungsrechtliche Seite und vom Landratamt über die bauordnungsrechtlichen Restriktionen beraten lassen.