Baugrundstück darf nicht mehr bebaut werden

[franzi76]

Hallo alle zusammen!
Mal angenommen, man kauft sich 2009 in Niedersachsen ein als Baugrundstück ausgewiesenes Stück Land. Es liegt eine bis Juli 2009 gültige Baugehmigung für ein Doppelhaus vor. Da die Käufer aber ein Einfamilienhaus bauen möchten, nehmen Sie die bestehende Baugenehmigung nicht in Anspruch. In diesem Herbst beginnen, nach vorerst mündlicher Auskunft beim Bauamt über die Einhaltung der Bebauungsgrenzen, die Erdarbeiten (das Grundstück wird glatt geschoben, Kies und Füllsand sollen geschüttet werden).
Nach Beginn dieser Arbeiten wird den Käufern vom Bauamt mitgeteilt, dass ihr Grundstück kein Bauland mehr ist, da es aufgrund einer z.Zt. laufenden Gesetzesänderung Überschwemmungsgebiet eines Flusses wird. Dort darf ab sofort NIE gebaut werden.
Im Klartext, die Käufer haben sich einen 75.000,- Euro teuren Garten gekauft.
Kann und sollte man in dem Fall besser vom Kauf zurück treten, soweit das noch möglich ist oder lieber versuchen, eine Baugenehmigung durchzusetzen?

LG Franzi

[schielu]

Zitat von franzi76

Kann und sollte man in dem Fall besser vom Kauf zurück treten, soweit das noch möglich ist oder lieber versuchen, eine Baugenehmigung durchzusetzen?

Beides wird nicht gehen!

[nieselpriem]

Da kann ich schielu nur zustimmen: das Bauamt darf unter diesen Voraussetzungen gar keine Baugenehmigung mehr erteilen.
Und ein Rücktritt vom Kaufvertrag wäre nur möglich, wenn der Verkäufer von der geplanten Änderung des Bebauungsplanes Kenntnis gehabt hätte und dies arglistig verschwiegen hätte.

[Nordhesse]

Dumm gelaufen !

Mit Ablauf der Gültigkeit der Baugenehmigung besteht kein Anspruch auf Erteilung einer neuen Baugenehmigung für ein neues Bauprojekt. Die Baugenehmigung für das Doppelhaus ist somit "vom Tisch" und ein neues Antragsverfahren würde sich nach den nunmehr geltenden bauplanungsrechtlichen Festsetzungen beurteilen.

Warum hat der Baubewerber aber im Jahr 2009 ein Grundstück erworben für das eine bereits erteilte Baugenehmigung im gleichen Jahr abläuft ?! Die Baugenehmigung für das Doppelhaus wurde ja bereits im Jahr 2005 erteilt, da eine Baugenehmigung für eine Dauer von vier Jahren gültig ist ... Hierüber "hätte" sich der Baubewerber im Bauamt der Gemeinde oder bei der Baugenehmigungsbehörde informieren können. Das "hätte" im Vorsatz kann man auch getrost gegen ein "müsste" austauschen, da von einem Käufer erwartet werden kann, dass er sich selbst auch informiert (die Baugenehmigung einsieht, den Rechtsstand des Bebauungsplanes prüft etc.) ... Verkäufer oder Makler erzählen manchmal hahnebüchende Dinge ...

So, jetzt wo das Kind in den Brunnen gefallen ist, heißt es herauszufinden, was man machen kann, um den Schaden von 75.000 Euro so gering wie möglich zu halten ...

1. Haben sich die bauplanungsrechtlichen Vorgaben geändert (von Wohnbaufläche in "(...) Fläche für die Wasserwirtschaft, für Hochwasserschutzanlagen (...)" nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB, dann wird es auf dem Grundstück keine planungsrechtliche Möglichkeit zur Realisierung eines Wohngebäudes mehr geben.

2. Es ist zu prüfen, wie sich Entwicklung des Baurechts vollzogen hat:

• Wie lang war der Bebauungsplan mit der Festetzung einer Wohnbaufläche rechtsverbindlich ? Wann trat die Satzung in Kraft; wann wurde der Bebauungsplan geändert, aufgehoben oder durch den neuen Bebauungsplan mit den Hochwasserschutzanlagen ersetzt ?

• Wann wurde analog für den nunmehr gültigen Bebauungsplan der Aufstellungsbeschluss gefasst, seit wann liefen die Beteiliungsverfahren der Behörden/Bürger und wann trat die Satzung in Kraft ?

Nach § 39 BauGB kann der Eigentümer einen Vertrauensschaden geltend machen. Ob ein Vertrauensschaden vorliegt und ob sich Entschädigungsansprüche in Geld oder ein Übernahmeverlangen wird ebenfalls in § 40 BauGB geregelt. Dabei ist von Bedeutung wie lange der alte Bebauungsplan rechtsverbindlich war - hierbei ist die 7-Jahres-Frist von Bedeutung. Die Entschädigung ist höher, wenn das Baurecht für weniger als 7 Jahre bestand (= Differenz zwischen Wohnbaulandpreis und Überflutungsfläche) - niedriger, wenn das Baurecht älter als 7 Jahre bestand (= Differenz zwischen der derzeit tatsächlichen Nutzung als z.B. Grünfläche und Überflutungsfläche).

Es ist also mit Geld zu rechnen - so oder so. Die Frage ist nur: Wie hoch.

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Zur Frage, ob man vom Kaufvertrag zurücktreten kann, ob der Verkäufer über die Bebauungsplanänderung und deren Konsequenzen Bescheid wußte, kann ich mich nicht äußern.

[franzi76]

Danke schonmal für die Antworten!

[QUOTE=Nordhesse;908872]Dumm gelaufen !

Warum hat der Baubewerber aber im Jahr 2009 ein Grundstück erworben für das eine bereits erteilte Baugenehmigung im gleichen Jahr abläuft ?!

Der vorherige Besitzer ist insolvent gegangen und konnte daher sein eigenes Bauvorhaben nicht mehr umsetzen. Das Grundstück ist daraufhin durch die Bank in die Zwangsversteigerung gegangen.
Vom Bauamt gab es damals die, leider nur mündliche Aussage, dass der Käufer den alten Bauantrag ohne Probleme verlängern kann oder eben eine neue Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus bekommt, wenn gebaut werden soll. Diese Aussage wurde sogar vor 2Monaten wiederholt!!!
Zu dem Zeitpunkt war dieses Grundstück im Flurplan noch als Baugrundstück gekennzeichnet.
Und die Änderung dieses Bebauungplanes ist zur Zeit auch erst in Gange. Das Bauamt hat jetzt auf Nachfrage mitgeteilt, dass das Grundstück vorher als überflutungsgefährdet galt und jetzt die Umwandlung in ein komplettes Überflutungsgebiet erfolgt. Dazu muß man sagen, dass links und rechts vom Grundstück mehrere Häuser in gleicher oder näherer Entfernung zum Wasser stehen.

Trotzdem danke für den Hinweis, dass es vielleicht wenigstens etwas Geld zurück gibt.

LG Franzi