Kündigung des Vermieters aus besonderem Grund

[sonjaros]

Folgende Situation:
Es handelt sich um eine Wohnung mit 5 Zimmern, jedes Zimmer hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter. Die Zimmer sind nicht möbliert.
Da zum Semesterende 4 Zimmer zeitgleich frei werden kündigt der Vermieter auch der 5. Partei, um die Wohnung wieder als solche an eine Familie zu vermieten (kein Eigenbedarf).
Ist das ein besonderer Grund?
Es ist damit zu rechnen, dass mit neuem Semesterbeginn die 4 freien Zimmer wieder belegt werden können.
Interssant daran ist auch noch, dass die Mieteinnahmen für die Wohnung insgesamt geringer sind als bei Einzelvermietung der Zimmer, also in meinen Augen auch keine wirtschaftlichen Gründe vorliegen. Zahlungsprobleme bzw. andere negative Erfahrungen mit der bisherigen Atr der Vermietung sind in den letzten mir bekannten fünf Jahren auch nicht aufgetreten.
Ist die Kündigung des Vermieters gegenüber der 5. Partei gerechtfertigt?

[klausschlesinge]

Es könnte sich im Sachverhalt um eine Kündigung nach § 564 b II Nr. 3 BGB wegen Umbauarbeiten handeln.

Diese ist u. a. zulässig, wenn der Vermieteran an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie gehindert wird.

'Diese Voraussetzung ist seit dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17.11.1983 jedenfalls dann zu bejahen, wenn der Vermieter das Mietobjekt derart sanieren oder mo- dernisieren will, daß die Mietwohnung hiervon in ihrem Bestand betroffen wird, sei es, daß sie in klei- nere Wohnungen aufgeteilt, sei es, daß sie mit anderen Wohnungen zu einer größeren Wohnung zu- sammengefaßt wird. Außerhalb dieses Bereichs sind Vorhersagen über den Prozeßausgang schwer zu treffen. Rechtsentscheide existieren nicht, so daß bindende obergerichtliche Entscheidungen nicht vorliegen und es auf die ziemlich zersplitterte Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte ankommt.

Das Landgericht Berlin hat im Jahre 1985 entschieden, daß Modernisierungsarbeiten im Rahmen von geplanten Umbaumaßnahmen, Schaffung einer Reihe von mehrzimmerigen Wohnungen mit höherem Ausstattungsstandard, für sich gesehen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Insoweit handelt es sich um eine wirtschaftliche Verwertung, da das vermietete Objekt durch die Hinzunahme weiterer Räumlichkeiten auf dieser Etage und eine andere Benutzungsart bisheriger Räume eine derartige Veränderung erfährt, daß es sich nicht mehr um das ursprünglich vermietete Objekt handelt, auch wenn keine Räumlichkeiten entfallen. Auch das Land- gericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 30.06.1989 bestätigt, daß es sich bei einem Umbau einer 6-Zimmer-Wohnung in drei abgeschlossene Wohnungen mit jeweils Küche und Bad um eine Form der wirtschaftlichen Verwertung handelt.

Bereits 1978 hat das Landgericht Freiburg sehr weitgehend entschieden, daß ein Kündigungsrecht besteht, wenn die für die wünschenswerte Erhaltung eines heruntergekommenen Altbaus erforderliche Sanierung Investitionen in einer Höhe erfordert, deren Umlegung im Rahmen der bestehenden Mietver- hältnisse dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, gleichgültig ob die Sanierung mit weitergehen- den Eingriffen in die bauliche Substanz verbunden ist oder nicht. Bei dieser Entscheidung handelt es sich jedoch, soweit ersichtlich, um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinerungsfähig ist. Sie wurde von keinem der später ergangenen Urteile aufgegriffen und in irgendeiner Hinsicht konkreti- siert. Man wird daher mit diesem Urteil allenfalls in extremen Ausnahmefällen weiterkommen können, zumal der konkrete Sachverhalt, der dieser Entscheidung zugrunde lag, auch nicht bekannt ist.

Hinzukommen muß die “Angemessenheit” der Maßnahme. Dadurch sollen solche Maßnahmen ver- hindert werden, die mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Widerspruch stehen, also neben rechts- oder sittenwidrigen Maßnahmen auch willkürliche oder spekulative. In diesem Bereich spielt vor allem die sog. Zweckentfremdungsgenehmigung eine Rolle, die bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen muß. Einer solchen Genehmigung bedarf es, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden soll, nicht aber, wenn zwei selbständige Wohnung zu- sammengelegt werden sollen, da sich dann die Nutzung als Wohnraum nicht ändert. Dieses Anknüp- fen an die Angemessenheit der Maßnahme findet seine Rechtfertigung in der sogenannten Sozial- pflichtigkeit des Eigentums.

Schließlich muß die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein Hindernis für die angemessene wirtschaft- liche Verwertung des Grundstücks darstellen. Das bedeutet, daß das zu kündigende Mietverhältnis der geplanten wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht, wenn also die Sanierung oder Modernisie- rung bei fortbestehendem Mietverhältnis unmöglich wäre.' Quelle: Rechtsanwalt Thomas Strobl, Weißenburg, auf http://www.thomas-ralf-strobl.de/Mie...uarbeiten.html