Architekt stellt Vorleistungen in Rechnung

[Childhood]

Ein fiktiver Fall:

Für die Umnutzung der Gewerberäume für Zwecke einer privaten Schule wurde ein erfahrener Architekt aufgesucht. Er hat den Kunden bei der Auswahl des Mietobjektes, Verhandlungen, Recherchen im Bauarchiv begleitet und die ersten elementaren Skizzen erstellt. Dem Kunden war es offensichtig, dass der Architekt seine selbst initiierte Hilfe im Rahmen der Kundenakquise leistet. Es wurde aber einmal von ihm erwähnt nach einer Woche einer intensiven Zusammenarbeit (und nicht davor!), dass bis der Kunde keinen Mietvertrag / keine Sicherheiten hat, wird er seine Leistungen auf Stundenbasis abrechnen (85 Euro pro Stunde). Wenn der Vertrag zustande kommt, werden diese Vorleistungen auf den Gesamthonorar angerechnet. Der Kunde ging davon aus, es ging ausschließlich über die zeichnerischen Leistungen, also keine Termine, Besichtigungen, Telefonate zu diesem Stundenpreis und auch keine Mitarbeit von weiteren Assistenten. Die Stundenobergrenze sowie konkrete Leistungen wurden nicht festgelegt, und es wurde kein Vertrag über Vorleistungen unterschrieben.
Der Architekt hat zum größten Teil aus Eigeninitiative einen Vorentwurf, Massenermittlung, Baubeschreibung und dann noch den fertigen Entwurf sehr schnell geliefert, ohne schriftlich beauftragt zu werden. Ihm wurde es bekannt, dass der Kunde noch in Verhandlungen über das Objekt ist und keine Entscheidung seitens Eigentümer gefallen wurde.
Nach einigen Wochen kam die Rückmeldung vom Eigentümer der Immobilie, dass die endgültige Entscheidung erst in zwei Monaten getroffen werden kann. Zu dem Zeitpunkt hat der Architekt seine Leistungen im Rahmen der LP 1-3 vollständig erbracht. Nachdem die Nachricht über die Verzögerung ihn erreicht hat, hat er entschieden, auf den Auftrag nicht zu warten. Der Architekt hat die Rechnung für alle Vorleistungen auf Stundenbasis für eigene Arbeit und die Arbeit von Assistenten sowie Telefonate, Termine, Recherchen im Archiv, Besichtigung vor Ort in Rechnung gestellt.
Die Fragen sind folgende:

1) Wenn der Auftrag/ Mietvertrag nicht zustande kommt und das Projekt nicht realisiert wird, müssen die Vorleistungen vom Architekten trotzdem bezahlt werden?
2) Wenn ja, in welchem Umfang? Welche Vorleistungen müssen nicht bezahlt werden und finden im Rahmen der reinen Kundenakquise statt?
3) Wenn die Verhandlungen noch nicht abgeschlossen sind und die Mitarbeit mit dem Architekten im Rahmen des normalen Vertrages in Sicht ist, hat der Architekt zu diesem Zeitpunkt wegen der Verzögerung Recht auf solche eine Zwischenabrechnung auf Stundenbasis?
4) Wenn ja, was muss er gegen die Bezahlung liefern? Elektronische Zeichnungen? Können diese von einem anderen Architekten genutzt werden?
P.S. Da das Projekt „Schule“ staatlich gefördert wird, können auch die Architektenleistungen leider nicht gefördert werden, wenn das Projekt nicht zustande kommt. Daher wäre es sehr ärgerlich, wenn der Kunde in diesem Fall die Vorleistungen privat bezahlen müsste.
Für praktische Ratschläge und Kommentare danke ich Euch im voraus,

Childhood

[schielu]

Niemand kann davon ausgehen, dass ein Architekt kostenlos tätig ist und Arbeiten verrichtet! Ein Vertrag ist konkludent zustande gekommen. Die Honorare werden nach HOAI abgerechnet!

[Childhood]

Danke für die Antwort!

In der Broschüre "Recht des Architekten" steht aber klar geschrieben: "Nur das, was der Architekt für den Bauherrn an typischen Architektenleistungen erbracht hat, muss bezahlt werden!" Es ist dabei zwischen Kundenakquisation und einem Auftrag zu unterscheiden. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung über Konditionen der Beauftragung und Honorierung. Ein besonderer Fall ist es, wenn der Auftrag im Zusammenhang und in Abstimmung mit dem Eigentümer und Behörden erteilt wird und das gesamte Projekt davon stark abhängig ist.
Zitat aus dem "Recht des Architekten": Eine besondere praxisrelevante Form kostenloser Beauftragung besteht in den Fällen, in denen der Architekt mit einem Investor in Kontakt tritt. Es handelt sich hierbei um jene Situationen, bei denen sich der Architekt verpflichtet, in zunächst kostenlose Vorleistungen zu treten, d.h. Planungen erstellt unter der Voraussetzung, dass der Investor ein bestimmtes Grundstück erwirbt und sein geplantes Vorhaben schließlich ausführt. Der Architekt liefert in derartigen Fallkonstellationen wesentliche Unterlagen, die der Investor vielfach in sein Investitionskonzept gegenüber Dritten - in erster Linie ist hier an Banken und Behörden zu denken - integriert und präsentiert. Als vereinbarte Gegenleistung wird dem Architekten dann die Beauftragung des Bauvorhabens zugesichert - sofern es zur Bauausführung tatsächlich kommt. Nur wenn letztere Bedingung eintritt, besteht für den Architekten rückwirkend ein Honoraranspruch".

