Abweichende Bewertung vom Bodenrichtwert möglich?

[karh]

Ein unbebautes Grundstück (Grünland) ist im aktuellen Bebauungsplan als "Fläche für Landwirtschaft" ausgewiesen.
Die Fläche liegt aber mitten in der Ortschaft, angrenzend an "Dorffläche" und Baugebieten.
Laut Anfrage beim Gutachterausschuss ergibt sich ein Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Fläche, hier Grünland.

Kann das Finanzamt bei der Bewertung der Fläche aufgrund der Lage zu einer anderen Bewertung kommen?
Und wenn ja, wie weit kann diese abweichen?

[Humungus]

Das Finanzamt könnte annehmen, dass es sich um "Bauerwartungsland" handelt. Der Wert könnte so von beispielsweise 1-2 Euro/m² auf 10 Euro/m² steigen (in Großstädten natürlich wesentlich mehr).

Ob sich aber eine solche Wertschätzung als stichhaltig erweisen würde wäre meiner Meinung nach fraglich.

[Nordhesse]

Das Finanzamt kann nicht einfach eine höherwertige Nutzung unterstellen, wenn der bauplanungsrechtliche Rahmen dies nicht hergibt.

Der Bebauungsplan setzt den Bereich als "landwirtschaftliche Fläche" fest (§ 9 Abs. 1 Nr. 18a BauGB). Das auch ein "Dorfgebiet" oder Wohngebiete (WA/WR) angrenzend festgesetzt sind, tut nichts zur Sache.

Der B-Plan soll sich aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickeln. Dieser ist letztlich für die Gemeinde bindend. Was ist denn im FNP festgesetzt ? Wäre im FNP oder nach Änderung oder Neuaufstellung des FNP hier eine höherwertige Nutzung dargestellt (z.B. Wohnbaufläche), dann könnte (muss aber nicht) das Finanzamt eine Entwicklung unterstellen.

Da aber der rechtsverbindliche B-Plan den Eigentümer "bindet", sollte man sich auf diesen B-Plan berufen.

Den B-Plan kann man ändern und parallel dazu den FNP. Daher fragt das Finanzamt oft die Gemeinde an, ob ggf. bereits ein B-Planänderungsverfahren (analog FNP) eingeleitet wurde ...

[schielu]

Nein!
Gucke hier: http://www.rechtslupe.de/steuerrecht...8#.TsORUFa2Vzc
Daraus zitiert:
Über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus dürfen die Finanzämter keine “eigenen” Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten. Bei einer solchen Ableitung würde es sich um eine Schätzung handeln, die mit der gesetzlichen Verteilung der Zuständigkeiten zwischen den Gutachterausschüssen und den Finanzämtern sowie mit der vom Gesetzgeber beabsichtigten Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung nicht vereinbar wäre. Ein solcher abgeleiteter Bodenrichtwert wäre nicht der vom Gutachterausschuss nach dem BauGB ermittelte Bodenrichtwert im Sinne des § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG, nach dem sich der Wert unbebauter Grundstücke gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG “bestimmt”5.

[karh]

Erstmal besten Dank. Eine Frage noch:
Wäre der Verkehrswert dann zwingend identisch mit dem Bodenrichtwert?

[Nordhesse]

Nein, der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf "Grund + Boden". Aufstehende Baulichkeiten werden nicht berücksichtigt.

Der Verkehrswert einer Immobilie bezieht sich auf den Boden- und Gebäudewert. Zudem spielen bei der Preisbildung viele andere marktbeeinflusende Faktoren eine Rolle (Lagegunst, Image, Angebot & Nachfrage, architektonische Finessen, Spekulation, Verkaufsbereitschaft, Stärke des Erwerbsinteresses etc.).

Definitionen nach den Baugesetzbuch (BauGB):

• Verkehrswert - § 194 BauGB http://www.juraforum.de/gesetze/baugb/194-verkehrswert
• Bodenrichtwert - § 196 BauGB http://www.juraforum.de/gesetze/baug...odenrichtwerte

Der Bodenrichtwert wird auf Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) für eine Wertzone (also nicht für ein einzelnes Grundstück) gebildet und hinkt dem Marktpreis i.d.R. um 2-3 Jahre nach. Der Bodenrichtwert ist nicht bindend.

Den Verkehrswert einer Immobilie kann man letztlich nur über ein Gutachten ermitteln lassen.