Das wäre vollkommen auf den beschriebenen Fall übertragbar, weil der Vorentwurf und Kostenschätzung zum größten Teil für die genehmigungsrelevante Behörden, Finanzierungsstelle im Senat, Bank und den Eigentümer der Immobilie im Rahmen der Bewerbung für das Objekt und das Vorhaben erstellt worden sind.

Eine Sondervereinbarung bedürfen solche Fälle nicht.

[Childhood]

Zitat von schielu

Niemand kann davon ausgehen, dass ein Architekt kostenlos tätig ist und Arbeiten verrichtet! Ein Vertrag ist konkludent zustande gekommen. Die Honorare werden nach HOAI abgerechnet!

Danke für die Antwort!

In der Broschüre "Recht des Architekten" steht aber klar geschrieben: "Nur das, was der Architekt für den Bauherrn an typischen Architektenleistungen erbracht hat, muss bezahlt werden!" Es ist dabei zwischen Kundenakquisation und einem Auftrag zu unterscheiden. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung über Konditionen der Beauftragung und Honorierung. Ein besonderer Fall ist es, wenn der Auftrag im Zusammenhang und in Abstimmung mit dem Eigentümer und Behörden erteilt wird und das gesamte Projekt davon stark abhängig ist.
Zitat aus dem "Recht des Architekten": Eine besondere praxisrelevante Form kostenloser Beauftragung besteht in den Fällen, in denen der Architekt mit einem Investor in Kontakt tritt. Es handelt sich hierbei um jene Situationen, bei denen sich der Architekt verpflichtet, in zunächst kostenlose Vorleistungen zu treten, d.h. Planungen erstellt unter der Voraussetzung, dass der Investor ein bestimmtes Grundstück erwirbt und sein geplantes Vorhaben schließlich ausführt. Der Architekt liefert in derartigen Fallkonstellationen wesentliche Unterlagen, die der Investor vielfach in sein Investitionskonzept gegenüber Dritten - in erster Linie ist hier an Banken und Behörden zu denken - integriert und präsentiert. Als vereinbarte Gegenleistung wird dem Architekten dann die Beauftragung des Bauvorhabens zugesichert - sofern es zur Bauausführung tatsächlich kommt. Nur wenn letztere Bedingung eintritt, besteht für den Architekten rückwirkend ein Honoraranspruch".

Das wäre vollkommen auf den beschriebenen Fall übertragbar, weil der Vorentwurf und Kostenschätzung zum größten Teil für die genehmigungsrelevante Behörden, Finanzierungsstelle im Senat, Bank und den Eigentümer der Immobilie im Rahmen der Bewerbung für das Objekt und das Vorhaben erstellt worden sind.

Eine Sondervereinbarung bedürfen solche Fälle nicht.

[schielu]

Hatte sich der Architekt "verpflichtet"? Nein, im Gegenteil, er hat sogar auf Honorierung aufmerksam gemacht! Was er bisher geleistet hat, geht weit über eine einfach Akquise hinaus.
Es gilt die HOAI: http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php

[Childhood]

Er hat sich nicht verpflichtet. Es war aber vom Anfang an die Rede davon, dass er beauftragt wird, wenn alles klappt und alle behörden zustimmen. Ist es üblich in den Projekten mit der öffentlichen Finanzierung, dass der Auftraggeber privat eine Zwischenabrechnung/Abschlag leisten muss? Es muss wohl ein Unterschied sein, ob ich mir privat ein Haus baue oder etwas Gutes für die Stadt tue, so zu sagen im öffentlichen Auftrag? Nur dann, wenn das öffentliche Geld aufs Konto überwiesen wird, können alle Leistungen inkl. Architekt bezahlt werden? Ist es nicht durchaus üblich?

[schielu]

Dem Architekten kann egal sein, wem der Investor etwas gutes tut. Mit drittem hat der nichts "am Hut". Nur mit seinem Auftraggeber. Er unterhält keine soziale Einrichtung!

[Childhood]

Zitat von schielu

Dem Architekten kann egal sein, wem der Investor etwas gutes tut. Mit drittem hat der nichts "am Hut". Nur mit seinem Auftraggeber. Er unterhält keine soziale Einrichtung!

So kann man es nur als ein Architekt sehen, dem auch egal ist, ob man einen Auftrag und auch weitere Aufträge bekommt oder nicht.

[Tiger63]

Zitat von Childhood

So kann man es nur als ein Architekt sehen, dem auch egal ist, ob man einen Auftrag und auch weitere Aufträge bekommt oder nicht.

Nö - das sehen auch Angehörige anderer Berufsgruppen so....

[paulineJ]

Die Architekten kennen diese Grauzone natürlich besser als der spätere Bauherr und wissen genau, wie sie ihre Leistung anbringen müssen, daß sie später einen Anspruch herleiten können. So schnell wie in dieser Phase werden Architekten nie wieder arbeiten.

Darauf ist der Bauherr hier hereingefallen!! Er wird zahlen müssen.
Mich fragete ein Architekt, ob er über mein BV am Bauamt sprechen könne. Da klingelten bei mir die Alarmglocken.

Schließlich braucht ein Architekt doch von mir kein Einverständnis, mit wem er sich über was unterhalten darf.

Hätte ich zugestimmt, hätte ich einen Architektenvertrag am Bein gehabt. So schnell kann das gehen.

Da helfen dem zukünftigen Bauherren nur klare Absprachen. Möglichst schriftlich. Auch muß er klar regeln, welche Leistungsstufen erbracht werden sollen und ob sie als Aquise oder als Auftrag anzusehen sind.

pauline